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Maison à vendre

Bien expiré
VilleLaplume (47)
Surface149m²
Coût Total211 550€
Loyer Annuel20 343€
Rentabilité9.62%
Cashflow/mois+416€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 1 006,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave

Cette charmante maison de village en pierre de 145 m² vous séduira par son caractère authentique et ses volumes généreux. Le rez-de-chaussée s'articule autour d'une grande cuisine conviviale et d'un salon spacieux, parfaits pour les moments de partage en famille.

L'étage révèle deux grandes chambres aux murs en pierre apparente, alliant charme d'antan et confort moderne, avec la possibilité d'aménager une troisième chambre selon vos besoins. Un garage attenant complète ce bien, surmonté d'une magnifique terrasse offrant une vue dominante sur les environs, véritable atout pour profiter des beaux jours dans un cadre privilégié.

Ville : Laplume
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47310
Coordonnées : 44.119971, 0.535747
Total : 211 550€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 49 550€
Valeur du bien : 199 550€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149m²
Loyer prédit : 11.38€/m²/mois
Fourchette : 9.23€ - 14.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1695€/mois
Loyer annuel estimé : 20343€/an
Fourchette totale : 1375€ - 2090€/mois
Fourchette annuelle : 16501€ - 25081€/an
Rentabilité brute :9.62%
Fourchette de rentabilité :7.80% - 11.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 271,16 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :189 402 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-39 402€ (-20.8%)
Marge achat-revente :-22 148€ (-11.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 047,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 109,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 777,21€
Coût de l'assurance :18 510,63€
Taxe foncière : 2 034,32€/an
Soit par mois : 169,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 695,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 278,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :416,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 255 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 149 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 550 €(333 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:10 550€
    Isolation combles: 149 m² × 70€/m² = 10430€, Main d'œuvre: 120€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 10€/m² = 900€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 500€
    Mise aux normes plomberie et électricité: 1 cuisine × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 695 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 343 €/an
Calcul : 1 695 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 101 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 550 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 740 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 034 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 426 €
Revenus locatifs : +20 343 €
Charges déductibles : -59 426 €
Résultat foncier Année 1 : -39 083 €(Déficit de 39 083 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 683 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 876 €/an
Revenus locatifs : +20 343 €
Charges déductibles : -9 876 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 467 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17682.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 343 €59 433 €7 108 €-39 090 €21 400 €17 690 €17 690 €
220 750 €9 694 €6 919 €11 056 €--6 634 €
321 165 €9 499 €6 724 €11 666 €---
421 588 €9 297 €6 522 €12 292 €---
522 020 €9 088 €6 313 €12 932 €---
622 461 €8 872 €6 097 €13 589 €---
722 910 €8 648 €5 873 €14 262 €---
823 368 €8 417 €5 642 €14 951 €---
923 835 €8 177 €5 403 €15 658 €---
1024 312 €7 930 €5 155 €16 382 €---
1124 798 €7 673 €4 899 €17 125 €---
1225 294 €7 408 €4 634 €17 886 €---
1325 800 €7 134 €4 359 €18 666 €---
1426 316 €6 851 €4 076 €19 466 €---
1526 842 €6 557 €3 782 €20 285 €---
1627 379 €6 254 €3 479 €21 126 €---
1727 927 €5 939 €3 165 €21 987 €---
1828 485 €5 615 €2 840 €22 871 €---
1929 055 €5 278 €2 504 €23 777 €---
2029 636 €4 931 €2 156 €24 706 €---
2130 229 €4 571 €1 796 €25 658 €---
2230 834 €4 199 €1 424 €26 635 €---
2331 450 €3 814 €1 039 €27 637 €---
2432 079 €3 415 €641 €28 664 €---
2532 721 €3 003 €229 €29 718 €---
TOTAL651 600 €221 696 €102 777 €429 904 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 429 904 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 343 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 272 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 272 €-6 420 €+10 692 €
2+4 272 €0 €+4 272 €
3+4 272 €+1 510 €+2 762 €
4+4 272 €+3 687 €+585 €
5+4 272 €+3 880 €+392 €
6+4 272 €+4 077 €+195 €
7+4 272 €+4 279 €-7 €
8+4 272 €+4 485 €-213 €
9+4 272 €+4 697 €-425 €
10+4 272 €+4 915 €-643 €
11+4 272 €+5 137 €-865 €
12+4 272 €+5 366 €-1 094 €
13+4 272 €+5 600 €-1 328 €
14+4 272 €+5 840 €-1 568 €
15+4 272 €+6 086 €-1 814 €
16+4 272 €+6 338 €-2 066 €
17+4 272 €+6 596 €-2 324 €
18+4 272 €+6 861 €-2 589 €
19+4 272 €+7 133 €-2 861 €
20+4 272 €+7 412 €-3 140 €
21+4 272 €+7 697 €-3 425 €
22+4 272 €+7 990 €-3 718 €
23+4 272 €+8 291 €-4 019 €
24+4 272 €+8 599 €-4 327 €
25+4 272 €+8 915 €-4 643 €
Total+106 800 €+128 971 €+-22 171 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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