Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Duplex à vendre

VilleSaumur (49)
Surface153.8m²
Coût Total282 548€
Loyer Annuel16 158€
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-320€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 600 €
Surface : 153.8 m²
Prix au m² : 1 304,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 4 chambres, Entrée séparée

Immobilier.notaires® et l'office notarial MALINEAU, MONTANIER et AUBAILLY, notaires associés, SCP vous proposent : Appartement à vendre - SAUMUR (49400)

ENTRE LES PONTS , proximité commerces, écoles Appartement Duplex situé au deuxième étage comprenant : Au RDC : Entrée, cuisine, salon/salle à manger, deux chambres, salle de douche et WC. A l'étage : Mezzanine, bureau, deux chambres, salle de bains avec WC. Deux caves.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude MALINEAU, MONTANIER et AUBAILLY, notaires associés, SCP - Notaires à Saumur - N° SIRET : 78834774800022

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.262563, -0.081998
Total : 282 548€
Prix d'acquisition : 200 600€
Travaux : 65 900€
Valeur du bien : 266 500€
Frais de notaire : 16 048€
Coût estimé : 16 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153.8m²
Loyer prédit : 8.76€/m²/mois
Fourchette : 6.78€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1347€/mois
Loyer annuel estimé : 16158€/an
Fourchette totale : 1043€ - 1738€/mois
Fourchette annuelle : 12520€ - 20853€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 846,15 €/m²
Basé sur :169 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :283 938 €
Prix d'achat :200 600 €
Décote à l'achat :-83 338€ (-29.4%)
Marge achat-revente :1 390€ (0.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :282 548€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 419,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :113,02€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 532,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 167,60€
Coût de l'assurance :33 905,76€
Taxe foncière : 1 615,83€/an
Soit par mois : 134,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 346,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 666,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-320,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant.
Quantité: 1 système pour 154 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Gain d'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais datée.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 900 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 3 500€
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 15 fenêtres × 1 300€ = 19 500€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7 500€ = 7 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2 400€, Main d'œuvre: 2 400€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 347 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 158 €/an
Calcul : 1 347 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 849 €/an
Base de calcul : Emprunt de 282 548 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 356 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 616 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 721 €
Revenus locatifs : +16 158 €
Charges déductibles : -78 721 €
Résultat foncier Année 1 : -62 563 €(Déficit de 62 563 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 163 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 821 €/an
Revenus locatifs : +16 158 €
Charges déductibles : -12 821 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 337 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41163.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 390 €(65% de 200 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 741 €/an
Calcul : 130 390 € × 3,636% = 4 741 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 158 €78 731 €9 859 €-62 572 €21 400 €41 172 €41 172 €
216 482 €12 574 €9 601 €3 908 €--37 264 €
316 811 €12 307 €9 335 €4 504 €--32 760 €
417 147 €12 031 €9 059 €5 116 €--27 644 €
517 490 €11 745 €8 773 €5 745 €--21 899 €
617 840 €11 449 €8 477 €6 391 €--15 508 €
718 197 €11 142 €8 170 €7 055 €--8 453 €
818 561 €10 824 €7 852 €7 737 €--716 €
918 932 €10 495 €7 523 €8 437 €---
1019 311 €10 154 €7 182 €9 157 €---
1119 697 €9 801 €6 829 €9 896 €---
1220 091 €9 435 €6 463 €10 656 €---
1320 493 €9 056 €6 084 €11 437 €---
1420 903 €8 663 €5 691 €12 239 €---
1521 321 €8 256 €5 284 €13 064 €---
1621 747 €7 835 €4 863 €13 912 €---
1722 182 €7 399 €4 426 €14 783 €---
1822 626 €6 946 €3 974 €15 679 €---
1923 078 €6 478 €3 506 €16 600 €---
2023 540 €5 993 €3 021 €17 547 €---
2124 010 €5 490 €2 518 €18 520 €---
2224 491 €4 970 €1 998 €19 521 €---
2324 980 €4 431 €1 458 €20 550 €---
2425 480 €3 872 €900 €21 608 €---
2525 990 €3 293 €321 €22 696 €---
TOTAL517 557 €283 369 €143 168 €234 188 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 188 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 158 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 393 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 393 €-6 420 €+9 813 €
2+3 393 €0 €+3 393 €
3+3 393 €0 €+3 393 €
4+3 393 €0 €+3 393 €
5+3 393 €0 €+3 393 €
6+3 393 €0 €+3 393 €
7+3 393 €0 €+3 393 €
8+3 393 €0 €+3 393 €
9+3 393 €+2 316 €+1 077 €
10+3 393 €+2 747 €+646 €
11+3 393 €+2 969 €+424 €
12+3 393 €+3 197 €+196 €
13+3 393 €+3 431 €-38 €
14+3 393 €+3 672 €-279 €
15+3 393 €+3 919 €-526 €
16+3 393 €+4 174 €-781 €
17+3 393 €+4 435 €-1 042 €
18+3 393 €+4 704 €-1 311 €
19+3 393 €+4 980 €-1 587 €
20+3 393 €+5 264 €-1 871 €
21+3 393 €+5 556 €-2 163 €
22+3 393 €+5 856 €-2 463 €
23+3 393 €+6 165 €-2 772 €
24+3 393 €+6 482 €-3 089 €
25+3 393 €+6 809 €-3 416 €
Total+84 825 €+70 256 €+14 569 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →