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Maison 6 pièces 95 m²

Bien expiré
VilleVayrac (46)
Surface95m²
Coût Total143 510€
Loyer Annuel9 472€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 894,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Belle maison de campagne confortable au coeur du Quercy

Cette maison de campagne de 6 pièces dont 3 chambres s'étend sur une surface habitable de 95 m². L'habitation est implantée avec une cour de 30 m² bien entretenue avec un puits. Les pièces sont en bon état et bien isolées avec des ouvertures en PVC double vitrage. Le chauffage est un mix en électrique et poêle à granulés. Vous n'aurez pas de gros travaux à prévoir car la toiture et la façade sont en bon état.

Les combles sont aménageables ce qui vous permet d'agrandir la surface et créer une pièce supplémentaire : chambre, atelier, salle de jeux...

Le prix indiqué est net sans frais d'agence à ajouter. Profitez de cette exclusivité de vente de particulier à particulier et contactez-nous dès aujourd'hui... Référence annonce : VM4121-PROMUP Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 85 000 €

Ville : Vayrac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46110
Coordonnées : 44.954740, 1.709928
Total : 143 510€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 51 710€
Valeur du bien : 136 710€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 789€/mois
Loyer annuel estimé : 9472€/an
Fourchette totale : 627€ - 994€/mois
Fourchette annuelle : 7520€ - 11931€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 510€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :718,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :41,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 760,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 023,47€
Coût de l'assurance :12 557,13€
Taxe foncière : 947,21€/an
Soit par mois : 78,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 789,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 839,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs vieillissants nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 710 €(544 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 700€
    Isolation combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Chambres - Peinture:810€
    Peinture chambres: 27 m² × 30€/m² = 810€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vayrac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 789 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 472 €/an
Calcul : 789 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 960 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 510 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 502 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 947 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 710 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 119 €
Revenus locatifs : +9 472 €
Charges déductibles : -58 119 €
Résultat foncier Année 1 : -48 647 €(Déficit de 48 647 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 247 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 409 €/an
Revenus locatifs : +9 472 €
Charges déductibles : -6 409 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 063 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27247.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 472 €58 124 €4 965 €-48 652 €21 400 €27 252 €27 252 €
29 662 €6 284 €4 834 €3 378 €--23 874 €
39 855 €6 149 €4 700 €3 705 €--20 169 €
410 052 €6 010 €4 560 €4 042 €--16 127 €
510 253 €5 865 €4 416 €4 387 €--11 740 €
610 458 €5 716 €4 266 €4 742 €--6 997 €
710 667 €5 561 €4 111 €5 106 €--1 891 €
810 880 €5 401 €3 951 €5 480 €---
911 098 €5 234 €3 785 €5 864 €---
1011 320 €5 062 €3 613 €6 258 €---
1111 546 €4 884 €3 435 €6 662 €---
1211 777 €4 700 €3 250 €7 078 €---
1312 013 €4 509 €3 059 €7 504 €---
1412 253 €4 311 €2 861 €7 942 €---
1512 498 €4 106 €2 657 €8 392 €---
1612 748 €3 894 €2 444 €8 854 €---
1713 003 €3 674 €2 225 €9 329 €---
1813 263 €3 447 €1 997 €9 816 €---
1913 528 €3 211 €1 762 €10 317 €---
2013 799 €2 967 €1 518 €10 832 €---
2114 075 €2 714 €1 265 €11 361 €---
2214 356 €2 453 €1 003 €11 904 €---
2314 644 €2 182 €732 €12 462 €---
2414 936 €1 901 €452 €13 035 €---
2515 235 €1 611 €161 €13 624 €---
TOTAL303 393 €159 971 €72 023 €143 422 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 422 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 472 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 989 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 989 €-6 420 €+8 409 €
2+1 989 €0 €+1 989 €
3+1 989 €0 €+1 989 €
4+1 989 €0 €+1 989 €
5+1 989 €0 €+1 989 €
6+1 989 €0 €+1 989 €
7+1 989 €0 €+1 989 €
8+1 989 €+1 077 €+912 €
9+1 989 €+1 759 €+230 €
10+1 989 €+1 877 €+112 €
11+1 989 €+1 999 €-10 €
12+1 989 €+2 123 €-134 €
13+1 989 €+2 251 €-262 €
14+1 989 €+2 383 €-394 €
15+1 989 €+2 518 €-529 €
16+1 989 €+2 656 €-667 €
17+1 989 €+2 799 €-810 €
18+1 989 €+2 945 €-956 €
19+1 989 €+3 095 €-1 106 €
20+1 989 €+3 250 €-1 261 €
21+1 989 €+3 408 €-1 419 €
22+1 989 €+3 571 €-1 582 €
23+1 989 €+3 739 €-1 750 €
24+1 989 €+3 911 €-1 922 €
25+1 989 €+4 087 €-2 098 €
Total+49 725 €+43 027 €+6 698 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 228 jours
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