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Appartement 4 pièces de 63m² à vendre - MAINVILLIERS

VilleMainvilliers (28)
Surface63m²
Coût Total129 400€
Loyer Annuel8 387€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 746,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

Votre agence Immo de France, vous propose à la vente cet appartement 4 pièces proches toutes commodités. Il se compose d'une entrée, une cuisine séparée, aménagée et équipée, un séjour, un salon, dégagement avec cellier, 2 chambres, une salle d'eau et WC indépendant. Le bien comporte également une place de parking privée ainsi qu'une cave. Aucun travaux au sein de la Copropriété. Agence Immo de France Chartres - DA CRUZ Maurice

  • https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/400103.pdf
Ville : Mainvilliers
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28300
Coordonnées : 48.449950, 1.465822
Total : 129 400€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 10 600€
Valeur du bien : 120 600€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 11.09€/m²/mois
Fourchette : 9.38€ - 13.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 699€/mois
Loyer annuel estimé : 8387€/an
Fourchette totale : 591€ - 827€/mois
Fourchette annuelle : 7088€ - 9924€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 154,74 €/m²
Basé sur :120 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 749 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-25 749€ (-19.0%)
Marge achat-revente :6 349€ (4.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :640,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 678,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 866,33€
Coût de l'assurance :11 322,50€
Taxe foncière : 838,71€/an
Soit par mois : 69,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 698,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 748,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de la robinetterie, et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 présumé - rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de la robinetterie, et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 présumé - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification de la robinetterie, et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 présumé - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire, salon en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 600 €(168 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0€
    Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 600€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 30€/m² = 900€, Vérification de la robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Mise aux normes électricité: 1 cuisine complète (environ 15 m²) × 100€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1100€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 600€
    Peinture murs et plafond: 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification de la robinetterie: 1 robinet × 100€ = 100€, Mise aux normes électricité: 1 salle de bain complète (environ 10 m²) × 100€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 2050€
  • Chambres - Rafraîchissement:3 400€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification de la robinetterie: 2 robinets × 100€ = 200€, Mise aux normes électricité: 2 chambres (environ 20 m²) × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Rafraîchissement:0€
    Aucune action nécessaire, salon en bon état.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mainvilliers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 699 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 387 €/an
Calcul : 699 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 344 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 839 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 235 €
Revenus locatifs : +8 387 €
Charges déductibles : -16 235 €
Résultat foncier Année 1 : -7 848 €(Déficit de 7 848 €)
Imputable sur revenu global : 7 848 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 635 €/an
Revenus locatifs : +8 387 €
Charges déductibles : -5 635 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 752 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 387 €16 239 €4 348 €-7 852 €7 852 €--
28 555 €5 524 €4 232 €3 031 €---
38 726 €5 405 €4 113 €3 321 €---
48 900 €5 281 €3 989 €3 619 €---
59 079 €5 153 €3 862 €3 925 €---
69 260 €5 021 €3 729 €4 239 €---
79 445 €4 884 €3 593 €4 561 €---
89 634 €4 743 €3 451 €4 892 €---
99 827 €4 596 €3 305 €5 231 €---
1010 023 €4 445 €3 153 €5 579 €---
1110 224 €4 288 €2 996 €5 936 €---
1210 428 €4 126 €2 834 €6 302 €---
1310 637 €3 958 €2 667 €6 679 €---
1410 850 €3 785 €2 493 €7 065 €---
1511 067 €3 605 €2 314 €7 461 €---
1611 288 €3 420 €2 128 €7 868 €---
1711 514 €3 227 €1 936 €8 286 €---
1811 744 €3 029 €1 737 €8 715 €---
1911 979 €2 823 €1 531 €9 156 €---
2012 218 €2 610 €1 319 €9 608 €---
2112 463 €2 390 €1 099 €10 073 €---
2212 712 €2 163 €871 €10 549 €---
2312 966 €1 927 €635 €11 039 €---
2413 226 €1 683 €392 €11 542 €---
2513 490 €1 431 €140 €12 059 €---
TOTAL268 642 €105 757 €62 866 €162 886 €7 852 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 356 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 886 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 387 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 761 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 761 €-2 356 €+4 117 €
2+1 761 €+909 €+852 €
3+1 761 €+996 €+765 €
4+1 761 €+1 086 €+675 €
5+1 761 €+1 178 €+583 €
6+1 761 €+1 272 €+489 €
7+1 761 €+1 368 €+393 €
8+1 761 €+1 467 €+294 €
9+1 761 €+1 569 €+192 €
10+1 761 €+1 674 €+87 €
11+1 761 €+1 781 €-20 €
12+1 761 €+1 891 €-130 €
13+1 761 €+2 004 €-243 €
14+1 761 €+2 119 €-358 €
15+1 761 €+2 238 €-477 €
16+1 761 €+2 361 €-600 €
17+1 761 €+2 486 €-725 €
18+1 761 €+2 615 €-854 €
19+1 761 €+2 747 €-986 €
20+1 761 €+2 882 €-1 121 €
21+1 761 €+3 022 €-1 261 €
22+1 761 €+3 165 €-1 404 €
23+1 761 €+3 312 €-1 551 €
24+1 761 €+3 463 €-1 702 €
25+1 761 €+3 618 €-1 857 €
Total+44 025 €+48 866 €+-4 841 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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