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Appartement 4 pièces 78 m²

VilleAbymes (971)
Surface78
Coût Total177 120
Loyer Annuel11 244
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-203
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 756,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 78 m²

A vendre à Raizet Abymes, dans un quartier calme un appartement de type T4 entièrement rénové et spacieux .

Situé au 1er étage d'un immeuble de 4 étages, Cet appartement est composé d'un double séjour, 1 cuisine américaine aménagée, 3 chambres, 2 salles d'eau, 1 terrasse, 1 place de parking extérieure.

Son prix de vente est de 137 000€ HAI , les honoraires sont à la charge du vendeur. Les charges de copropriété s'élèvent à 350,€ par trimestre soit 116,70€ par mois.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Contactez nous pour réserver votre visite au plus vite ou pour de plus amples renseignements au [Coordonnées masquées] ou Sophie au [Coordonnées masquées] . Sophie DRAGIN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 382030849 - Pointe à Pitre.

Surface : 78 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 26 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/10/2025

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Abymes
Département : Guadeloupe
Région : Guadeloupe
Code postal : 97139
Coordonnées : 16.257046, -61.544490
Total : 177 120
Prix d'acquisition : 137 000
Travaux : 29 160
Valeur du bien : 166 160
Frais de notaire : 10 960
Coût estimé : 10 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 12.01€/m²/mois
Fourchette : 9.03€ - 15.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 937€/mois
Loyer annuel estimé : 11244€/an
Fourchette totale : 704€ - 1247€/mois
Fourchette annuelle : 8451€ - 14960€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 335,3 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :104 153
Prix d'achat :137 000
Décote à l'achat :+32 847 (+31.5%)
Marge achat-revente :-72 967€ (-70.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :863,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :66,42€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 929,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 820,35
Coût de l'assurance :19 926,00
Taxe foncière : 1 124,42€/an
Soit par mois : 93,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 116,70€/mois
Soit par an : 1 400,40€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 937,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 139,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-202,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 présumé - salle de bain en bon état mais nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 160(374 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:720
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:500
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:240
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 20€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région des Abymes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 937 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 244 €/an
Calcul : 937 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 682 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 120 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 797 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 124 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 400 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 163
Revenus locatifs : +11 244
Charges déductibles : -38 163
Résultat foncier Année 1 : -26 919(Déficit de 26 919 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 519
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 003 €/an
Revenus locatifs : +11 244
Charges déductibles : -9 003
Résultat foncier Années 2+ : 2 241 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5519.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 24438 1695 687-26 92521 400 €5 525 €5 525 €
211 4698 8555 5332 614--2 911 €
311 6988 6965 3743 003---
411 9328 5315 2103 401---
512 1718 3625 0403 809---
612 4148 1864 8644 228---
712 6638 0054 6834 658---
812 9167 8184 4965 098---
913 1747 6244 3035 550---
1013 4387 4254 1036 013---
1113 7077 2183 8976 488---
1213 9817 0053 6836 976---
1314 2606 7853 4637 475---
1414 5466 5583 2367 988---
1514 8366 3233 0018 514---
1615 1336 0802 7589 053---
1715 4365 8292 5079 607---
1815 7455 5702 24810 174---
1916 0595 3031 98110 757---
2016 3815 0261 70511 354---
2116 7084 7411 41911 967---
2217 0424 4461 12412 596---
2317 3834 14282013 242---
2417 7313 82750513 904---
2518 0863 50218014 584---
TOTAL360 155194 02781 820166 12821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 128
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 244 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 361 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 361-6 420+8 781
2+2 3610+2 361
3+2 361+28+2 333
4+2 361+1 020+1 341
5+2 361+1 143+1 218
6+2 361+1 268+1 093
7+2 361+1 397+964
8+2 361+1 529+832
9+2 361+1 665+696
10+2 361+1 804+557
11+2 361+1 946+415
12+2 361+2 093+268
13+2 361+2 243+118
14+2 361+2 396-35
15+2 361+2 554-193
16+2 361+2 716-355
17+2 361+2 882-521
18+2 361+3 052-691
19+2 361+3 227-866
20+2 361+3 406-1 045
21+2 361+3 590-1 229
22+2 361+3 779-1 418
23+2 361+3 973-1 612
24+2 361+4 171-1 810
25+2 361+4 375-2 014
Total+59 025+49 838+9 187
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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