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Détails du bien

Bien expiré
VilleChâteauneuf-Grasse (06)
Surface379m²
Coût Total993 000€
Loyer Annuel94 144€
Rentabilité9.48%
Cashflow/mois+1 935€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 880 000 €
Surface : 379 m²
Prix au m² : 2 321,9 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Nichée dans un environnement résidentiel paisible, à proximité immédiate du centre, cette élégante villa offre un cadre de vie privilégié alliant confort, volumes et nature. Dès l’entrée, le rez-de-chaussée dévoile un lumineux séjour/salle à manger ouvert sur l’extérieur, une cuisine fonctionnelle, ainsi qu’une chambre de plain-pied. Une salle de bains, une salle de douche et un dressing complètent ce niveau, offrant un confort optimal au quotidien. En rez-de-jardin, un espace indépendant comprenant une kitchenette, une salle de douche et un bureau pouvant faire office de chambre constitue un lieu idéal pour recevoir famille et amis, ou pour une activité professionnelle. L’étage accueille une chambre supplémentaire ainsi qu’une agréable salle de jeux, parfaite pour un espace enfants ou loisirs. Implantée sur un superbe jardin en restanques d’environ 1 379 m², la propriété séduit par son atmosphère méditerranéenne : oliviers, mimosas, yuccas et photinias viennent sublimer les extérieurs. Une piscine chauffée, une grande terrasse avec stores bannes, ainsi qu’une buanderie extérieure invitent à profiter pleinement des beaux jours.

Les prestations sont complétées par un garage double et deux accès véhicules, apportant un réel confort de stationnement.

Ville : Châteauneuf-Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06740
Total : 993 000€
Prix d'acquisition : 880 000€
Travaux : 42 600€
Valeur du bien : 922 600€
Frais de notaire : 70 400€
Coût estimé : 70 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 379m²
Loyer prédit : 20.70€/m²/mois
Fourchette : 14.72€ - 29.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 7845€/mois
Loyer annuel estimé : 94144€/an
Fourchette totale : 5578€ - 11035€/mois
Fourchette annuelle : 66931€ - 132420€/an
Rentabilité brute :9.48%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 13.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :993 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 844,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :281,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 5 125,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :460 289,20€
Coût de l'assurance :84 405,00€
Taxe foncière : 9 414,39€/an
Soit par mois : 784,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 7 845,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 910,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 935,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 123 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour confort et mise aux normes.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour confort et mise aux normes.
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant.
Quantité: 1 système pour 379 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 47 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 600 €(112 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation complète chambre: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (incluant revêtement sol, peinture murs/plafonds, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:14 100€
    Remplacement fenêtres: 47 fenêtres × 300€/fenêtre = 14100€ (double vitrage, pose incluse, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauneuf-Grasse (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 7 845 €/mois
Revenus locatifs annuels : 94 144 €/an
Calcul : 7 845 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 31 952 €/an
Base de calcul : Emprunt de 993 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 376 €/an
Calcul : 281 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 9 414 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 343 €
Revenus locatifs : +94 144 €
Charges déductibles : -87 343 €
Résultat foncier Année 1 : 6 801 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 44 743 €/an
Revenus locatifs : +94 144 €
Charges déductibles : -44 743 €
Résultat foncier Années 2+ : 49 401 €/an
Prix d'achat du bien : 880 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 572 000 €(65% de 880 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 20 800 €/an
Calcul : 572 000 € × 3,636% = 20 800 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
194 144 €87 374 €31 983 €6 770 €---
296 027 €43 909 €31 118 €52 118 €---
397 947 €43 015 €30 224 €54 933 €---
499 906 €42 091 €29 301 €57 815 €---
5101 904 €41 137 €28 347 €60 767 €---
6103 942 €40 152 €27 361 €63 791 €---
7106 021 €39 133 €26 343 €66 888 €---
8108 142 €38 081 €25 291 €70 060 €---
9110 305 €36 995 €24 204 €73 310 €---
10112 511 €35 872 €23 081 €76 639 €---
11114 761 €34 712 €21 922 €80 049 €---
12117 056 €33 514 €20 723 €83 542 €---
13119 397 €32 276 €19 485 €87 121 €---
14121 785 €30 997 €18 206 €90 788 €---
15124 221 €29 676 €16 885 €94 545 €---
16126 705 €28 311 €15 520 €98 394 €---
17129 239 €26 901 €14 110 €102 338 €---
18131 824 €25 444 €12 654 €106 380 €---
19134 461 €23 939 €11 149 €110 521 €---
20137 150 €22 385 €9 594 €114 765 €---
21139 893 €20 778 €7 988 €119 115 €---
22142 691 €19 119 €6 328 €123 572 €---
23145 545 €17 405 €4 614 €128 140 €---
24148 455 €15 634 €2 843 €132 822 €---
25151 425 €13 804 €1 014 €137 620 €---
TOTAL3 015 457 €822 654 €460 289 €2 192 803 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 192 803 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 94 144 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +19 770 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+19 770 €+2 031 €+17 739 €
2+19 770 €+15 635 €+4 135 €
3+19 770 €+16 480 €+3 290 €
4+19 770 €+17 344 €+2 426 €
5+19 770 €+18 230 €+1 540 €
6+19 770 €+19 137 €+633 €
7+19 770 €+20 066 €-296 €
8+19 770 €+21 018 €-1 248 €
9+19 770 €+21 993 €-2 223 €
10+19 770 €+22 992 €-3 222 €
11+19 770 €+24 015 €-4 245 €
12+19 770 €+25 063 €-5 293 €
13+19 770 €+26 136 €-6 366 €
14+19 770 €+27 236 €-7 466 €
15+19 770 €+28 363 €-8 593 €
16+19 770 €+29 518 €-9 748 €
17+19 770 €+30 702 €-10 932 €
18+19 770 €+31 914 €-12 144 €
19+19 770 €+33 156 €-13 386 €
20+19 770 €+34 430 €-14 660 €
21+19 770 €+35 734 €-15 964 €
22+19 770 €+37 072 €-17 302 €
23+19 770 €+38 442 €-18 672 €
24+19 770 €+39 846 €-20 076 €
25+19 770 €+41 286 €-21 516 €
Total+494 250 €+657 841 €+-163 591 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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