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Appartement à vendre

VilleNîmes (30)
Surface89m²
Coût Total170 150€
Loyer Annuel12 046€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 1 662,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 36 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 2 balcons, Interphone

NIMES CENTRE VILLE LES CARMES grand appartement traversant de type 4 de 89m² avec 2 balcons. Hall d'entrée, cuisine, double séjour, 2 chambres, dressing, WC, SDE. Ascenseur. Cave. A rafraîchir ! Charges comprenant eau froide, eau chaude et chauffage. CONTACTEZ SANDRA CREAC'H Copropriété de 30 lots - dont 10 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2400.00 euros.

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.838637, 4.363545
Total : 170 150€
Prix d'acquisition : 148 000€
Travaux : 10 310€
Valeur du bien : 158 310€
Frais de notaire : 11 840€
Coût estimé : 11 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1004€/mois
Loyer annuel estimé : 12046€/an
Fourchette totale : 792€ - 1272€/mois
Fourchette annuelle : 9507€ - 15263€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 262,01 €/m²
Basé sur :1358 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 318 €
Prix d'achat :148 000 €
Décote à l'achat :-53 318€ (-26.5%)
Marge achat-revente :31 168€ (15.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :830,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,21€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 879,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 140,20€
Coût de l'assurance :14 462,75€
Taxe foncière : 1 204,61€/an
Soit par mois : 100,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 003,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 179,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage collectif par une solution individuelle plus performante (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur).
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 89 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 45 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure visible, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 310 €(116 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:180€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 004 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 046 €/an
Calcul : 1 004 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 492 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 150 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 579 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 205 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 985 €
Revenus locatifs : +12 046 €
Charges déductibles : -19 985 €
Résultat foncier Année 1 : -7 939 €(Déficit de 7 939 €)
Imputable sur revenu global : 7 939 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 675 €/an
Revenus locatifs : +12 046 €
Charges déductibles : -9 675 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 371 €/an
Prix d'achat du bien : 148 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200 €(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 046 €19 990 €5 497 €-7 944 €7 944 €--
212 287 €9 532 €5 349 €2 755 €---
312 533 €9 378 €5 195 €3 154 €---
412 783 €9 220 €5 037 €3 564 €---
513 039 €9 056 €4 873 €3 983 €---
613 300 €8 887 €4 704 €4 413 €---
713 566 €8 712 €4 529 €4 854 €---
813 837 €8 531 €4 348 €5 306 €---
914 114 €8 345 €4 161 €5 769 €---
1014 396 €8 152 €3 969 €6 244 €---
1114 684 €7 952 €3 769 €6 732 €---
1214 978 €7 747 €3 563 €7 231 €---
1315 277 €7 534 €3 351 €7 744 €---
1415 583 €7 314 €3 131 €8 269 €---
1515 895 €7 087 €2 904 €8 808 €---
1616 212 €6 852 €2 669 €9 360 €---
1716 537 €6 610 €2 427 €9 927 €---
1816 867 €6 360 €2 176 €10 508 €---
1917 205 €6 101 €1 918 €11 104 €---
2017 549 €5 833 €1 650 €11 715 €---
2117 900 €5 557 €1 374 €12 343 €---
2218 258 €5 272 €1 089 €12 986 €---
2318 623 €4 977 €794 €13 646 €---
2418 995 €4 672 €489 €14 323 €---
2519 375 €4 358 €174 €15 018 €---
TOTAL385 839 €194 028 €79 140 €191 811 €7 944 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 383 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 811 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 046 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 530 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 530 €-2 383 €+4 913 €
2+2 530 €+827 €+1 703 €
3+2 530 €+946 €+1 584 €
4+2 530 €+1 069 €+1 461 €
5+2 530 €+1 195 €+1 335 €
6+2 530 €+1 324 €+1 206 €
7+2 530 €+1 456 €+1 074 €
8+2 530 €+1 592 €+938 €
9+2 530 €+1 731 €+799 €
10+2 530 €+1 873 €+657 €
11+2 530 €+2 020 €+510 €
12+2 530 €+2 169 €+361 €
13+2 530 €+2 323 €+207 €
14+2 530 €+2 481 €+49 €
15+2 530 €+2 642 €-112 €
16+2 530 €+2 808 €-278 €
17+2 530 €+2 978 €-448 €
18+2 530 €+3 152 €-622 €
19+2 530 €+3 331 €-801 €
20+2 530 €+3 515 €-985 €
21+2 530 €+3 703 €-1 173 €
22+2 530 €+3 896 €-1 366 €
23+2 530 €+4 094 €-1 564 €
24+2 530 €+4 297 €-1 767 €
25+2 530 €+4 505 €-1 975 €
Total+63 250 €+57 543 €+5 707 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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