Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

MAISON A LA CAMPAGNE

Bien expiré
VilleBouffry (41)
Surface145m²
Coût Total211 362€
Loyer Annuel12 590€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 400 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 961,38 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

BOUFFRY - Envie d'espace et de tranquillité à la campagne ? Cette maison est faite pour vous. Elle propose 145 m² habitables répartis en 9 pièces, dont 5 chambres. La cuisine aménagée et équipée et la cheminée apportent chaleur et convivialité, tandis que le chauffage au gaz et les menuiseries PVC double vitrage assurent un bon confort au quotidien. À l'extérieur, un jardin et un garage double complètent cet ensemble spacieux et pratique. À rafraîchir, cette maison offre une belle opportunité : de l'espace, un cadre serein à la campagne, et un vrai potentiel à faire vôtre. Coup de coeur assuré pour les amateurs de calme et d'espace ! Elsa DA FONSECA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 104 644 521 - Chartres. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/373601.pdf

Ville : Bouffry
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41270
Coordonnées : 48.017001, 1.089771
Total : 211 362€
Prix d'acquisition : 139 400€
Travaux : 60 810€
Valeur du bien : 200 210€
Frais de notaire : 11 152€
Coût estimé : 11 152€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 8.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1049€/mois
Loyer annuel estimé : 12590€/an
Fourchette totale : 849€ - 1297€/mois
Fourchette annuelle : 10187€ - 15559€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :740,74 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :107 407 €
Prix d'achat :139 400 €
Décote à l'achat :+31 993€ (+29.8%)
Marge achat-revente :-103 955€ (-96.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 362€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 035,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :61,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 097,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 315,77€
Coût de l'assurance :18 494,18€
Taxe foncière : 1 258,96€/an
Soit par mois : 104,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 049,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 202,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 810 €(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 800€
    Isolation combles perdus: 145 m² × 40€/m² = 5800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:360€
    Peinture salon: 12 m² × 30€/m² = 360€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:450€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouffry (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 049 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 590 €/an
Calcul : 1 049 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 885 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 362 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 740 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 259 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 810 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 694 €
Revenus locatifs : +12 590 €
Charges déductibles : -69 694 €
Résultat foncier Année 1 : -57 104 €(Déficit de 57 104 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 704 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 884 €/an
Revenus locatifs : +12 590 €
Charges déductibles : -8 884 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 706 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35704.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 610 €(65% de 139 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 295 €/an
Calcul : 90 610 € × 3,636% = 3 295 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 590 €69 700 €6 892 €-57 111 €21 400 €35 711 €35 711 €
212 841 €8 705 €6 706 €4 136 €--31 574 €
313 098 €8 513 €6 515 €4 585 €--26 989 €
413 360 €8 315 €6 317 €5 045 €--21 944 €
513 627 €8 111 €6 112 €5 517 €--16 428 €
613 900 €7 899 €5 900 €6 001 €--10 427 €
714 178 €7 680 €5 682 €6 498 €--3 929 €
814 462 €7 454 €5 456 €7 007 €---
914 751 €7 221 €5 222 €7 530 €---
1015 046 €6 979 €4 981 €8 067 €---
1115 347 €6 730 €4 731 €8 617 €---
1215 654 €6 472 €4 473 €9 182 €---
1315 967 €6 205 €4 207 €9 761 €---
1416 286 €5 930 €3 931 €10 356 €---
1516 612 €5 645 €3 647 €10 966 €---
1616 944 €5 351 €3 352 €11 593 €---
1717 283 €5 047 €3 048 €12 236 €---
1817 629 €4 733 €2 734 €12 896 €---
1917 981 €4 408 €2 409 €13 573 €---
2018 341 €4 073 €2 074 €14 268 €---
2118 708 €3 726 €1 727 €14 982 €---
2219 082 €3 367 €1 368 €15 714 €---
2319 463 €2 997 €998 €16 467 €---
2419 853 €2 614 €615 €17 239 €---
2520 250 €2 218 €219 €18 032 €---
TOTAL403 250 €210 094 €99 316 €193 156 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 156 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 590 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 644 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 644 €-6 420 €+9 064 €
2+2 644 €0 €+2 644 €
3+2 644 €0 €+2 644 €
4+2 644 €0 €+2 644 €
5+2 644 €0 €+2 644 €
6+2 644 €0 €+2 644 €
7+2 644 €0 €+2 644 €
8+2 644 €+924 €+1 720 €
9+2 644 €+2 259 €+385 €
10+2 644 €+2 420 €+224 €
11+2 644 €+2 585 €+59 €
12+2 644 €+2 755 €-111 €
13+2 644 €+2 928 €-284 €
14+2 644 €+3 107 €-463 €
15+2 644 €+3 290 €-646 €
16+2 644 €+3 478 €-834 €
17+2 644 €+3 671 €-1 027 €
18+2 644 €+3 869 €-1 225 €
19+2 644 €+4 072 €-1 428 €
20+2 644 €+4 280 €-1 636 €
21+2 644 €+4 495 €-1 851 €
22+2 644 €+4 714 €-2 070 €
23+2 644 €+4 940 €-2 296 €
24+2 644 €+5 172 €-2 528 €
25+2 644 €+5 409 €-2 765 €
Total+66 100 €+57 947 €+8 153 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →