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Vente maison 6 pièces 125 m² Ménéac (56490) - Superimmo

Bien expiré
VilleMénéac (56)
Surface125m²
Coût Total85 492€
Loyer Annuel11 096€
Rentabilité12.98%
Cashflow/mois+387€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 559,2 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans le centre de Ménéac , maison mitoyenne offrant au RdC : salon, salle à manger avec poêle, cuisine aménagée, une chambre, salle d'eau avec douche à l'italienne, cellier, wc, véranda. Au er étage : dégagement, 2 chambres, bureau, grenier. Au 2eme étage : 2 chambres , grenier. Le tout sur terrain d'environ 165m². A VISITER RAPIDEMENT ! Honoraires de 7.54 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (65 000 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Sebastien LEGAT inscrit au RSAC de SAINT BRIEUC n° 537 999 336 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Ménéac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56490
Total : 85 492€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 10 000€
Valeur du bien : 79 900€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 925€/mois
Loyer annuel estimé : 11096€/an
Fourchette totale : 733€ - 1166€/mois
Fourchette annuelle : 8799€ - 13992€/an
Rentabilité brute :12.98%
Fourchette de rentabilité :10.29% - 16.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :420,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :24,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 445,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 715,65€
Coût de l'assurance :7 480,55€
Taxe foncière : 1 109,56€/an
Soit par mois : 92,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 924,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 538,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :386,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur DPE, gain d'1 classe énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - nécessite rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3.3/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 000 €(80 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 000€
    Isolation combles: 125 m² × 80€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 096 €/an
Calcul : 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 819 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 492 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 299 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 110 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 228 €
Revenus locatifs : +11 096 €
Charges déductibles : -14 228 €
Résultat foncier Année 1 : -3 132 €(Déficit de 3 132 €)
Imputable sur revenu global : 3 132 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 228 €/an
Revenus locatifs : +11 096 €
Charges déductibles : -4 228 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 868 €/an
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 096 €14 230 €2 822 €-3 135 €3 135 €--
211 317 €4 155 €2 746 €7 163 €---
311 544 €4 077 €2 668 €7 467 €---
411 775 €3 996 €2 587 €7 779 €---
512 010 €3 913 €2 504 €8 098 €---
612 250 €3 826 €2 417 €8 424 €---
712 495 €3 737 €2 328 €8 758 €---
812 745 €3 645 €2 236 €9 101 €---
913 000 €3 549 €2 141 €9 451 €---
1013 260 €3 451 €2 042 €9 810 €---
1113 525 €3 349 €1 940 €10 177 €---
1213 796 €3 243 €1 835 €10 553 €---
1314 072 €3 134 €1 726 €10 938 €---
1414 353 €3 022 €1 613 €11 332 €---
1514 640 €2 905 €1 496 €11 735 €---
1614 933 €2 785 €1 376 €12 149 €---
1715 232 €2 660 €1 251 €12 572 €---
1815 536 €2 531 €1 123 €13 005 €---
1915 847 €2 398 €989 €13 449 €---
2016 164 €2 261 €852 €13 904 €---
2116 487 €2 118 €709 €14 369 €---
2216 817 €1 971 €562 €14 846 €---
2317 154 €1 819 €410 €15 335 €---
2417 497 €1 662 €253 €15 835 €---
2517 847 €1 499 €90 €16 348 €---
TOTAL355 394 €85 935 €40 716 €269 459 €3 135 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 940 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 459 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 096 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 330 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 330 €-940 €+3 270 €
2+2 330 €+2 149 €+181 €
3+2 330 €+2 240 €+90 €
4+2 330 €+2 334 €-4 €
5+2 330 €+2 429 €-99 €
6+2 330 €+2 527 €-197 €
7+2 330 €+2 628 €-298 €
8+2 330 €+2 730 €-400 €
9+2 330 €+2 835 €-505 €
10+2 330 €+2 943 €-613 €
11+2 330 €+3 053 €-723 €
12+2 330 €+3 166 €-836 €
13+2 330 €+3 281 €-951 €
14+2 330 €+3 399 €-1 069 €
15+2 330 €+3 521 €-1 191 €
16+2 330 €+3 645 €-1 315 €
17+2 330 €+3 772 €-1 442 €
18+2 330 €+3 902 €-1 572 €
19+2 330 €+4 035 €-1 705 €
20+2 330 €+4 171 €-1 841 €
21+2 330 €+4 311 €-1 981 €
22+2 330 €+4 454 €-2 124 €
23+2 330 €+4 600 €-2 270 €
24+2 330 €+4 751 €-2 421 €
25+2 330 €+4 904 €-2 574 €
Total+58 250 €+80 838 €+-22 588 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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