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Idéal pour famille !

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface70m²
Coût Total86 320€
Loyer Annuel7 431€
Rentabilité8.61%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 985,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 70 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, Ascenseur, 1 garage, 1 place de parking, 8 étages, Chauffage central collectif, Étage 1 sur 8

Secteur Bellevue/ Solaure, dans résidence bien habitée et sécurisée, Bel appartement T4 traversant et lumineux avec balcon et garage ! Vous pourrez profiter des beaux jours et prendre vos repas sur le balcon ! Agréable à vivre cet appartement est très bien agencé et dispose de nombreux rangements, L’appartement se compose d’un sas d’entrée avec grand cellier, d’un séjour lumineux ouvrant sur un grand balcon, d’une cuisine indépendante équipée avec espace de rangement, de trois chambres, d’une salle de bains et de toilettes séparées. Les menuiseries sont en Pvc double vitrage sur l’ensemble du logement. Le chauffage est collectif avec répartiteurs.DPE : D Une cave ainsi qu’un garage complètent ce bien. Charges de copropriété de 238 euros par mois dont 20 euros de fond travaux, comprenant le chauffage,l'eau chaude,l'ascenseur,entretien et syndic Le chauffage est collectif avec répartiteurs individuels, ce qui permet une facturation ajustée selon votre consommation réelle. Une régularisation est effectuée en fin d’année en fonction de l’usage. L’appartement bénéficie d’un emplacement pratique au quotidien, avec le tramway au pied de l’immeuble, les commerces, écoles et commodités à proximité, ainsi qu’un accès rapide à la Rn88.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.441007, 4.388143
Total : 86 320€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 11 800€
Valeur du bien : 80 800€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 619€/mois
Loyer annuel estimé : 7431€/an
Fourchette totale : 459€ - 835€/mois
Fourchette annuelle : 5511€ - 10018€/an
Rentabilité brute :8.61%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 11.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 204,03 €/m²
Basé sur :1252 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :84 282 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-15 282€ (-18.1%)
Marge achat-revente :-2 038€ (-2.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :431,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :25,90€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 457,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 043,88€
Coût de l'assurance :7 768,80€
Taxe foncière : 743,07€/an
Soit par mois : 61,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 238,00€/mois
Soit par an : 2 856,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 619,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 757,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle de bain
Quantité: salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 800 €(169 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 10€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 619 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 431 €/an
Calcul : 619 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 966 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 320 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 743 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 856 €/an
Calcul : 238 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 676 €
Revenus locatifs : +7 431 €
Charges déductibles : -18 676 €
Résultat foncier Année 1 : -11 245 €(Déficit de 11 245 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 545 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 876 €/an
Revenus locatifs : +7 431 €
Charges déductibles : -6 876 €
Résultat foncier Années 2+ : 555 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 545.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 431 €18 679 €2 969 €-11 248 €10 700 €548 €548 €
27 579 €6 801 €2 891 €779 €---
37 731 €6 720 €2 810 €1 011 €---
47 886 €6 636 €2 727 €1 249 €---
58 043 €6 550 €2 640 €1 493 €---
68 204 €6 460 €2 550 €1 744 €---
78 368 €6 367 €2 458 €2 001 €---
88 536 €6 271 €2 362 €2 264 €---
98 706 €6 172 €2 262 €2 534 €---
108 880 €6 069 €2 159 €2 811 €---
119 058 €5 962 €2 053 €3 096 €---
129 239 €5 852 €1 942 €3 387 €---
139 424 €5 738 €1 828 €3 686 €---
149 612 €5 619 €1 709 €3 993 €---
159 805 €5 497 €1 587 €4 308 €---
1610 001 €5 370 €1 460 €4 631 €---
1710 201 €5 239 €1 329 €4 962 €---
1810 405 €5 103 €1 193 €5 302 €---
1910 613 €4 962 €1 052 €5 651 €---
2010 825 €4 816 €906 €6 009 €---
2111 042 €4 665 €755 €6 377 €---
2211 262 €4 509 €599 €6 754 €---
2311 488 €4 347 €437 €7 141 €---
2411 717 €4 179 €270 €7 538 €---
2511 952 €4 006 €96 €7 946 €---
TOTAL238 008 €152 589 €43 044 €85 418 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 418 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 431 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 560 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 560 €-3 210 €+4 770 €
2+1 560 €+69 €+1 491 €
3+1 560 €+303 €+1 257 €
4+1 560 €+375 €+1 185 €
5+1 560 €+448 €+1 112 €
6+1 560 €+523 €+1 037 €
7+1 560 €+600 €+960 €
8+1 560 €+679 €+881 €
9+1 560 €+760 €+800 €
10+1 560 €+843 €+717 €
11+1 560 €+929 €+631 €
12+1 560 €+1 016 €+544 €
13+1 560 €+1 106 €+454 €
14+1 560 €+1 198 €+362 €
15+1 560 €+1 292 €+268 €
16+1 560 €+1 389 €+171 €
17+1 560 €+1 489 €+71 €
18+1 560 €+1 591 €-31 €
19+1 560 €+1 695 €-135 €
20+1 560 €+1 803 €-243 €
21+1 560 €+1 913 €-353 €
22+1 560 €+2 026 €-466 €
23+1 560 €+2 142 €-582 €
24+1 560 €+2 261 €-701 €
25+1 560 €+2 384 €-824 €
Total+39 000 €+25 625 €+13 375 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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