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Propriété 5 pièces 95 m²

Bien expiré
VilleCastelnau-de-Lévis (81)
Surface95m²
Coût Total130 720€
Loyer Annuel10 308€
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 147,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 5 pièces 95 m²

Idéalement située entre Gaillac et Albi, à seulement 5 minutes de l'autoroute A68, sur les bas de Labastide-de-Lévis, cette maison des années 1960 est à rénover entièrement.

D'une superficie d'environ 95 m², elle se compose d'une pièce de vie d'environ 23 m², de trois chambres dont une suite parentale, ainsi que d'une salle de bains. Un sous-sol complet vient compléter l'ensemble.

Implantée sur une vaste parcelle de près de 4 670 m², cette propriété séduira les amateurs d'espace et de nature. Un bois non attenant d'environ 1 100 m² est également inclus, apportant un atout supplémentaire à ce bien.

A voir rapidement!!!

Ce bien vous est proposé par l'agence Laforêt de Gaillac - [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées]

Surface : 95 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Castelnau-de-Lévis
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81150
Coordonnées : 43.938680, 2.081449
Total : 130 720€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 122 000€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 9.04€/m²/mois
Fourchette : 7.50€ - 10.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 859€/mois
Loyer annuel estimé : 10308€/an
Fourchette totale : 713€ - 1035€/mois
Fourchette annuelle : 8553€ - 12424€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 037,04 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 519 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-84 519€ (-43.7%)
Marge achat-revente :62 799€ (32.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 694,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 236,07€
Coût de l'assurance :11 438,00€
Taxe foncière : 1 030,81€/an
Soit par mois : 85,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 859,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 780,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon : peinture, revêtement de sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: entièrement
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(137 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 859 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 308 €/an
Calcul : 859 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 557 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 720 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 031 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 045 €
Revenus locatifs : +10 308 €
Charges déductibles : -19 045 €
Résultat foncier Année 1 : -8 737 €(Déficit de 8 737 €)
Imputable sur revenu global : 8 737 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 045 €/an
Revenus locatifs : +10 308 €
Charges déductibles : -6 045 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 263 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 308 €19 049 €4 561 €-8 741 €8 741 €--
210 514 €5 930 €4 442 €4 584 €---
310 725 €5 807 €4 319 €4 917 €---
410 939 €5 679 €4 191 €5 260 €---
511 158 €5 547 €4 059 €5 611 €---
611 381 €5 410 €3 922 €5 971 €---
711 609 €5 268 €3 780 €6 340 €---
811 841 €5 121 €3 633 €6 720 €---
912 078 €4 969 €3 480 €7 109 €---
1012 319 €4 811 €3 323 €7 508 €---
1112 566 €4 648 €3 159 €7 918 €---
1212 817 €4 478 €2 990 €8 339 €---
1313 073 €4 303 €2 815 €8 770 €---
1413 335 €4 121 €2 633 €9 213 €---
1513 601 €3 933 €2 445 €9 668 €---
1613 873 €3 738 €2 250 €10 135 €---
1714 151 €3 536 €2 048 €10 615 €---
1814 434 €3 327 €1 839 €11 107 €---
1914 722 €3 110 €1 622 €11 612 €---
2015 017 €2 886 €1 398 €12 131 €---
2115 317 €2 653 €1 165 €12 664 €---
2215 624 €2 413 €924 €13 211 €---
2315 936 €2 163 €675 €13 773 €---
2416 255 €1 905 €416 €14 350 €---
2516 580 €1 637 €149 €14 943 €---
TOTAL330 171 €116 444 €66 236 €213 727 €8 741 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 622 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 727 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 308 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 165 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 165 €-2 622 €+4 787 €
2+2 165 €+1 375 €+790 €
3+2 165 €+1 475 €+690 €
4+2 165 €+1 578 €+587 €
5+2 165 €+1 683 €+482 €
6+2 165 €+1 791 €+374 €
7+2 165 €+1 902 €+263 €
8+2 165 €+2 016 €+149 €
9+2 165 €+2 133 €+32 €
10+2 165 €+2 252 €-87 €
11+2 165 €+2 375 €-210 €
12+2 165 €+2 502 €-337 €
13+2 165 €+2 631 €-466 €
14+2 165 €+2 764 €-599 €
15+2 165 €+2 900 €-735 €
16+2 165 €+3 041 €-876 €
17+2 165 €+3 184 €-1 019 €
18+2 165 €+3 332 €-1 167 €
19+2 165 €+3 484 €-1 319 €
20+2 165 €+3 639 €-1 474 €
21+2 165 €+3 799 €-1 634 €
22+2 165 €+3 963 €-1 798 €
23+2 165 €+4 132 €-1 967 €
24+2 165 €+4 305 €-2 140 €
25+2 165 €+4 483 €-2 318 €
Total+54 125 €+64 118 €+-9 993 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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