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Exclusivité vouvray - appartement 98 m2

Bien expiré
VilleVouvray (37)
Surface99m²
Coût Total194 720€
Loyer Annuel12 753€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 505,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Exclusivité en vente interactiVe à vouvray Venez découvrir en notre compagnie ce charmant appartement dans une ancienne demeure située dans un environnement calme à Vouvray. Le logement avec accès par escalier extérieur en pierre, vous propose aussi une grande pièce à vivre de 44 m2 avec cheminée desservant une cuisine et une salle de bains avec WC. Vous retrouverez à l'étage 2 grandes chambres. Possibilité de créer une terrasse extérieure de plus de 30 m2. Le prix de première offre possible est fixé à 149 000 € (honoraires inclus). Aucuns frais supplémentaires ne sont à prévoir. La participation à la vente interactive est soumise à une visite du bien et à la constitution d’un dossier de financement validé. Toutes les offres seront transmises au vendeur qui restera libre dans la sélection de celle à laquelle il entend donner suite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vouvray
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37210
Coordonnées : 47.424990, 0.819318
Total : 194 720€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 33 800€
Valeur du bien : 182 800€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 10.74€/m²/mois
Fourchette : 9.03€ - 12.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1063€/mois
Loyer annuel estimé : 12753€/an
Fourchette totale : 894€ - 1264€/mois
Fourchette annuelle : 10727€ - 15163€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :958,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :58,42€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 016,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 735,59€
Coût de l'assurance :17 524,80€
Taxe foncière : 1 275,35€/an
Soit par mois : 106,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 062,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 122,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 368 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 99 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: Chambres en état moyen à mauvais - nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de la cheminée si nécessaire
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 800 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:11 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1100€ = 11000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:700€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 27 m² × 40€/m² = 1080€, Peinture murs: 54 m² × 30€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 2700€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vouvray. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon les coûts régionaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 063 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 753 €/an
Calcul : 1 063 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 420 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 720 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 701 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 275 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 197 €
Revenus locatifs : +12 753 €
Charges déductibles : -42 197 €
Résultat foncier Année 1 : -29 443 €(Déficit de 29 443 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 043 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 397 €/an
Revenus locatifs : +12 753 €
Charges déductibles : -8 397 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 357 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8043.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 753 €42 203 €6 426 €-29 449 €21 400 €8 049 €8 049 €
213 009 €8 231 €6 254 €4 778 €--3 272 €
313 269 €8 053 €6 077 €5 216 €---
413 534 €7 869 €5 893 €5 665 €---
513 805 €7 679 €5 703 €6 126 €---
614 081 €7 482 €5 506 €6 598 €---
714 362 €7 279 €5 303 €7 083 €---
814 650 €7 069 €5 093 €7 581 €---
914 943 €6 852 €4 875 €8 091 €---
1015 242 €6 627 €4 651 €8 614 €---
1115 546 €6 395 €4 419 €9 151 €---
1215 857 €6 155 €4 178 €9 703 €---
1316 174 €5 907 €3 930 €10 268 €---
1416 498 €5 650 €3 674 €10 848 €---
1516 828 €5 385 €3 408 €11 443 €---
1617 164 €5 110 €3 134 €12 054 €---
1717 508 €4 826 €2 850 €12 681 €---
1817 858 €4 533 €2 557 €13 325 €---
1918 215 €4 230 €2 254 €13 985 €---
2018 579 €3 916 €1 940 €14 663 €---
2118 951 €3 592 €1 616 €15 359 €---
2219 330 €3 257 €1 281 €16 073 €---
2319 717 €2 910 €934 €16 806 €---
2420 111 €2 552 €576 €17 559 €---
2520 513 €2 182 €205 €18 331 €---
TOTAL408 497 €175 944 €92 736 €232 553 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 553 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 753 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 678 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 678 €-6 420 €+9 098 €
2+2 678 €0 €+2 678 €
3+2 678 €+583 €+2 095 €
4+2 678 €+1 700 €+978 €
5+2 678 €+1 838 €+840 €
6+2 678 €+1 980 €+698 €
7+2 678 €+2 125 €+553 €
8+2 678 €+2 274 €+404 €
9+2 678 €+2 427 €+251 €
10+2 678 €+2 584 €+94 €
11+2 678 €+2 745 €-67 €
12+2 678 €+2 911 €-233 €
13+2 678 €+3 080 €-402 €
14+2 678 €+3 254 €-576 €
15+2 678 €+3 433 €-755 €
16+2 678 €+3 616 €-938 €
17+2 678 €+3 804 €-1 126 €
18+2 678 €+3 997 €-1 319 €
19+2 678 €+4 196 €-1 518 €
20+2 678 €+4 399 €-1 721 €
21+2 678 €+4 608 €-1 930 €
22+2 678 €+4 822 €-2 144 €
23+2 678 €+5 042 €-2 364 €
24+2 678 €+5 268 €-2 590 €
25+2 678 €+5 499 €-2 821 €
Total+66 950 €+69 766 €+-2 816 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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