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Maison 4 pièces 82 m²

Bien expiré
VilleMauvières (36)
Surface82m²
Coût Total86 410€
Loyer Annuel6 080€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 32 500 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 396,34 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TRANSAXIA LE BLANC, RIMBERT Jean Michel (EI) [Coordonnées masquées], vous propose, dans un hameau très calme,  cette maison ancienne de 81m², sur cour , plus cellier/atelier attenant, habitable de suite, comprenant séjour, cuisine aménagée, salle de bain, wc et chambre; A l'étage, palier desservant deux chambres et le grenier; Cheminée+ convecteurs électriques, double vitrage, tout à l'égout;  Jardin et place de parking, non attenant, pour 430m²;“Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques  ***”.Agent commercial inscrit au RSAC de Châteauroux sous le n° 391 273 216; « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Référence annonce : 82MS110870 Consommation énergétique : 356 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 10 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Mauvières
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36370
Coordonnées : 46.597006, 1.112788
Total : 86 410€
Prix d'acquisition : 32 500€
Travaux : 51 310€
Valeur du bien : 83 810€
Frais de notaire : 2 600€
Coût estimé : 2 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 6.18€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 7.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 507€/mois
Loyer annuel estimé : 6080€/an
Fourchette totale : 395€ - 650€/mois
Fourchette annuelle : 4737€ - 7804€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :425,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :25,92€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 451,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 152,85€
Coût de l'assurance :7 776,90€
Taxe foncière : 608,01€/an
Soit par mois : 50,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 506,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 501,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 356 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 3 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 310 €(626 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Isolation:4 510€
    Isolation toiture/combles: 82 m² × 55€/m² = 4510€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1100€ = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 500€
    Rénovation chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (revêtement sol), 20 m² × 30€/m² = 600€ (peinture), main d'œuvre: 2100€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Mauvières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 010€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 507 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 080 €/an
Calcul : 507 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 849 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 410 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 608 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 078 €
Revenus locatifs : +6 080 €
Charges déductibles : -55 078 €
Résultat foncier Année 1 : -48 998 €(Déficit de 48 998 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 598 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 768 €/an
Revenus locatifs : +6 080 €
Charges déductibles : -3 768 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 312 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27598.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 32 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 125 €(65% de 32 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 768 €/an
Calcul : 21 125 € × 3,636% = 768 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 080 €55 081 €2 852 €-49 001 €21 400 €27 601 €27 601 €
26 202 €3 695 €2 776 €2 507 €--25 094 €
36 326 €3 616 €2 697 €2 710 €--22 384 €
46 452 €3 534 €2 615 €2 918 €--19 465 €
56 581 €3 450 €2 531 €3 132 €--16 334 €
66 713 €3 362 €2 443 €3 350 €--12 983 €
76 847 €3 272 €2 353 €3 575 €--9 408 €
86 984 €3 179 €2 260 €3 805 €--5 603 €
97 124 €3 083 €2 164 €4 041 €--1 562 €
107 266 €2 983 €2 064 €4 283 €---
117 412 €2 880 €1 961 €4 532 €---
127 560 €2 773 €1 854 €4 787 €---
137 711 €2 663 €1 744 €5 048 €---
147 865 €2 549 €1 630 €5 316 €---
158 023 €2 432 €1 512 €5 591 €---
168 183 €2 310 €1 391 €5 873 €---
178 347 €2 184 €1 265 €6 163 €---
188 514 €2 054 €1 135 €6 460 €---
198 684 €1 919 €1 000 €6 765 €---
208 858 €1 780 €861 €7 078 €---
219 035 €1 636 €717 €7 399 €---
229 215 €1 487 €568 €7 728 €---
239 400 €1 334 €415 €8 066 €---
249 588 €1 175 €256 €8 413 €---
259 779 €1 010 €91 €8 769 €---
TOTAL194 748 €115 440 €41 153 €79 308 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 79 308 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 277 €-6 420 €+7 697 €
2+1 277 €0 €+1 277 €
3+1 277 €0 €+1 277 €
4+1 277 €0 €+1 277 €
5+1 277 €0 €+1 277 €
6+1 277 €0 €+1 277 €
7+1 277 €0 €+1 277 €
8+1 277 €0 €+1 277 €
9+1 277 €0 €+1 277 €
10+1 277 €+816 €+461 €
11+1 277 €+1 360 €-83 €
12+1 277 €+1 436 €-159 €
13+1 277 €+1 514 €-237 €
14+1 277 €+1 595 €-318 €
15+1 277 €+1 677 €-400 €
16+1 277 €+1 762 €-485 €
17+1 277 €+1 849 €-572 €
18+1 277 €+1 938 €-661 €
19+1 277 €+2 029 €-752 €
20+1 277 €+2 123 €-846 €
21+1 277 €+2 220 €-943 €
22+1 277 €+2 318 €-1 041 €
23+1 277 €+2 420 €-1 143 €
24+1 277 €+2 524 €-1 247 €
25+1 277 €+2 631 €-1 354 €
Total+31 925 €+23 792 €+8 133 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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