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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Sulpice (58)
Surface185m²
Coût Total193 000€
Loyer Annuel17 026€
Rentabilité8.82%
Cashflow/mois+265€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 891,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Cheminée, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, calme

En EXCLUSIVITE dans votre agence Gbimmobilier, nous vous proposons cette charmante longère en pierre située dans le village de Saint-Sulpice, à 19 km de Nevers Elle se compose au rez-de-chaussée : entrée, vaste salon 43 m² avec poutres et pierres apparentes, salle à mangé 33 m², cuisine aménagée et équipée, chaufferie buanderie, SDE avec WC. A l'étage : mezzanine desservant 3 chambres, une pièce supplémentaire (4 ème chambre/bureau ou futur salle de bain). Cave -Garage -Terrain de 439 m². Idéal famille ou résidence secondaire. Stéphanie FABRE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Saint-Sulpice
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58270
Coordonnées : 47.063104, 3.360497
Total : 193 000€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 14 800€
Valeur du bien : 179 800€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 7.67€/m²/mois
Fourchette : 6.26€ - 9.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1419€/mois
Loyer annuel estimé : 17026€/an
Fourchette totale : 1158€ - 1738€/mois
Fourchette annuelle : 13900€ - 20854€/an
Rentabilité brute :8.82%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 10.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :675,8 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :125 023 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :+39 977€ (+32.0%)
Marge achat-revente :-67 977€ (-54.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :955,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :56,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 012,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 765,08€
Coût de l'assurance :16 887,50€
Taxe foncière : 1 702,59€/an
Soit par mois : 141,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 418,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 154,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :264,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée et équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 800 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 800€
    Isolation combles: 185 m² × 80€/m² = 14800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 419 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 026 €/an
Calcul : 1 419 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 675 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 703 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 657 €
Revenus locatifs : +17 026 €
Charges déductibles : -23 657 €
Résultat foncier Année 1 : -6 631 €(Déficit de 6 631 €)
Imputable sur revenu global : 6 631 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 857 €/an
Revenus locatifs : +17 026 €
Charges déductibles : -8 857 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 169 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 026 €23 663 €6 485 €-6 637 €6 637 €--
217 366 €8 691 €6 313 €8 676 €---
317 714 €8 513 €6 134 €9 201 €---
418 068 €8 328 €5 950 €9 740 €---
518 429 €8 138 €5 760 €10 292 €---
618 798 €7 940 €5 562 €10 858 €---
719 174 €7 736 €5 358 €11 438 €---
819 557 €7 525 €5 147 €12 032 €---
919 949 €7 307 €4 929 €12 642 €---
1020 347 €7 081 €4 703 €13 267 €---
1120 754 €6 847 €4 469 €13 907 €---
1221 170 €6 605 €4 227 €14 564 €---
1321 593 €6 355 €3 977 €15 238 €---
1422 025 €6 097 €3 718 €15 928 €---
1522 465 €5 829 €3 451 €16 636 €---
1622 915 €5 552 €3 174 €17 363 €---
1723 373 €5 265 €2 887 €18 108 €---
1823 840 €4 969 €2 591 €18 871 €---
1924 317 €4 662 €2 284 €19 655 €---
2024 803 €4 345 €1 967 €20 459 €---
2125 300 €4 017 €1 639 €21 283 €---
2225 806 €3 677 €1 299 €22 128 €---
2326 322 €3 326 €948 €22 996 €---
2426 848 €2 963 €584 €23 886 €---
2527 385 €2 587 €208 €24 798 €---
TOTAL545 343 €168 017 €93 765 €377 326 €6 637 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 991 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 377 326 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 026 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 575 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 575 €-1 991 €+5 566 €
2+3 575 €+2 603 €+972 €
3+3 575 €+2 760 €+815 €
4+3 575 €+2 922 €+653 €
5+3 575 €+3 088 €+487 €
6+3 575 €+3 257 €+318 €
7+3 575 €+3 431 €+144 €
8+3 575 €+3 610 €-35 €
9+3 575 €+3 792 €-217 €
10+3 575 €+3 980 €-405 €
11+3 575 €+4 172 €-597 €
12+3 575 €+4 369 €-794 €
13+3 575 €+4 571 €-996 €
14+3 575 €+4 778 €-1 203 €
15+3 575 €+4 991 €-1 416 €
16+3 575 €+5 209 €-1 634 €
17+3 575 €+5 432 €-1 857 €
18+3 575 €+5 661 €-2 086 €
19+3 575 €+5 896 €-2 321 €
20+3 575 €+6 138 €-2 563 €
21+3 575 €+6 385 €-2 810 €
22+3 575 €+6 638 €-3 063 €
23+3 575 €+6 899 €-3 324 €
24+3 575 €+7 166 €-3 591 €
25+3 575 €+7 440 €-3 865 €
Total+89 375 €+113 198 €+-23 823 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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