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Appartement 4 pièces 76 m²

Bien expiré
VilleRomilly-sur-Seine (10)
Surface76m²
Coût Total82 220€
Loyer Annuel7 231€
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 657,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Type 4 avec balcon - 77 m²

ROMILLY-SUR-SEINE

50 000 €

ROMILLY-SUR-SEINE (lot 3) : 88 rue Emile Zola Appartement 3, dans copropriété de 36 lots

T4 de 76.88 m² au 1er étage,

Composé de 3 chambres avec placard, une entrée, un séjour, une cuisine avec placard, une salle d'eau, un WC séparé, un balcon de 3.20 m².

Cave (lot 17)

Année de construction : 1955/57

Chauffage individuel Gaz - Chaudière récente

  • Possibilité de garage (lot 312)

Classe éngergétique : D

Charges de copropriété 2025 : 755.92 €/an

Fonds de travaux : 75.52 €/an

Taxe foncière 2025 : 650 € (IF : 504 € et OM : 146 €)

Date limite des offres : 27 mars 2026 à adresser par mail à [Coordonnées masquées]

Sous réserve de l'ordre de priorité - art. L443-11 du CCH

(Locataires Hlm prioritaires pendant 1 mois)

Contact : [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées]

Service Commercial - 7 rue Jean-Louis Delaporte - 10000 Troyes Référence annonce : ZOLA88A003 Consommation énergétique : 191 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 39 CO2/m²/an

Ville : Romilly-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10100
Coordonnées : 48.525433, 3.676474
Total : 82 220€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 28 220€
Valeur du bien : 78 220€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 9.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 603€/mois
Loyer annuel estimé : 7231€/an
Fourchette totale : 480€ - 756€/mois
Fourchette annuelle : 5765€ - 9070€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 11.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :406,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :23,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 430,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 682,06€
Coût de l'assurance :7 194,25€
Taxe foncière : 650,00€/an
Soit par mois : 54,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 62,99€/mois
Soit par an : 755,88€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 602,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 547,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le chauffage individuel au gaz est récent.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Chauffage individuel gaz récent, pas de travaux obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, réfection complète du carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 2m x 3m
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage en bon état mais joints à revoir.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques traces d'usure sur le sol.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure mais rafraîchissement recommandé.
BalconOPTIONNEL
Sous-catégorie: Nettoyage
Nettoyage du balcon et vérification de l'étanchéité.
Quantité: 3.20 m²
Raison: État correct mais nécessite un nettoyage.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 220 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le chauffage individuel au gaz est récent. Coût total: 0€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 1200€/m² = 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant fourniture et pose, main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Balcon:20€
    Nettoyage balcon: 3.20 m² × 6€/m² = 20€ (incluant nettoyage et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romilly-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 603 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 231 €/an
Calcul : 603 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 744 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 220 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 650 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 756 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 657 €
Revenus locatifs : +7 231 €
Charges déductibles : -32 657 €
Résultat foncier Année 1 : -25 426 €(Déficit de 25 426 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 026 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 437 €/an
Revenus locatifs : +7 231 €
Charges déductibles : -4 437 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 794 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4026.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 231 €32 660 €2 746 €-25 429 €21 400 €4 029 €4 029 €
27 376 €4 367 €2 673 €3 009 €--1 020 €
37 523 €4 291 €2 598 €3 232 €---
47 674 €4 213 €2 519 €3 461 €---
57 827 €4 132 €2 438 €3 695 €---
67 984 €4 048 €2 355 €3 935 €---
78 143 €3 962 €2 268 €4 182 €---
88 306 €3 872 €2 179 €4 434 €---
98 472 €3 780 €2 086 €4 693 €---
108 642 €3 684 €1 990 €4 958 €---
118 815 €3 585 €1 891 €5 230 €---
128 991 €3 482 €1 789 €5 509 €---
139 171 €3 376 €1 683 €5 795 €---
149 354 €3 267 €1 573 €6 088 €---
159 541 €3 153 €1 460 €6 388 €---
169 732 €3 036 €1 342 €6 696 €---
179 927 €2 915 €1 221 €7 012 €---
1810 125 €2 789 €1 096 €7 336 €---
1910 328 €2 660 €966 €7 668 €---
2010 534 €2 525 €832 €8 009 €---
2110 745 €2 386 €693 €8 359 €---
2210 960 €2 243 €549 €8 717 €---
2311 179 €2 094 €401 €9 085 €---
2411 403 €1 941 €247 €9 462 €---
2511 631 €1 782 €88 €9 849 €---
TOTAL231 616 €110 243 €39 682 €121 373 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 373 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 231 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 519 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 519 €-6 420 €+7 939 €
2+1 519 €0 €+1 519 €
3+1 519 €+664 €+855 €
4+1 519 €+1 038 €+481 €
5+1 519 €+1 109 €+410 €
6+1 519 €+1 181 €+338 €
7+1 519 €+1 255 €+264 €
8+1 519 €+1 330 €+189 €
9+1 519 €+1 408 €+111 €
10+1 519 €+1 487 €+32 €
11+1 519 €+1 569 €-50 €
12+1 519 €+1 653 €-134 €
13+1 519 €+1 738 €-219 €
14+1 519 €+1 826 €-307 €
15+1 519 €+1 916 €-397 €
16+1 519 €+2 009 €-490 €
17+1 519 €+2 104 €-585 €
18+1 519 €+2 201 €-682 €
19+1 519 €+2 301 €-782 €
20+1 519 €+2 403 €-884 €
21+1 519 €+2 508 €-989 €
22+1 519 €+2 615 €-1 096 €
23+1 519 €+2 725 €-1 206 €
24+1 519 €+2 839 €-1 320 €
25+1 519 €+2 955 €-1 436 €
Total+37 975 €+36 412 €+1 563 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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