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Apparemment à vendre

VillePerpignan (66)
Surface55m²
Coût Total61 042€
Loyer Annuel6 610€
Rentabilité10.83%
Cashflow/mois+172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 39 900 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 725,45 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Apparemment à vendre - En direct propriétaire, pas de frais d’agence. Idéal investisseur ou 1er achat, appartement t3 sur Perpignan, bien agencé et lumineux. Électricité aux normes, Loué 550e CC (chauffage collectif inclus) parking collectif. Excellente rentabilité locative. Copropriété sous plan de sauvegarde, travaux de façade, partie commune.. prévus et payés.

1re contact par mail.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.711410, 2.884960
Total : 61 042€
Prix d'acquisition : 39 900€
Travaux : 17 950€
Valeur du bien : 57 850€
Frais de notaire : 3 192€
Coût estimé : 3 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 551€/mois
Loyer annuel estimé : 6610€/an
Fourchette totale : 445€ - 682€/mois
Fourchette annuelle : 5336€ - 8188€/an
Rentabilité brute :10.83%
Fourchette de rentabilité :8.74% - 13.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 071,43 €/m²
Basé sur :283 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 929 €
Prix d'achat :39 900 €
Décote à l'achat :-19 029€ (-32.3%)
Marge achat-revente :-2 113€ (-3.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :61 042€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :305,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :17,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 323,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 635,19€
Coût de l'assurance :5 341,18€
Taxe foncière : 660,97€/an
Soit par mois : 55,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 550,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 378,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :172,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire car DPE D - chauffage collectif inclus
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine si nécessaire, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 présumé - nécessité de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 présumé - nécessité de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 1 couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 950 €(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000€
    Salle de bain complète: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds 15 m²: 30€/m² × 15 = 450€, Main d'œuvre: 150€
  • Couloir - Peinture:150€
    Peinture murs et plafonds 5 m²: 30€/m² × 5 = 150€, Main d'œuvre: 90€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 610 €/an
Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 110 €/an
Base de calcul : Emprunt de 61 042 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 214 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 661 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 934 €
Revenus locatifs : +6 610 €
Charges déductibles : -20 934 €
Résultat foncier Année 1 : -14 325 €(Déficit de 14 325 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 625 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 984 €/an
Revenus locatifs : +6 610 €
Charges déductibles : -2 984 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 625 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3624.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 935 €(65% de 39 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 943 €/an
Calcul : 25 935 € × 3,636% = 943 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 610 €20 936 €2 112 €-14 327 €10 700 €3 627 €3 627 €
26 742 €2 931 €2 056 €3 811 €---
36 877 €2 874 €1 999 €4 003 €---
47 014 €2 814 €1 940 €4 200 €---
57 155 €2 753 €1 878 €4 402 €---
67 298 €2 689 €1 815 €4 608 €---
77 444 €2 623 €1 749 €4 820 €---
87 592 €2 555 €1 681 €5 037 €---
97 744 €2 485 €1 610 €5 260 €---
107 899 €2 411 €1 537 €5 488 €---
118 057 €2 336 €1 461 €5 722 €---
128 218 €2 257 €1 383 €5 961 €---
138 383 €2 176 €1 301 €6 207 €---
148 550 €2 092 €1 217 €6 459 €---
158 721 €2 005 €1 130 €6 717 €---
168 896 €1 914 €1 040 €6 981 €---
179 074 €1 821 €946 €7 253 €---
189 255 €1 724 €850 €7 531 €---
199 440 €1 624 €749 €7 816 €---
209 629 €1 520 €646 €8 109 €---
219 822 €1 413 €538 €8 409 €---
2210 018 €1 301 €427 €8 717 €---
2310 218 €1 186 €312 €9 032 €---
2410 423 €1 067 €192 €9 356 €---
2510 631 €943 €69 €9 688 €---
TOTAL211 711 €70 451 €30 635 €141 260 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 260 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 610 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 388 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 388 €-3 210 €+4 598 €
2+1 388 €+55 €+1 333 €
3+1 388 €+1 201 €+187 €
4+1 388 €+1 260 €+128 €
5+1 388 €+1 320 €+68 €
6+1 388 €+1 383 €+5 €
7+1 388 €+1 446 €-58 €
8+1 388 €+1 511 €-123 €
9+1 388 €+1 578 €-190 €
10+1 388 €+1 646 €-258 €
11+1 388 €+1 716 €-328 €
12+1 388 €+1 788 €-400 €
13+1 388 €+1 862 €-474 €
14+1 388 €+1 938 €-550 €
15+1 388 €+2 015 €-627 €
16+1 388 €+2 094 €-706 €
17+1 388 €+2 176 €-788 €
18+1 388 €+2 259 €-871 €
19+1 388 €+2 345 €-957 €
20+1 388 €+2 433 €-1 045 €
21+1 388 €+2 523 €-1 135 €
22+1 388 €+2 615 €-1 227 €
23+1 388 €+2 710 €-1 322 €
24+1 388 €+2 807 €-1 419 €
25+1 388 €+2 906 €-1 518 €
Total+34 700 €+42 378 €+-7 678 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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