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Maison à vendre

Bien expiré
VilleDomecy-sur-le-Vault (89)
Surface64m²
Coût Total59 520€
Loyer Annuel4 893€
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois+59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 687,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Cheminée, 1 chambre, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Exposition sud-ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Située au cœur du village de Domecy-sur-le-Vault, cette maison de 64 m² habitables offre un beau potentiel de rénovation. Édifiée sur cave, elle se compose au rez-de-chaussée d’une grande pièce de 32 m², avec cheminée ouverte et dalle en béton au sol, laissant la possibilité d’aménager un espace chaleureux mêlant cuisine et séjour. À l’étage, une seconde pièce de 32 m² peut être transformée en chambres selon vos besoins. Un grenier aménageable vient compléter l’ensemble, offrant encore plus de potentiel d’aménagement. En complément, une grange de 54 m² est incluse, idéale pour un atelier, du stockage ou un projet supplémentaire. Couverture neuve, un atout majeur pour votre projet de rénovation. Une belle opportunité pour les amateurs de maisons de caractère et de projets à personnaliser ! false

Ville : Domecy-sur-le-Vault
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89200
Coordonnées : 47.489526, 3.808065
Total : 59 520€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 56 000€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 6.37€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 7.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 408€/mois
Loyer annuel estimé : 4893€/an
Fourchette totale : 329€ - 506€/mois
Fourchette annuelle : 3944€ - 6071€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 10.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 315,79 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :84 211 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :-40 211€ (-47.8%)
Marge achat-revente :24 691€ (29.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :59 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :290,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :16,86€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 307,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 683,95€
Coût de l'assurance :5 059,20€
Taxe foncière : 489,28€/an
Soit par mois : 40,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 407,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 348,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :59,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 64 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Cuisine en très mauvais état, nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 1/5 - Chambre en très mauvais état, nécessite une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour le salon
Quantité: 1 salon (environ 32 m²)
Raison: État 1/5 - Salon en très mauvais état, nécessite une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(188 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 408 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 893 €/an
Calcul : 408 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 921 €/an
Base de calcul : Emprunt de 59 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 202 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 489 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 613 €
Revenus locatifs : +4 893 €
Charges déductibles : -14 613 €
Résultat foncier Année 1 : -9 720 €(Déficit de 9 720 €)
Imputable sur revenu global : 9 720 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 613 €/an
Revenus locatifs : +4 893 €
Charges déductibles : -2 613 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 280 €/an
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 893 €14 615 €1 923 €-9 722 €9 722 €--
24 991 €2 563 €1 871 €2 428 €---
35 090 €2 509 €1 817 €2 581 €---
45 192 €2 454 €1 762 €2 739 €---
55 296 €2 396 €1 705 €2 900 €---
65 402 €2 337 €1 645 €3 065 €---
75 510 €2 276 €1 584 €3 234 €---
85 620 €2 213 €1 521 €3 408 €---
95 733 €2 147 €1 456 €3 585 €---
105 847 €2 080 €1 388 €3 767 €---
115 964 €2 010 €1 319 €3 954 €---
126 084 €1 938 €1 247 €4 145 €---
136 205 €1 864 €1 172 €4 341 €---
146 329 €1 787 €1 095 €4 542 €---
156 456 €1 707 €1 016 €4 749 €---
166 585 €1 625 €934 €4 960 €---
176 717 €1 541 €849 €5 176 €---
186 851 €1 453 €761 €5 398 €---
196 988 €1 362 €671 €5 626 €---
207 128 €1 269 €577 €5 859 €---
217 270 €1 172 €481 €6 098 €---
227 416 €1 072 €381 €6 343 €---
237 564 €969 €278 €6 595 €---
247 715 €863 €171 €6 853 €---
257 870 €753 €61 €7 117 €---
TOTAL156 718 €56 975 €27 684 €99 743 €9 722 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 917 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 743 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 893 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 027 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 027 €-2 917 €+3 944 €
2+1 027 €+728 €+299 €
3+1 027 €+774 €+253 €
4+1 027 €+822 €+205 €
5+1 027 €+870 €+157 €
6+1 027 €+920 €+107 €
7+1 027 €+970 €+57 €
8+1 027 €+1 022 €+5 €
9+1 027 €+1 076 €-49 €
10+1 027 €+1 130 €-103 €
11+1 027 €+1 186 €-159 €
12+1 027 €+1 244 €-217 €
13+1 027 €+1 302 €-275 €
14+1 027 €+1 363 €-336 €
15+1 027 €+1 425 €-398 €
16+1 027 €+1 488 €-461 €
17+1 027 €+1 553 €-526 €
18+1 027 €+1 619 €-592 €
19+1 027 €+1 688 €-661 €
20+1 027 €+1 758 €-731 €
21+1 027 €+1 829 €-802 €
22+1 027 €+1 903 €-876 €
23+1 027 €+1 978 €-951 €
24+1 027 €+2 056 €-1 029 €
25+1 027 €+2 135 €-1 108 €
Total+25 675 €+29 923 €+-4 248 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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