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Achat maison

Bien expiré
VilleCastelnau-Barbarens (32)
Surface220m²
Coût Total322 620€
Loyer Annuel24 718€
Rentabilité7.66%
Cashflow/mois+165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 239 000 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 1 086,36 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Vue, Surface de 220 m², 6 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 3 Toilettes, Chauffage individuel fuel, Terrain de 572 m²

Au cœur du village, agrippée sur les flancs abrupts des terrasses concentriques, cette maison avec son jardin fleuri et arboré offre depuis le balcon et la terrasse une vue exceptionnelle sur la campagne Ce lieu plein de charme et d'authenticité bénéficie de 220m2 habitable dont 4 chambres, de dépendances attenantes et un garage.

Ville : Castelnau-Barbarens
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32450
Coordonnées : 43.588450, 0.712830
Total : 322 620€
Prix d'acquisition : 239 000€
Travaux : 64 500€
Valeur du bien : 303 500€
Frais de notaire : 19 120€
Coût estimé : 19 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 9.36€/m²/mois
Fourchette : 7.31€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 2060€/mois
Loyer annuel estimé : 24718€/an
Fourchette totale : 1608€ - 2639€/mois
Fourchette annuelle : 19293€ - 31668€/an
Rentabilité brute :7.66%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 594,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :94,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 688,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 706,98€
Coût de l'assurance :28 229,25€
Taxe foncière : 2 471,79€/an
Soit par mois : 205,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 059,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 894,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :165,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 220 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur 220 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 500 €(293 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 800€
    Isolation combles perdus: 220 m² × 40€/m² = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:16 200€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€/fenêtre = 16200€ (pose incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Autres pièces:1 200€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelnau-Barbarens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 060 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 718 €/an
Calcul : 2 060 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 765 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 620 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 129 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 472 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 866 €
Revenus locatifs : +24 718 €
Charges déductibles : -78 866 €
Résultat foncier Année 1 : -54 149 €(Déficit de 54 149 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 749 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 366 €/an
Revenus locatifs : +24 718 €
Charges déductibles : -14 366 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 351 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32748.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350 €(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 718 €78 877 €10 776 €-54 159 €21 400 €32 759 €32 759 €
225 212 €14 090 €10 489 €11 122 €--21 637 €
325 717 €13 793 €10 192 €11 923 €--9 713 €
426 231 €13 486 €9 885 €12 745 €---
526 755 €13 169 €9 568 €13 587 €---
627 291 €12 840 €9 239 €14 450 €---
727 836 €12 501 €8 900 €15 336 €---
828 393 €12 150 €8 549 €16 244 €---
928 961 €11 786 €8 185 €17 175 €---
1029 540 €11 410 €7 809 €18 130 €---
1130 131 €11 022 €7 421 €19 109 €---
1230 734 €10 620 €7 019 €20 114 €---
1331 348 €10 204 €6 603 €21 145 €---
1431 975 €9 774 €6 173 €22 202 €---
1532 615 €9 329 €5 728 €23 286 €---
1633 267 €8 868 €5 267 €24 399 €---
1733 932 €8 392 €4 791 €25 540 €---
1834 611 €7 900 €4 299 €26 711 €---
1935 303 €7 391 €3 790 €27 912 €---
2036 009 €6 864 €3 263 €29 145 €---
2136 730 €6 319 €2 718 €30 410 €---
2237 464 €5 756 €2 155 €31 708 €---
2338 213 €5 173 €1 572 €33 040 €---
2438 978 €4 570 €969 €34 407 €---
2539 757 €3 947 €346 €35 811 €---
TOTAL791 722 €310 231 €155 707 €481 491 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 481 491 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 718 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 191 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 191 €-6 420 €+11 611 €
2+5 191 €0 €+5 191 €
3+5 191 €0 €+5 191 €
4+5 191 €+909 €+4 282 €
5+5 191 €+4 076 €+1 115 €
6+5 191 €+4 335 €+856 €
7+5 191 €+4 601 €+590 €
8+5 191 €+4 873 €+318 €
9+5 191 €+5 152 €+39 €
10+5 191 €+5 439 €-248 €
11+5 191 €+5 733 €-542 €
12+5 191 €+6 034 €-843 €
13+5 191 €+6 343 €-1 152 €
14+5 191 €+6 661 €-1 470 €
15+5 191 €+6 986 €-1 795 €
16+5 191 €+7 320 €-2 129 €
17+5 191 €+7 662 €-2 471 €
18+5 191 €+8 013 €-2 822 €
19+5 191 €+8 374 €-3 183 €
20+5 191 €+8 744 €-3 553 €
21+5 191 €+9 123 €-3 932 €
22+5 191 €+9 512 €-4 321 €
23+5 191 €+9 912 €-4 721 €
24+5 191 €+10 322 €-5 131 €
25+5 191 €+10 743 €-5 552 €
Total+129 775 €+144 447 €+-14 672 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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