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Maison à vendre au centre du village – Haute Vienne 87

VilleMagnac-Laval (87)
Surface155
Coût Total155 426
Loyer Annuel10 906
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois+2
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 950 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 586,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 155 m², 7 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cheminée, Climatisation, Parquet, Orientation ouest, Chauffage électrique, Rez-de-chaussée

Dans le centre du village de Magnac Laval, cette maison authentique est à vendre -Haute Vienne 87. Parking disponible et commodités accesibles à pied.

Cette maison pleine de charme est située dans le paisible et convivial village de Magnac-Laval, un village animé où toutes les commodités quotidiennes sont à portée de main. À quelques pas, vous trouverez notamment une boulangerie, un supermarché, une boucherie, un fleuriste, un vétérinaire, un bureau de poste, une pharmacie et plusieurs restaurants agréables. Grâce à sa situation avantageuse près de Le Dorat et La Souterraine, des villes plus importantes comme Limoges et Paris sont également facilement accessibles.

La propriétaire actuelle a su conserver avec soin le charme authentique français de la maison. Les détails originaux donnent du caractère à la maison et une ambiance chaleureuse, tandis que le confort de vie a été amélioré avec la climatisation dans le salon, la salle à manger et l'une des chambres à l'étage.

À l'arrière de la maison se trouve un jardin français coloré et plein de charme, où vous pouvez profiter tranquillement de la vie en plein air – un endroit idéal pour se détendre ou manger dehors en toute convivialité.

Agencement

Au rez-de-chaussée se trouvent l'entrée, un salon convivial avec cuisine ouverte et salle à manger, créant un bel espace de vie.

Depuis le vaste palier du premier étage, vous accédez à deux grandes chambres et à une grande salle de bain équipée d'un lavabo, d'une douche, d'une baignoire et de toilettes.

Le deuxième étage offre encore plus de possibilités. On y trouve une grande chambre sur une mezzanine accueillante ainsi qu'un grenier. Avec quelques aménagements, le grenier peut être transformé en une chambre supplémentaire, en salle de loisirs ou en bureau à domicile.

Points forts Maison française authentique avec beaucoup de caractère Agencement étonnamment spacieux Jardin agréable et coloré à l'arrière Climatisation pour un confort de vie supplémentaire Tout-à-l'égout Commodités quotidiennes à distance de marche

Ville : Magnac-Laval
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87190
Coordonnées : 46.218902, 1.166463
Total : 155 426
Prix d'acquisition : 90 950
Travaux : 57 200
Valeur du bien : 148 150
Frais de notaire : 7 276
Coût estimé : 7 276
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155
Loyer prédit : 5.86€/m²/mois
Fourchette : 4.61€ - 7.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 909€/mois
Loyer annuel estimé : 10906€/an
Fourchette totale : 714€ - 1157€/mois
Fourchette annuelle : 8566€ - 13886€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 426
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :757,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :58,28€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 815,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 798,83
Coût de l'assurance :17 485,43
Taxe foncière : 1 090,65€/an
Soit par mois : 90,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 908,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 906,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 155 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'apparence
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise à jour et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 200(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 300
    Isolation toiture/combles: 155 m² × 60€/m² = 9300€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:17 100
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Parquet flottant:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:7 200
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (incluant plomberie et électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Magnac-Laval (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 906 €/an
Calcul : 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 986 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 426 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 699 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 091 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 976
Revenus locatifs : +10 906
Charges déductibles : -63 976
Résultat foncier Année 1 : -53 069(Déficit de 53 069 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 669
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 776 €/an
Revenus locatifs : +10 906
Charges déductibles : -6 776
Résultat foncier Années 2+ : 4 131 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31669.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 950
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 118(65% de 90 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 150 €/an
Calcul : 59 118 € × 3,636% = 2 150
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 90663 9814 991-53 07421 400 €31 674 €31 674 €
211 1256 6464 8554 479--27 195 €
311 3476 5064 7164 841--22 354 €
411 5746 3624 5725 212--17 142 €
511 8066 2134 4235 593--11 549 €
612 0426 0594 2695 983--5 566 €
712 2825 9004 1106 383---
812 5285 7353 9456 793---
912 7795 5663 7767 213---
1013 0345 3903 6007 644---
1113 2955 2093 4198 086---
1213 5615 0223 2328 539---
1313 8324 8293 0399 003---
1414 1094 6292 8399 479---
1514 3914 4232 6339 968---
1614 6794 2102 42010 468---
1714 9723 9902 20010 982---
1815 2723 7631 97311 509---
1915 5773 5281 73812 049---
2015 8893 2861 49612 603---
2116 2063 0351 24513 171---
2216 5312 77798713 754---
2316 8612 50971914 352---
2417 1982 23344314 965---
2517 5421 94815815 594---
TOTAL349 337173 75071 799175 58721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 587
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 906 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 290 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 290-6 420+8 710
2+2 2900+2 290
3+2 2900+2 290
4+2 2900+2 290
5+2 2900+2 290
6+2 2900+2 290
7+2 290+245+2 045
8+2 290+2 038+252
9+2 290+2 164+126
10+2 290+2 293-3
11+2 290+2 426-136
12+2 290+2 562-272
13+2 290+2 701-411
14+2 290+2 844-554
15+2 290+2 990-700
16+2 290+3 140-850
17+2 290+3 295-1 005
18+2 290+3 453-1 163
19+2 290+3 615-1 325
20+2 290+3 781-1 491
21+2 290+3 951-1 661
22+2 290+4 126-1 836
23+2 290+4 306-2 016
24+2 290+4 490-2 200
25+2 290+4 678-2 388
Total+57 250+52 676+4 574
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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