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Maison de ville 10 pièces 200 m²

Bien expiré
VilleMayenne (53)
Surface200m²
Coût Total244 092€
Loyer Annuel18 048€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 900 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 749,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 10 pièces 200 m²

Votre agence immobilière L'Adresse a le plaisir de vous présenter en exclusivité cette vaste maison de ville, offrant 200m² de surface habitable. Idéalement située au pied du Château et en bordure de la Mayenne, elle bénéficie d'un emplacement privilégié à proximité immédiate de toutes les commodités.

Au rez-de-chaussée, vous serez accueilli par un vaste hall d'entrée desservant un spacieux salon-séjour avec cheminée, une salle à manger, une cuisine aménagée et équipée, ainsi qu'une salle d'eau et une arrière-cuisine, toutes deux pensées pour répondre aux besoins des personnes à mobilité réduite.

Le premier étage offre un palier distribuant quatre belles chambres dont une traversante, une salle de bains avec WC, une salle d'eau également équipée de WC, ainsi qu'un espace bureau idéal pour le télétravail ou les activités familiales.

Au deuxième étage, un vaste grenier aménageable laisse entrevoir un beau potentiel d'aménagement, complété par des pièces mansardées à valoriser selon vos envies.

L'ensemble repose sur une cave sous partie, et à l'arrière, une dépendance vient compléter le bien, avec une charmante cour intimiste, parfaite pour profiter des beaux jours.

Des travaux sont à prévoir pour redonner à cette demeure tout son cachet et son confort. Une belle opportunité pour les amateurs de projets de rénovation.

DPE : D Réf. : 37565-OB Honoraires à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Pour plus d'informations, contactez : L'Adresse Immobilier Mayenne ? [Coordonnées masquées] ? [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 200 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/07/2025

Consommation énergie primaire : 240 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 040 € et 5 520 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mayenne
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53100
Coordonnées : 48.305134, -0.633935
Total : 244 092€
Prix d'acquisition : 149 900€
Travaux : 82 200€
Valeur du bien : 232 100€
Frais de notaire : 11 992€
Coût estimé : 11 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 9.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1504€/mois
Loyer annuel estimé : 18048€/an
Fourchette totale : 1217€ - 1859€/mois
Fourchette annuelle : 14602€ - 22309€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 800,31 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :360 062 €
Prix d'achat :149 900 €
Décote à l'achat :-210 162€ (-58.4%)
Marge achat-revente :115 970€ (32.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :244 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 225,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :71,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 297,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 681,87€
Coût de l'assurance :21 358,05€
Taxe foncière : 1 804,85€/an
Soit par mois : 150,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 504,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 447,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :56,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du hall d'entrée
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 200 €(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:14 000€
    Isolation combles: 200 m² × 70€/m² = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:22 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 900€ = 22500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:4 800€
    Parquet flottant: 64 m² × 75€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Hall d'entrée - Rafraîchissement peinture:400€
    Peinture hall d'entrée: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mayenne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 49 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 048 €/an
Calcul : 1 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 509 €/an
Base de calcul : Emprunt de 244 092 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 854 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 805 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 368 €
Revenus locatifs : +18 048 €
Charges déductibles : -93 368 €
Résultat foncier Année 1 : -75 320 €(Déficit de 75 320 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 920 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 168 €/an
Revenus locatifs : +18 048 €
Charges déductibles : -11 168 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 880 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53919.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435 €(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 048 €93 376 €8 517 €-75 328 €21 400 €53 928 €53 928 €
218 409 €10 954 €8 295 €7 456 €--46 472 €
318 778 €10 724 €8 064 €8 054 €--38 418 €
419 153 €10 485 €7 826 €8 668 €--29 750 €
519 536 €10 238 €7 579 €9 298 €--20 452 €
619 927 €9 982 €7 323 €9 945 €--10 507 €
720 325 €9 717 €7 058 €10 608 €---
820 732 €9 443 €6 784 €11 289 €---
921 147 €9 158 €6 499 €11 988 €---
1021 570 €8 864 €6 204 €12 706 €---
1122 001 €8 558 €5 899 €13 443 €---
1222 441 €8 242 €5 583 €14 199 €---
1322 890 €7 915 €5 256 €14 975 €---
1423 348 €7 576 €4 916 €15 772 €---
1523 815 €7 224 €4 565 €16 590 €---
1624 291 €6 860 €4 201 €17 431 €---
1724 777 €6 483 €3 824 €18 294 €---
1825 272 €6 093 €3 433 €19 180 €---
1925 778 €5 688 €3 029 €20 090 €---
2026 293 €5 269 €2 610 €21 024 €---
2126 819 €4 835 €2 176 €21 984 €---
2227 355 €4 385 €1 726 €22 970 €---
2327 903 €3 919 €1 260 €23 983 €---
2428 461 €3 437 €777 €25 024 €---
2529 030 €2 937 €277 €26 093 €---
TOTAL578 098 €272 361 €123 682 €305 737 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 305 737 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 048 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 790 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 790 €-6 420 €+10 210 €
2+3 790 €0 €+3 790 €
3+3 790 €0 €+3 790 €
4+3 790 €0 €+3 790 €
5+3 790 €0 €+3 790 €
6+3 790 €0 €+3 790 €
7+3 790 €+30 €+3 760 €
8+3 790 €+3 387 €+403 €
9+3 790 €+3 597 €+193 €
10+3 790 €+3 812 €-22 €
11+3 790 €+4 033 €-243 €
12+3 790 €+4 260 €-470 €
13+3 790 €+4 492 €-702 €
14+3 790 €+4 732 €-942 €
15+3 790 €+4 977 €-1 187 €
16+3 790 €+5 229 €-1 439 €
17+3 790 €+5 488 €-1 698 €
18+3 790 €+5 754 €-1 964 €
19+3 790 €+6 027 €-2 237 €
20+3 790 €+6 307 €-2 517 €
21+3 790 €+6 595 €-2 805 €
22+3 790 €+6 891 €-3 101 €
23+3 790 €+7 195 €-3 405 €
24+3 790 €+7 507 €-3 717 €
25+3 790 €+7 828 €-4 038 €
Total+94 750 €+91 721 €+3 029 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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