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Exclusivité vouvray - appartement 98 m2

Bien expiré
VilleVouvray (37)
Surface99
Coût Total194 720
Loyer Annuel12 753
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-60
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 505,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Exclusivité en vente interactiVe à vouvray Venez découvrir en notre compagnie ce charmant appartement dans une ancienne demeure située dans un environnement calme à Vouvray. Le logement avec accès par escalier extérieur en pierre, vous propose aussi une grande pièce à vivre de 44 m2 avec cheminée desservant une cuisine et une salle de bains avec WC. Vous retrouverez à l'étage 2 grandes chambres. Possibilité de créer une terrasse extérieure de plus de 30 m2. Le prix de première offre possible est fixé à 149 000 € (honoraires inclus). Aucuns frais supplémentaires ne sont à prévoir. La participation à la vente interactive est soumise à une visite du bien et à la constitution d’un dossier de financement validé. Toutes les offres seront transmises au vendeur qui restera libre dans la sélection de celle à laquelle il entend donner suite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vouvray
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37210
Coordonnées : 47.424990, 0.819318
Total : 194 720
Prix d'acquisition : 149 000
Travaux : 33 800
Valeur du bien : 182 800
Frais de notaire : 11 920
Coût estimé : 11 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99
Loyer prédit : 10.74€/m²/mois
Fourchette : 9.03€ - 12.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1063€/mois
Loyer annuel estimé : 12753€/an
Fourchette totale : 894€ - 1264€/mois
Fourchette annuelle : 10727€ - 15163€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :958,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :58,42€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 016,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 735,59
Coût de l'assurance :17 524,80
Taxe foncière : 1 275,35€/an
Soit par mois : 106,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 062,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 122,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 368 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 99 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: Chambres en état moyen à mauvais - nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de la cheminée si nécessaire
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 800(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:700
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:11 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1100€ = 11000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:700
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres:5 400
    Parquet flottant: 27 m² × 40€/m² = 1080€, Peinture murs: 54 m² × 30€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 2700€
  • Salon:1 500
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vouvray. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon les coûts régionaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 063 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 753 €/an
Calcul : 1 063 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 420 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 720 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 701 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 275 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 197
Revenus locatifs : +12 753
Charges déductibles : -42 197
Résultat foncier Année 1 : -29 443(Déficit de 29 443 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 043
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 397 €/an
Revenus locatifs : +12 753
Charges déductibles : -8 397
Résultat foncier Années 2+ : 4 357 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8043.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 75342 2036 426-29 44921 400 €8 049 €8 049 €
213 0098 2316 2544 778--3 272 €
313 2698 0536 0775 216---
413 5347 8695 8935 665---
513 8057 6795 7036 126---
614 0817 4825 5066 598---
714 3627 2795 3037 083---
814 6507 0695 0937 581---
914 9436 8524 8758 091---
1015 2426 6274 6518 614---
1115 5466 3954 4199 151---
1215 8576 1554 1789 703---
1316 1745 9073 93010 268---
1416 4985 6503 67410 848---
1516 8285 3853 40811 443---
1617 1645 1103 13412 054---
1717 5084 8262 85012 681---
1817 8584 5332 55713 325---
1918 2154 2302 25413 985---
2018 5793 9161 94014 663---
2118 9513 5921 61615 359---
2219 3303 2571 28116 073---
2319 7172 91093416 806---
2420 1112 55257617 559---
2520 5132 18220518 331---
TOTAL408 497175 94492 736232 55321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 553
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 753 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 678 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 678-6 420+9 098
2+2 6780+2 678
3+2 678+583+2 095
4+2 678+1 700+978
5+2 678+1 838+840
6+2 678+1 980+698
7+2 678+2 125+553
8+2 678+2 274+404
9+2 678+2 427+251
10+2 678+2 584+94
11+2 678+2 745-67
12+2 678+2 911-233
13+2 678+3 080-402
14+2 678+3 254-576
15+2 678+3 433-755
16+2 678+3 616-938
17+2 678+3 804-1 126
18+2 678+3 997-1 319
19+2 678+4 196-1 518
20+2 678+4 399-1 721
21+2 678+4 608-1 930
22+2 678+4 822-2 144
23+2 678+5 042-2 364
24+2 678+5 268-2 590
25+2 678+5 499-2 821
Total+66 950+69 766+-2 816
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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