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Détails du bien

Bien expiré
VilleChâteauneuf-Grasse (06)
Surface379
Coût Total993 000
Loyer Annuel94 144
Rentabilité9.48%
Cashflow/mois+1 935
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 880 000 €
Surface : 379 m²
Prix au m² : 2 321,9 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Nichée dans un environnement résidentiel paisible, à proximité immédiate du centre, cette élégante villa offre un cadre de vie privilégié alliant confort, volumes et nature. Dès l’entrée, le rez-de-chaussée dévoile un lumineux séjour/salle à manger ouvert sur l’extérieur, une cuisine fonctionnelle, ainsi qu’une chambre de plain-pied. Une salle de bains, une salle de douche et un dressing complètent ce niveau, offrant un confort optimal au quotidien. En rez-de-jardin, un espace indépendant comprenant une kitchenette, une salle de douche et un bureau pouvant faire office de chambre constitue un lieu idéal pour recevoir famille et amis, ou pour une activité professionnelle. L’étage accueille une chambre supplémentaire ainsi qu’une agréable salle de jeux, parfaite pour un espace enfants ou loisirs. Implantée sur un superbe jardin en restanques d’environ 1 379 m², la propriété séduit par son atmosphère méditerranéenne : oliviers, mimosas, yuccas et photinias viennent sublimer les extérieurs. Une piscine chauffée, une grande terrasse avec stores bannes, ainsi qu’une buanderie extérieure invitent à profiter pleinement des beaux jours.

Les prestations sont complétées par un garage double et deux accès véhicules, apportant un réel confort de stationnement.

Ville : Châteauneuf-Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06740
Total : 993 000
Prix d'acquisition : 880 000
Travaux : 42 600
Valeur du bien : 922 600
Frais de notaire : 70 400
Coût estimé : 70 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 379
Loyer prédit : 20.70€/m²/mois
Fourchette : 14.72€ - 29.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 7845€/mois
Loyer annuel estimé : 94144€/an
Fourchette totale : 5578€ - 11035€/mois
Fourchette annuelle : 66931€ - 132420€/an
Rentabilité brute :9.48%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 13.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :993 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 844,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :281,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 5 125,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :460 289,20
Coût de l'assurance :84 405,00
Taxe foncière : 9 414,39€/an
Soit par mois : 784,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 7 845,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 910,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 935,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 123 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour confort et mise aux normes.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour confort et mise aux normes.
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant.
Quantité: 1 système pour 379 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 47 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 600(112 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:4 500
    Rénovation complète chambre: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (incluant revêtement sol, peinture murs/plafonds, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:14 100
    Remplacement fenêtres: 47 fenêtres × 300€/fenêtre = 14100€ (double vitrage, pose incluse, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauneuf-Grasse (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 7 845 €/mois
Revenus locatifs annuels : 94 144 €/an
Calcul : 7 845 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 31 952 €/an
Base de calcul : Emprunt de 993 000 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 376 €/an
Calcul : 281 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 9 414 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 343
Revenus locatifs : +94 144
Charges déductibles : -87 343
Résultat foncier Année 1 : 6 801

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 44 743 €/an
Revenus locatifs : +94 144
Charges déductibles : -44 743
Résultat foncier Années 2+ : 49 401 €/an
Prix d'achat du bien : 880 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 572 000(65% de 880 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 20 800 €/an
Calcul : 572 000 € × 3,636% = 20 800
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
194 14487 37431 9836 770---
296 02743 90931 11852 118---
397 94743 01530 22454 933---
499 90642 09129 30157 815---
5101 90441 13728 34760 767---
6103 94240 15227 36163 791---
7106 02139 13326 34366 888---
8108 14238 08125 29170 060---
9110 30536 99524 20473 310---
10112 51135 87223 08176 639---
11114 76134 71221 92280 049---
12117 05633 51420 72383 542---
13119 39732 27619 48587 121---
14121 78530 99718 20690 788---
15124 22129 67616 88594 545---
16126 70528 31115 52098 394---
17129 23926 90114 110102 338---
18131 82425 44412 654106 380---
19134 46123 93911 149110 521---
20137 15022 3859 594114 765---
21139 89320 7787 988119 115---
22142 69119 1196 328123 572---
23145 54517 4054 614128 140---
24148 45515 6342 843132 822---
25151 42513 8041 014137 620---
TOTAL3 015 457822 654460 2892 192 8030Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 192 803
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 94 144 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +19 770 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+19 770+2 031+17 739
2+19 770+15 635+4 135
3+19 770+16 480+3 290
4+19 770+17 344+2 426
5+19 770+18 230+1 540
6+19 770+19 137+633
7+19 770+20 066-296
8+19 770+21 018-1 248
9+19 770+21 993-2 223
10+19 770+22 992-3 222
11+19 770+24 015-4 245
12+19 770+25 063-5 293
13+19 770+26 136-6 366
14+19 770+27 236-7 466
15+19 770+28 363-8 593
16+19 770+29 518-9 748
17+19 770+30 702-10 932
18+19 770+31 914-12 144
19+19 770+33 156-13 386
20+19 770+34 430-14 660
21+19 770+35 734-15 964
22+19 770+37 072-17 302
23+19 770+38 442-18 672
24+19 770+39 846-20 076
25+19 770+41 286-21 516
Total+494 250+657 841+-163 591
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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