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Achat : Appartement (58000)

VilleNevers (58)
Surface49m²
Coût Total72 460€
Loyer Annuel6 793€
Rentabilité9.37%
Cashflow/mois+117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 010,2 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 49 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Toilettes séparées, Ascenseur, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine américaine

Plein centre-ville de NEVERS, dans une petite copropriété pleine de charme, très agréable appartement type 2 d'environ 50m² au 1er étage avec ascenseur. , Séjour avec cuisine ouverte, belle chambre, salle de bains, WC séparé. , Très bon état intérieur. DPE ANCIENNE VERSION.

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.981570, 3.164680
Total : 72 460€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 19 000€
Valeur du bien : 68 500€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 11.55€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 566€/mois
Loyer annuel estimé : 6793€/an
Fourchette totale : 442€ - 726€/mois
Fourchette annuelle : 5300€ - 8707€/an
Rentabilité brute :9.37%
Fourchette de rentabilité :7.31% - 12.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 132,46 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 491 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-5 991€ (-10.8%)
Marge achat-revente :-16 969€ (-30.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :363,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,98€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 392,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 715,62€
Coût de l'assurance :8 695,20€
Taxe foncière : 679,30€/an
Soit par mois : 56,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 566,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 449,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :116,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 000 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1200€/fenêtre = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 500€
    Remplacement lavabo et robinetterie: 1 lavabo = 500€, Carrelage partiel (3 m²): 40€/m² × 3 = 120€, Main d'œuvre: 880€
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 25€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 8 m² × 25€/m² = 200€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 25€/m² = 500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 793 €/an
Calcul : 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 526 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 460 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 679 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 553 €
Revenus locatifs : +6 793 €
Charges déductibles : -22 553 €
Résultat foncier Année 1 : -15 760 €(Déficit de 15 760 €)
Imputable sur revenu global : 15 760 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 553 €/an
Revenus locatifs : +6 793 €
Charges déductibles : -3 553 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 240 €/an
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 793 €22 555 €2 528 €-15 762 €15 762 €--
26 929 €3 489 €2 462 €3 439 €---
37 067 €3 421 €2 394 €3 646 €---
47 209 €3 350 €2 323 €3 858 €---
57 353 €3 277 €2 250 €4 076 €---
67 500 €3 201 €2 174 €4 299 €---
77 650 €3 122 €2 095 €4 528 €---
87 803 €3 041 €2 014 €4 762 €---
97 959 €2 956 €1 929 €5 003 €---
108 118 €2 869 €1 842 €5 249 €---
118 281 €2 778 €1 751 €5 502 €---
128 446 €2 684 €1 657 €5 762 €---
138 615 €2 587 €1 560 €6 028 €---
148 787 €2 487 €1 459 €6 301 €---
158 963 €2 382 €1 355 €6 581 €---
169 142 €2 274 €1 247 €6 868 €---
179 325 €2 162 €1 135 €7 163 €---
189 512 €2 046 €1 019 €7 465 €---
199 702 €1 926 €899 €7 776 €---
209 896 €1 802 €775 €8 094 €---
2110 094 €1 673 €646 €8 421 €---
2210 296 €1 539 €512 €8 756 €---
2310 502 €1 401 €374 €9 101 €---
2410 712 €1 258 €231 €9 454 €---
2510 926 €1 109 €82 €9 817 €---
TOTAL217 581 €81 393 €36 716 €136 188 €15 762 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 729 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 188 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 793 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 427 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 427 €-4 729 €+6 156 €
2+1 427 €+1 032 €+395 €
3+1 427 €+1 094 €+333 €
4+1 427 €+1 158 €+269 €
5+1 427 €+1 223 €+204 €
6+1 427 €+1 290 €+137 €
7+1 427 €+1 358 €+69 €
8+1 427 €+1 429 €-2 €
9+1 427 €+1 501 €-74 €
10+1 427 €+1 575 €-148 €
11+1 427 €+1 651 €-224 €
12+1 427 €+1 729 €-302 €
13+1 427 €+1 808 €-381 €
14+1 427 €+1 890 €-463 €
15+1 427 €+1 974 €-547 €
16+1 427 €+2 060 €-633 €
17+1 427 €+2 149 €-722 €
18+1 427 €+2 240 €-813 €
19+1 427 €+2 333 €-906 €
20+1 427 €+2 428 €-1 001 €
21+1 427 €+2 526 €-1 099 €
22+1 427 €+2 627 €-1 200 €
23+1 427 €+2 730 €-1 303 €
24+1 427 €+2 836 €-1 409 €
25+1 427 €+2 945 €-1 518 €
Total+35 675 €+40 856 €+-5 181 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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