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Appartement à vendre

VilleSaint-Jean-de-la-Ruelle (45)
Surface45.7m²
Coût Total114 700€
Loyer Annuel7 666€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 500 €
Surface : 45.7 m²
Prix au m² : 1 564,55 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 1 chambre, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Non meublé

Appartement à rénover – idéal investisseur ou premier achat ! Situé rue Pierre Loti à Saint-Jean-de-la-Ruelle, ce 2 pièces de 45,7 m² à rénover, offre un fort potentiel. Au calme, il comprend une chambre, un séjour lumineux ouvrant sur un balcon agréable , une cuisine séparée, ,une salle de bains, wc, cave et une place de parking extérieure . Immeuble avec ascenseur pour un accès facilité . Etat actuel : mauvais, travaux à prévoir, idéal pour personnaliser selon vos goûts . Emplacement pratique : proche des transports en commun pour vos déplacements quotidiens . Opportunité rare pour création d'un pied-à-terre ou location. Contactez-nous pour plus d'informations et organiser une visite ! Référence agence : 15448

Ville : Saint-Jean-de-la-Ruelle
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45140
Coordonnées : 47.903234, 1.866397
Total : 114 700€
Prix d'acquisition : 71 500€
Travaux : 37 480€
Valeur du bien : 108 980€
Frais de notaire : 5 720€
Coût estimé : 5 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45.7m²
Loyer prédit : 13.98€/m²/mois
Fourchette : 11.98€ - 16.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 639€/mois
Loyer annuel estimé : 7666€/an
Fourchette totale : 548€ - 745€/mois
Fourchette annuelle : 6572€ - 8941€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 594,78 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 881 €
Prix d'achat :71 500 €
Décote à l'achat :-1 381€ (-1.9%)
Marge achat-revente :-41 819€ (-57.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,68€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 593,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 808,82€
Coût de l'assurance :8 602,50€
Taxe foncière : 766,55€/an
Soit par mois : 63,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 145,00€/mois
Soit par an : 1 740,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 638,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 802,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-163,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - traces d'humidité sur les murs
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre pour rafraîchir
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 480 €(820 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 200€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€, Main d'œuvre: 1700€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-de-la-Ruelle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 666 €/an
Calcul : 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 793 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 700 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 767 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 740 €/an
Calcul : 145 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 124 €
Revenus locatifs : +7 666 €
Charges déductibles : -44 124 €
Résultat foncier Année 1 : -36 458 €(Déficit de 36 458 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 058 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 644 €/an
Revenus locatifs : +7 666 €
Charges déductibles : -6 644 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 022 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15058.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 475 €(65% de 71 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 690 €/an
Calcul : 46 475 € × 3,636% = 1 690 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 666 €44 128 €3 797 €-36 462 €21 400 €15 062 €15 062 €
27 819 €6 546 €3 695 €1 273 €--13 789 €
37 975 €6 441 €3 590 €1 534 €--12 255 €
48 135 €6 333 €3 482 €1 802 €--10 453 €
58 297 €6 220 €3 370 €2 077 €--8 376 €
68 463 €6 104 €3 254 €2 359 €--6 017 €
78 633 €5 984 €3 134 €2 648 €--3 369 €
88 805 €5 860 €3 010 €2 945 €--424 €
98 981 €5 732 €2 881 €3 249 €---
109 161 €5 599 €2 749 €3 562 €---
119 344 €5 462 €2 612 €3 882 €---
129 531 €5 320 €2 470 €4 211 €---
139 722 €5 174 €2 323 €4 548 €---
149 916 €5 022 €2 172 €4 894 €---
1510 114 €4 865 €2 015 €5 249 €---
1610 317 €4 703 €1 853 €5 613 €---
1710 523 €4 536 €1 685 €5 987 €---
1810 734 €4 362 €1 512 €6 371 €---
1910 948 €4 183 €1 332 €6 765 €---
2011 167 €3 998 €1 147 €7 169 €---
2111 391 €3 806 €955 €7 584 €---
2211 618 €3 608 €757 €8 010 €---
2311 851 €3 403 €552 €8 448 €---
2412 088 €3 191 €341 €8 897 €---
2512 330 €2 972 €121 €9 357 €---
TOTAL245 529 €163 555 €54 809 €81 974 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 974 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 666 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 610 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 610 €-6 420 €+8 030 €
2+1 610 €0 €+1 610 €
3+1 610 €0 €+1 610 €
4+1 610 €0 €+1 610 €
5+1 610 €0 €+1 610 €
6+1 610 €0 €+1 610 €
7+1 610 €0 €+1 610 €
8+1 610 €0 €+1 610 €
9+1 610 €+848 €+762 €
10+1 610 €+1 068 €+542 €
11+1 610 €+1 165 €+445 €
12+1 610 €+1 263 €+347 €
13+1 610 €+1 364 €+246 €
14+1 610 €+1 468 €+142 €
15+1 610 €+1 575 €+35 €
16+1 610 €+1 684 €-74 €
17+1 610 €+1 796 €-186 €
18+1 610 €+1 911 €-301 €
19+1 610 €+2 030 €-420 €
20+1 610 €+2 151 €-541 €
21+1 610 €+2 275 €-665 €
22+1 610 €+2 403 €-793 €
23+1 610 €+2 534 €-924 €
24+1 610 €+2 669 €-1 059 €
25+1 610 €+2 807 €-1 197 €
Total+40 250 €+24 592 €+15 658 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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