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Maison à vendre

Bien expiré
VilleEsnon (89)
Surface141m²
Coût Total175 887€
Loyer Annuel13 816€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 900 €
Surface : 141 m²
Prix au m² : 772,34 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 32 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Jardin, Pas de balcon

Derrière sa façade pleine de caractère, cette maison cache un intérieur chaleureux et fonctionnel qui n'attend que vous. Dès l'entrée, vous bénéficiez d'un espace pratique avec une salle d'eau et un WC séparé, avant d'accéder au lumineux salon/séjour. La cuisine est ouverte sur une salle à manger, et un grand couloir en contrebas de deux marches dessert trois chambres ainsi qu'une pièce supplémentaire idéale pour un bureau. Le sous-sol réserve : atelier, cellier et cave pour les amateurs de bricolage ou de bons crus. À l'extérieur, une buanderie/chaufferie, un second atelier et un garage indépendant complètent ce bien. Le confort est assuré grâce à un poêle à granulés performant, pour des hivers douillets. Offrez-vous un cadre de vie authentique et fonctionnel ! Pour en savoir plus ou organiser une visite, contactez-moi dès aujourd'hui et venez découvrir le potentiel de ce bien. Mme Audrey CAUSIN, Tél : Agent Commercial immatriculé au Registre des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de SENS sous le numéro 2019AC00070 ou .

Ville : Esnon
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89210
Coordonnées : 48.012024, 3.565403
Total : 175 887€
Prix d'acquisition : 108 900€
Travaux : 58 275€
Valeur du bien : 167 175€
Frais de notaire : 8 712€
Coût estimé : 8 712€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 141m²
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.40€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1151€/mois
Loyer annuel estimé : 13816€/an
Fourchette totale : 902€ - 1469€/mois
Fourchette annuelle : 10825€ - 17633€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.15% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :865,38 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :122 019 €
Prix d'achat :108 900 €
Décote à l'achat :-13 119€ (-10.8%)
Marge achat-revente :-53 868€ (-44.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 887€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :880,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 931,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 272,53€
Coût de l'assurance :15 390,11€
Taxe foncière : 1 381,56€/an
Soit par mois : 115,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 151,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 046,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 141 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 141 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 27 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des normes de plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais peut être améliorée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 275 €(413 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 575€
    Isolation toiture/combles: 141 m² × 75€/m² = 10575€, Main d'œuvre: 75€
  • Système de chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€/fenêtre = 15300€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Cuisine complète: 9000€ (incluant peinture, électricité et plomberie)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant peinture et vérification des normes)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 90€/m² = 2700€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Esnon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 375€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Système de chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 151 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 816 €/an
Calcul : 1 151 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 079 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 887 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 382 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 275 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 351 €
Revenus locatifs : +13 816 €
Charges déductibles : -66 351 €
Résultat foncier Année 1 : -52 535 €(Déficit de 52 535 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 135 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 076 €/an
Revenus locatifs : +13 816 €
Charges déductibles : -8 076 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 740 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31135.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 785 €(65% de 108 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 574 €/an
Calcul : 70 785 € × 3,636% = 2 574 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 816 €66 357 €6 085 €-52 541 €21 400 €31 141 €31 141 €
214 092 €7 922 €5 925 €6 170 €--24 972 €
314 374 €7 757 €5 760 €6 616 €--18 355 €
414 661 €7 586 €5 589 €7 075 €--11 280 €
514 954 €7 409 €5 412 €7 545 €--3 735 €
615 253 €7 226 €5 229 €8 027 €---
715 559 €7 036 €5 039 €8 522 €---
815 870 €6 840 €4 842 €9 030 €---
916 187 €6 636 €4 639 €9 551 €---
1016 511 €6 425 €4 428 €10 086 €---
1116 841 €6 207 €4 210 €10 634 €---
1217 178 €5 981 €3 984 €11 197 €---
1317 521 €5 747 €3 749 €11 775 €---
1417 872 €5 504 €3 507 €12 368 €---
1518 229 €5 253 €3 256 €12 976 €---
1618 594 €4 993 €2 996 €13 601 €---
1718 966 €4 724 €2 727 €14 242 €---
1819 345 €4 445 €2 448 €14 900 €---
1919 732 €4 156 €2 159 €15 576 €---
2020 127 €3 857 €1 860 €16 269 €---
2120 529 €3 548 €1 550 €16 982 €---
2220 940 €3 227 €1 230 €17 713 €---
2321 359 €2 895 €898 €18 464 €---
2421 786 €2 551 €554 €19 235 €---
2522 221 €2 195 €198 €20 027 €---
TOTAL442 517 €196 477 €88 273 €246 040 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 040 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 816 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 901 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 901 €-6 420 €+9 321 €
2+2 901 €0 €+2 901 €
3+2 901 €0 €+2 901 €
4+2 901 €0 €+2 901 €
5+2 901 €0 €+2 901 €
6+2 901 €+1 288 €+1 613 €
7+2 901 €+2 557 €+344 €
8+2 901 €+2 709 €+192 €
9+2 901 €+2 865 €+36 €
10+2 901 €+3 026 €-125 €
11+2 901 €+3 190 €-289 €
12+2 901 €+3 359 €-458 €
13+2 901 €+3 532 €-631 €
14+2 901 €+3 710 €-809 €
15+2 901 €+3 893 €-992 €
16+2 901 €+4 080 €-1 179 €
17+2 901 €+4 273 €-1 372 €
18+2 901 €+4 470 €-1 569 €
19+2 901 €+4 673 €-1 772 €
20+2 901 €+4 881 €-1 980 €
21+2 901 €+5 094 €-2 193 €
22+2 901 €+5 314 €-2 413 €
23+2 901 €+5 539 €-2 638 €
24+2 901 €+5 770 €-2 869 €
25+2 901 €+6 008 €-3 107 €
Total+72 525 €+73 812 €+-1 287 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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