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Maison - 5 pièce(s) - 128 m²

VilleSalbris (41)
Surface128
Coût Total171 540
Loyer Annuel11 675
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-24
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 500 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 824,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France

  • Elisabeth Ferreira vous propose: Situé en centre ville/maison 5 pièces: 128 M2 sur 370 M2 de terrain. Cette maison comprend au rez-de-chaussée: Séjour, cuisine, salle de restaurant, et WC. A l'étage: Palier, 2 chambres dont une avec salle d'eau et WC. Comble aménageable. Les + pour ce bien: Proches de toutes commodités, avec possibilités de développer une activité commerciale. Une visite s'impose très rapidement!

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 130 et classe CLIMAT D indice 26. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Elisabeth Ferreira mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Blois sous le numéro 894649870, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. CC HT Numéro de mandat : 1956247

Ville : Salbris
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41300
Coordonnées : 47.428187, 2.051879
Total : 171 540
Prix d'acquisition : 105 500
Travaux : 57 600
Valeur du bien : 163 100
Frais de notaire : 8 440
Coût estimé : 8 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128
Loyer prédit : 7.60€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 10.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 973€/mois
Loyer annuel estimé : 11675€/an
Fourchette totale : 731€ - 1295€/mois
Fourchette annuelle : 8773€ - 15537€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 067,63 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 657
Prix d'achat :105 500
Décote à l'achat :-31 157 (-22.8%)
Marge achat-revente :-34 883€ (-25.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 540
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :849,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 899,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 339,18
Coût de l'assurance :15 009,75
Taxe foncière : 1 167,51€/an
Soit par mois : 97,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 972,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 996,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement du sol, peinture des murs et plafonds
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 600(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:6 400
    Isolation des combles: 128 m² × 50€/m² = 6400€ (comprend la main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (comprend la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€/fenêtre = 9600€ (comprend la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (comprend meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (comprend douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Salon:7 200
    Rénovation complète salon: 7200€ (comprend revêtement de sol, peinture murs et plafonds, main d'œuvre)
  • Chambres:5 400
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (comprend revêtement de sol, peinture murs et plafonds, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salbris (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 973 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 675 €/an
Calcul : 973 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 758 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 540 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 168 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 126
Revenus locatifs : +11 675
Charges déductibles : -65 126
Résultat foncier Année 1 : -53 451(Déficit de 53 451 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 051
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 526 €/an
Revenus locatifs : +11 675
Charges déductibles : -7 526
Résultat foncier Années 2+ : 4 149 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32051.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 575(65% de 105 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 494 €/an
Calcul : 68 575 € × 3,636% = 2 494
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 67565 1325 764-53 45721 400 €32 057 €32 057 €
211 9097 3795 6114 530--27 527 €
312 1477 2205 4524 926--22 600 €
412 3907 0565 2895 333--17 267 €
512 6376 8875 1195 750--11 516 €
612 8906 7124 9446 179--5 338 €
713 1486 5304 7626 618---
813 4116 3434 5757 068---
913 6796 1494 3817 531---
1013 9535 9484 1808 005---
1114 2325 7403 9728 492---
1214 5165 5253 7578 991---
1314 8075 3033 5359 504---
1415 1035 0733 30510 030---
1515 4054 8353 06710 570---
1615 7134 5892 82111 124---
1716 0274 3342 56611 693---
1816 3484 0712 30312 277---
1916 6753 7982 03012 877---
2017 0083 5161 74813 492---
2117 3493 2241 45614 124---
2217 6962 9231 15514 773---
2318 0492 61084215 439---
2418 4102 28751916 123---
2518 7791 95318516 825---
TOTAL373 956185 13783 339188 82021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 820
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 675 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 452 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 452-6 420+8 872
2+2 4520+2 452
3+2 4520+2 452
4+2 4520+2 452
5+2 4520+2 452
6+2 4520+2 452
7+2 452+384+2 068
8+2 452+2 120+332
9+2 452+2 259+193
10+2 452+2 401+51
11+2 452+2 548-96
12+2 452+2 697-245
13+2 452+2 851-399
14+2 452+3 009-557
15+2 452+3 171-719
16+2 452+3 337-885
17+2 452+3 508-1 056
18+2 452+3 683-1 231
19+2 452+3 863-1 411
20+2 452+4 048-1 596
21+2 452+4 237-1 785
22+2 452+4 432-1 980
23+2 452+4 632-2 180
24+2 452+4 837-2 385
25+2 452+5 048-2 596
Total+61 300+56 646+4 654
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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