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Maison 5 pièces 91 m²

VilleCastres (81)
Surface91m²
Coût Total151 680€
Loyer Annuel9 697€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 054,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 91 m² - Maison 5 pièces 91 m²

Située sur la commune de Castres venez découvrir cette maison mitoyenne d'une superficie de 90m² habitables répartis sur 3 niveaux avec un jardin de 180m². Elle se compose au rez-de-chaussée d'un garage de 25m², d'une buanderie ainsi que d'un jardin avec une terrasse couverte de 19m² idéale pour profiter des beaux jours. Au premier étage, un salon, une cuisine indépendante et un wc. Au deuxième étage, trois chambres et une salle d'eau. Ce bien offre une organisation pratique, idéale pour une famille, avec un extérieur et des possibilités de rangement grâce au garage et la buanderie.

N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Votre conseiller We Invest France : Florence Malek Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 912 911 757 CASTRES. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 91 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/04/2024

Consommation énergie primaire : 203 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 110 € et 1 502 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.608770, 2.239847
Total : 151 680€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 48 000€
Valeur du bien : 144 000€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 808€/mois
Loyer annuel estimé : 9697€/an
Fourchette totale : 623€ - 1049€/mois
Fourchette annuelle : 7471€ - 12587€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 680,74 €/m²
Basé sur :106 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 947 €
Prix d'achat :96 000 €
Décote à l'achat :-56 947€ (-37.2%)
Marge achat-revente :1 267€ (0.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :755,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :55,62€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 810,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 905,35€
Coût de l'assurance :16 684,80€
Taxe foncière : 969,69€/an
Soit par mois : 80,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 808,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 891,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour et mise aux normes.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des meubles modernes et électroménager fonctionnel.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, mais rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 000 €(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€/chambre = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 500€ = 500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 697 €/an
Calcul : 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 167 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 680 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 667 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 970 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 804 €
Revenus locatifs : +9 697 €
Charges déductibles : -54 804 €
Résultat foncier Année 1 : -45 107 €(Déficit de 45 107 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 707 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 804 €/an
Revenus locatifs : +9 697 €
Charges déductibles : -6 804 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 893 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23707.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 697 €54 809 €5 172 €-45 112 €21 400 €23 712 €23 712 €
29 891 €6 672 €5 035 €3 218 €--20 494 €
310 089 €6 531 €4 894 €3 557 €--16 936 €
410 290 €6 385 €4 748 €3 905 €--13 031 €
510 496 €6 234 €4 597 €4 262 €--8 769 €
610 706 €6 077 €4 440 €4 629 €--4 140 €
710 920 €5 915 €4 278 €5 005 €---
811 139 €5 748 €4 111 €5 391 €---
911 361 €5 574 €3 937 €5 788 €---
1011 589 €5 394 €3 757 €6 194 €---
1111 820 €5 208 €3 571 €6 612 €---
1212 057 €5 016 €3 379 €7 041 €---
1312 298 €4 817 €3 179 €7 481 €---
1412 544 €4 610 €2 973 €7 934 €---
1512 795 €4 397 €2 760 €8 398 €---
1613 051 €4 176 €2 539 €8 875 €---
1713 312 €3 947 €2 310 €9 365 €---
1813 578 €3 710 €2 073 €9 868 €---
1913 850 €3 465 €1 828 €10 384 €---
2014 127 €3 212 €1 575 €10 915 €---
2114 409 €2 949 €1 312 €11 460 €---
2214 697 €2 678 €1 041 €12 020 €---
2314 991 €2 397 €759 €12 595 €---
2415 291 €2 105 €468 €13 186 €---
2515 597 €1 804 €167 €13 793 €---
TOTAL310 595 €163 832 €74 905 €146 763 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 763 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 697 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 036 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 036 €-6 420 €+8 456 €
2+2 036 €0 €+2 036 €
3+2 036 €0 €+2 036 €
4+2 036 €0 €+2 036 €
5+2 036 €0 €+2 036 €
6+2 036 €0 €+2 036 €
7+2 036 €+260 €+1 776 €
8+2 036 €+1 617 €+419 €
9+2 036 €+1 736 €+300 €
10+2 036 €+1 858 €+178 €
11+2 036 €+1 984 €+52 €
12+2 036 €+2 112 €-76 €
13+2 036 €+2 244 €-208 €
14+2 036 €+2 380 €-344 €
15+2 036 €+2 519 €-483 €
16+2 036 €+2 662 €-626 €
17+2 036 €+2 809 €-773 €
18+2 036 €+2 960 €-924 €
19+2 036 €+3 115 €-1 079 €
20+2 036 €+3 274 €-1 238 €
21+2 036 €+3 438 €-1 402 €
22+2 036 €+3 606 €-1 570 €
23+2 036 €+3 778 €-1 742 €
24+2 036 €+3 956 €-1 920 €
25+2 036 €+4 138 €-2 102 €
Total+50 900 €+44 029 €+6 871 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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