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vente - appartement

VilleRoanne (42)
Surface75.4m²
Coût Total108 884€
Loyer Annuel7 141€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-276€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 800 €
Surface : 75.4 m²
Prix au m² : 859,42 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Balcon, Digicode, Interphone, Salle de bain, Terrasse, Petit prix

Votre agence CHALTON DUBANCHET vous propose à la vente, un appartement de 75.40 m², situé à Roanne.

Découvrez cet appartement vendu loué, situé au 1er étage d'un immeuble avec ascenseur , en bon état général.

L'appartement se compose de :

  • une entrée
  • une cuisine de 10m²
  • un séjour de 17 m²
  • trois chambres
  • une salle de bains
  • un WC séparé
  • deux balcons offrant un agréable espace extérieur

L'appartement est actuellement loué, permettant de bénéficier d'un revenu locatif immédiat.

Loyer hors charges : 500 euros / mois Loyer charges comprises : 675 euros / mois

Un bien offrant une configuration familiale avec 3 chambres, dans un quartier résidentiel de Roanne, à proximité des équipements sportifs et des commodités.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, n'hésitez pas à contacter votre conseiller immobilier Bayram ERDENER. Copropriété de 70 ? lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2800 euros. Bayram ERDENER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 907586234 - Roanne.

Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Coordonnées : 46.058509, 4.091143
Total : 108 884€
Prix d'acquisition : 64 800€
Travaux : 38 900€
Valeur du bien : 103 700€
Frais de notaire : 5 184€
Coût estimé : 5 184€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.4m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 595€/mois
Loyer annuel estimé : 7141€/an
Fourchette totale : 457€ - 775€/mois
Fourchette annuelle : 5486€ - 9294€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :702,51 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 969 €
Prix d'achat :64 800 €
Décote à l'achat :+11 831€ (+22.3%)
Marge achat-revente :-55 915€ (-105.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 884€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :31,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 578,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 996,28€
Coût de l'assurance :9 527,35€
Taxe foncière : 714,08€/an
Soit par mois : 59,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 233,33€/mois
Soit par an : 2 799,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 595,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 870,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-275,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75.4 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 75.4 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 900 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 50€/m² = 500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roanne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 595 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 141 €/an
Calcul : 595 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 785 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 884 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 714 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 800 €/an
Calcul : 233 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 580 €
Revenus locatifs : +7 141 €
Charges déductibles : -46 580 €
Résultat foncier Année 1 : -39 439 €(Déficit de 39 439 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 039 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 680 €/an
Revenus locatifs : +7 141 €
Charges déductibles : -7 680 €
Résultat foncier Années 2+ : -539 €/an(Déficit de 539 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18039.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 120 €(65% de 64 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 532 €/an
Calcul : 42 120 € × 3,636% = 1 532 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 141 €46 583 €3 788 €-39 443 €21 400 €18 043 €18 043 €
27 284 €7 585 €3 689 €-301 €301 €-18 043 €
37 429 €7 482 €3 587 €-53 €53 €-18 043 €
47 578 €7 376 €3 481 €202 €--17 841 €
57 729 €7 266 €3 371 €464 €--17 377 €
67 884 €7 152 €3 257 €732 €--16 645 €
78 042 €7 034 €3 139 €1 008 €--15 637 €
88 203 €6 912 €3 017 €1 291 €--14 346 €
98 367 €6 785 €2 890 €1 581 €--12 765 €
108 534 €6 654 €2 759 €1 880 €--10 885 €
118 705 €6 518 €2 623 €2 186 €--8 699 €
128 879 €6 377 €2 482 €2 501 €---
139 056 €6 232 €2 337 €2 824 €---
149 237 €6 081 €2 186 €3 156 €---
159 422 €5 925 €2 029 €3 498 €---
169 611 €5 763 €1 868 €3 848 €---
179 803 €5 595 €1 700 €4 208 €---
189 999 €5 421 €1 526 €4 578 €---
1910 199 €5 241 €1 346 €4 957 €---
2010 403 €5 055 €1 160 €5 348 €---
2110 611 €4 862 €967 €5 749 €---
2210 823 €4 662 €767 €6 161 €---
2311 039 €4 455 €560 €6 584 €---
2411 260 €4 241 €345 €7 020 €---
2511 485 €4 018 €123 €7 467 €---
TOTAL228 721 €191 275 €54 996 €37 446 €21 754 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 526 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 37 446 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 141 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 500 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 500 €-6 420 €+7 920 €
2+1 500 €-90 €+1 590 €
3+1 500 €-16 €+1 516 €
4+1 500 €0 €+1 500 €
5+1 500 €0 €+1 500 €
6+1 500 €0 €+1 500 €
7+1 500 €0 €+1 500 €
8+1 500 €0 €+1 500 €
9+1 500 €0 €+1 500 €
10+1 500 €0 €+1 500 €
11+1 500 €0 €+1 500 €
12+1 500 €+750 €+750 €
13+1 500 €+847 €+653 €
14+1 500 €+947 €+553 €
15+1 500 €+1 049 €+451 €
16+1 500 €+1 154 €+346 €
17+1 500 €+1 262 €+238 €
18+1 500 €+1 373 €+127 €
19+1 500 €+1 487 €+13 €
20+1 500 €+1 604 €-104 €
21+1 500 €+1 725 €-225 €
22+1 500 €+1 848 €-348 €
23+1 500 €+1 975 €-475 €
24+1 500 €+2 106 €-606 €
25+1 500 €+2 240 €-740 €
Total+37 500 €+13 844 €+23 656 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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