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Maison ville avec magasin et atelier modulables

Bien expiré
VilleCarmaux (81)
Surface140
Coût Total218 000
Loyer Annuel13 326
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-138
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 135 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 964,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison ville avec magasin et atelier modulables - Vous recherchez une maison de ville avec espaces modulables, une pièce de vie de plus de 40 m2, 3 grandes chambres et une cour extérieure ? Je vous propose ma maison non mitoyenne de 140 m2 idéalement située à proximité à pied de toutes commodités, dans un quartier calme.

  • Un magasin et atelier que vous pourrez personnaliser selon vos envies pour vos activités professionnelles ou personnelles.
  • Une pièce de vie de 42m2 pour recevoir vos invités et profiter de moments chaleureux en regardant les flammes dans la belle cheminée en pierre agrémentée d un foyer fermé. *Une cuisine très lumineuse avec 3 fenêtres donnant accès à sur la cour extérieure sympa pour vous prélasser sur un transat et prendre vos repas en plein air.
  • A l étage : 3 chambres avec parquets flottants en chêne, climatisations réversibles et fenêtres double vitrage équipées de moustiquaires. L une d elle ravira les plus jeunes avec sa mezzanine pour regarder les étoiles à travers le velux. Salle d eau et WC séparés.

Toutes les fenêtres de la maison sont équipées de volets roulants électriques.

Tout fond 2 dépendances servant d atelier de bricolage et stockage.

Possibilité de louer un garage juste à côté. DPE : E

Ville : Carmaux
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81400
Coordonnées : 44.052040, 2.156080
Total : 218 000
Prix d'acquisition : 135 000
Travaux : 72 200
Valeur du bien : 207 200
Frais de notaire : 10 800
Coût estimé : 10 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1111€/mois
Loyer annuel estimé : 13326€/an
Fourchette totale : 890€ - 1386€/mois
Fourchette annuelle : 10677€ - 16633€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 073,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :63,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 137,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 170,20
Coût de l'assurance :19 075,00
Taxe foncière : 1 332,60€/an
Soit par mois : 111,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 110,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 248,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-138,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur DPE, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet flottant) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 200(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 600
    Isolation des combles perdus: 140 m² × 47€/m² = 6580€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:18 700
    Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (installation incluse)
  • Salle de bain:24 000
    Rénovation complète salle de bain: 12 m² × 2000€/m² = 24000€ (installation incluse)
  • Chambres:5 700
    Parquet flottant: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Peinture murs: 90 m² × 25€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 1650€
  • Électricité générale:1 200
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:3 000
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carmaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 111 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 326 €/an
Calcul : 1 111 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 209 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 000 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 763 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 505
Revenus locatifs : +13 326
Charges déductibles : -81 505
Résultat foncier Année 1 : -68 179(Déficit de 68 179 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 779
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 305 €/an
Revenus locatifs : +13 326
Charges déductibles : -9 305
Résultat foncier Années 2+ : 4 021 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46779.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 32681 5127 216-68 18621 400 €46 786 €46 786 €
213 5939 1197 0244 473--42 313 €
313 8648 9206 8244 945--37 368 €
414 1428 7136 6185 428--31 940 €
514 4258 5006 4055 924--26 015 €
614 7138 2806 1846 433--19 582 €
715 0078 0525 9566 956--12 626 €
815 3077 8165 7207 492--5 135 €
915 6147 5725 4768 041---
1015 9267 3205 2248 606---
1116 2447 0594 9649 185---
1216 5696 7904 6949 779---
1316 9016 5114 41510 390---
1417 2396 2234 12711 016---
1517 5835 9253 82911 659---
1617 9355 6173 52112 318---
1718 2945 2983 20312 996---
1818 6604 9692 87313 691---
1919 0334 6282 53214 405---
2019 4144 2762 18015 138---
2119 8023 9121 81615 890---
2220 1983 5351 43916 663---
2320 6023 1451 05017 456---
2421 0142 74364718 271---
2521 4342 32623119 108---
TOTAL426 837228 760104 170198 07621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 076
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 326 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 798 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 798-6 420+9 218
2+2 7980+2 798
3+2 7980+2 798
4+2 7980+2 798
5+2 7980+2 798
6+2 7980+2 798
7+2 7980+2 798
8+2 7980+2 798
9+2 798+872+1 926
10+2 798+2 582+216
11+2 798+2 756+42
12+2 798+2 934-136
13+2 798+3 117-319
14+2 798+3 305-507
15+2 798+3 498-700
16+2 798+3 695-897
17+2 798+3 899-1 101
18+2 798+4 107-1 309
19+2 798+4 321-1 523
20+2 798+4 541-1 743
21+2 798+4 767-1 969
22+2 798+4 999-2 201
23+2 798+5 237-2 439
24+2 798+5 481-2 683
25+2 798+5 732-2 934
Total+69 950+59 423+10 527
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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