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Maison - 5 pièce(s) - 128 m²

Bien expiré
VilleSalbris (41)
Surface128m²
Coût Total171 540€
Loyer Annuel11 675€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 500 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 824,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France

  • Elisabeth Ferreira vous propose: Situé en centre ville/maison 5 pièces: 128 M2 sur 370 M2 de terrain. Cette maison comprend au rez-de-chaussée: Séjour, cuisine, salle de restaurant, et WC. A l'étage: Palier, 2 chambres dont une avec salle d'eau et WC. Comble aménageable. Les + pour ce bien: Proches de toutes commodités, avec possibilités de développer une activité commerciale. Une visite s'impose très rapidement!

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 130 et classe CLIMAT D indice 26. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Elisabeth Ferreira mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Blois sous le numéro 894649870, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. CC HT Numéro de mandat : 1956247

Ville : Salbris
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41300
Coordonnées : 47.428187, 2.051879
Total : 171 540€
Prix d'acquisition : 105 500€
Travaux : 57 600€
Valeur du bien : 163 100€
Frais de notaire : 8 440€
Coût estimé : 8 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 7.60€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 10.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 973€/mois
Loyer annuel estimé : 11675€/an
Fourchette totale : 731€ - 1295€/mois
Fourchette annuelle : 8773€ - 15537€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 067,63 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 657 €
Prix d'achat :105 500 €
Décote à l'achat :-31 157€ (-22.8%)
Marge achat-revente :-34 883€ (-25.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :849,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 899,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 339,18€
Coût de l'assurance :15 009,75€
Taxe foncière : 1 167,51€/an
Soit par mois : 97,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 972,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 996,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du sol, peinture des murs et plafonds
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 600 €(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:6 400€
    Isolation des combles: 128 m² × 50€/m² = 6400€ (comprend la main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (comprend la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€/fenêtre = 9600€ (comprend la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (comprend meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (comprend douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Salon:7 200€
    Rénovation complète salon: 7200€ (comprend revêtement de sol, peinture murs et plafonds, main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (comprend revêtement de sol, peinture murs et plafonds, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salbris (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 973 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 675 €/an
Calcul : 973 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 758 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 540 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 168 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 126 €
Revenus locatifs : +11 675 €
Charges déductibles : -65 126 €
Résultat foncier Année 1 : -53 451 €(Déficit de 53 451 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 051 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 526 €/an
Revenus locatifs : +11 675 €
Charges déductibles : -7 526 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 149 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32051.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 575 €(65% de 105 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 494 €/an
Calcul : 68 575 € × 3,636% = 2 494 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 675 €65 132 €5 764 €-53 457 €21 400 €32 057 €32 057 €
211 909 €7 379 €5 611 €4 530 €--27 527 €
312 147 €7 220 €5 452 €4 926 €--22 600 €
412 390 €7 056 €5 289 €5 333 €--17 267 €
512 637 €6 887 €5 119 €5 750 €--11 516 €
612 890 €6 712 €4 944 €6 179 €--5 338 €
713 148 €6 530 €4 762 €6 618 €---
813 411 €6 343 €4 575 €7 068 €---
913 679 €6 149 €4 381 €7 531 €---
1013 953 €5 948 €4 180 €8 005 €---
1114 232 €5 740 €3 972 €8 492 €---
1214 516 €5 525 €3 757 €8 991 €---
1314 807 €5 303 €3 535 €9 504 €---
1415 103 €5 073 €3 305 €10 030 €---
1515 405 €4 835 €3 067 €10 570 €---
1615 713 €4 589 €2 821 €11 124 €---
1716 027 €4 334 €2 566 €11 693 €---
1816 348 €4 071 €2 303 €12 277 €---
1916 675 €3 798 €2 030 €12 877 €---
2017 008 €3 516 €1 748 €13 492 €---
2117 349 €3 224 €1 456 €14 124 €---
2217 696 €2 923 €1 155 €14 773 €---
2318 049 €2 610 €842 €15 439 €---
2418 410 €2 287 €519 €16 123 €---
2518 779 €1 953 €185 €16 825 €---
TOTAL373 956 €185 137 €83 339 €188 820 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 820 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 675 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 452 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 452 €-6 420 €+8 872 €
2+2 452 €0 €+2 452 €
3+2 452 €0 €+2 452 €
4+2 452 €0 €+2 452 €
5+2 452 €0 €+2 452 €
6+2 452 €0 €+2 452 €
7+2 452 €+384 €+2 068 €
8+2 452 €+2 120 €+332 €
9+2 452 €+2 259 €+193 €
10+2 452 €+2 401 €+51 €
11+2 452 €+2 548 €-96 €
12+2 452 €+2 697 €-245 €
13+2 452 €+2 851 €-399 €
14+2 452 €+3 009 €-557 €
15+2 452 €+3 171 €-719 €
16+2 452 €+3 337 €-885 €
17+2 452 €+3 508 €-1 056 €
18+2 452 €+3 683 €-1 231 €
19+2 452 €+3 863 €-1 411 €
20+2 452 €+4 048 €-1 596 €
21+2 452 €+4 237 €-1 785 €
22+2 452 €+4 432 €-1 980 €
23+2 452 €+4 632 €-2 180 €
24+2 452 €+4 837 €-2 385 €
25+2 452 €+5 048 €-2 596 €
Total+61 300 €+56 646 €+4 654 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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