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Appartement 2 pièces 23 m²

Bien expiré
VilleSarrebourg (57)
Surface23m²
Coût Total61 600€
Loyer Annuel3 370€
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 30 000 €
Surface : 23 m²
Prix au m² : 1 304,35 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 23 m²

Laforêt Sarrebourg vous propose à la vente cet appartement de 29 m² idéalement situé à Sarrebourg, à deux pas du centre-ville. Au 2ème étage, il se compose de :

2 pièces

1 kitchenette

1 salle d'eau avec douche

1 WC

Chauffage électrique

Taxe foncière : 192 € par an Charges annuelles : 818 €

Idéal pour un investissement locatif ou un premier achat. Proche de toutes commodités (commerces, transports, services). Sylvain HOUTIN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 23 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 12

Consommation énergie primaire : 244 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 600 € et 860 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Sarrebourg
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57400
Coordonnées : 48.737213, 7.058929
Total : 61 600€
Prix d'acquisition : 30 000€
Travaux : 29 200€
Valeur du bien : 59 200€
Frais de notaire : 2 400€
Coût estimé : 2 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 23m²
Loyer prédit : 12.21€/m²/mois
Fourchette : 9.65€ - 15.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 281€/mois
Loyer annuel estimé : 3370€/an
Fourchette totale : 222€ - 355€/mois
Fourchette annuelle : 2663€ - 4266€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 6.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :61 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :304,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :17,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 322,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :29 730,18€
Coût de l'assurance :5 390,00€
Taxe foncière : 192,00€/an
Soit par mois : 16,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 68,17€/mois
Soit par an : 818,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 280,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 406,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 23 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut être amélioré
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement cosmétique recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 200 €(1 270 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:1 600€
    Fenêtre double vitrage: 2 fenêtres × 700€ = 1400€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:600€
    Peinture murs: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarrebourg (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 281 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 370 €/an
Calcul : 281 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 056 €/an
Base de calcul : Emprunt de 61 600 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 216 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 192 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 818 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 481 €
Revenus locatifs : +3 370 €
Charges déductibles : -32 481 €
Résultat foncier Année 1 : -29 111 €(Déficit de 29 111 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 711 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 281 €/an
Revenus locatifs : +3 370 €
Charges déductibles : -3 281 €
Résultat foncier Années 2+ : 89 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7710.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 30 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 500 €(65% de 30 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 709 €/an
Calcul : 19 500 € × 3,636% = 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 370 €32 483 €2 058 €-29 113 €21 400 €7 713 €7 713 €
23 438 €3 228 €2 003 €209 €--7 504 €
33 506 €3 172 €1 946 €335 €--7 169 €
43 577 €3 113 €1 887 €463 €--6 705 €
53 648 €3 052 €1 827 €596 €--6 110 €
63 721 €2 990 €1 764 €731 €--5 378 €
73 795 €2 925 €1 699 €871 €--4 508 €
83 871 €2 858 €1 632 €1 014 €--3 494 €
93 949 €2 788 €1 563 €1 160 €--2 334 €
104 028 €2 717 €1 491 €1 311 €--1 023 €
114 108 €2 643 €1 417 €1 466 €---
124 191 €2 566 €1 340 €1 625 €---
134 274 €2 486 €1 261 €1 788 €---
144 360 €2 404 €1 179 €1 956 €---
154 447 €2 319 €1 094 €2 128 €---
164 536 €2 231 €1 006 €2 305 €---
174 627 €2 141 €915 €2 486 €---
184 719 €2 047 €821 €2 673 €---
194 814 €1 949 €724 €2 864 €---
204 910 €1 849 €623 €3 061 €---
215 008 €1 745 €519 €3 263 €---
225 108 €1 637 €411 €3 471 €---
235 210 €1 526 €300 €3 685 €---
245 315 €1 411 €185 €3 904 €---
255 421 €1 292 €66 €4 129 €---
TOTAL107 952 €89 571 €29 730 €18 380 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 18 380 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 370 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +708 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+708 €-6 420 €+7 128 €
2+708 €0 €+708 €
3+708 €0 €+708 €
4+708 €0 €+708 €
5+708 €0 €+708 €
6+708 €0 €+708 €
7+708 €0 €+708 €
8+708 €0 €+708 €
9+708 €0 €+708 €
10+708 €0 €+708 €
11+708 €+133 €+575 €
12+708 €+487 €+221 €
13+708 €+536 €+172 €
14+708 €+587 €+121 €
15+708 €+638 €+70 €
16+708 €+691 €+17 €
17+708 €+746 €-38 €
18+708 €+802 €-94 €
19+708 €+859 €-151 €
20+708 €+918 €-210 €
21+708 €+979 €-271 €
22+708 €+1 041 €-333 €
23+708 €+1 105 €-397 €
24+708 €+1 171 €-463 €
25+708 €+1 239 €-531 €
Total+17 700 €+5 514 €+12 186 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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