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Maison 4 pièces 87 m²

VilleMasnau-Massuguiès (81)
Surface87
Coût Total113 260
Loyer Annuel7 517
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-22
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 87 m² - Maison 4 pièces 87 m²

Le Masnau Massuguiès - Venez découvrir cette maison d’environ 87 m² comprenant 4 pièces, située au calme, qui offre un énorme potentiel avec une vue dégagée sur la campagne. Ce bien est à rénover dans son intégralité. La maison se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine séparée et d'un salon. A l'étage, on trouve trois belles chambres, une salle d'eau et des toilettes séparées. Ce bien est équipé d'un assainissement individuel. De plus, concernant la toiture, elle a été révisée en 2017. Ce bien est sur un terrain d'environ 900 m², où vous trouverez un garage attenant d'environ 17 m² et une dépendance en pierre pouvant être rénovée en habitation d'environ 35 m². Le tout se situe dans le village de Masnau Massuguiès, à 30 minutes de Lacaune et 20 minutes d'Alban.

Honoraires à la charge du vendeur.

Contacter l’agence ACCIMMO. Manon TORDJMAN, agent commercial pour le compte d'ACCIMMO enregistré au RSAC de CASTRES N°531 115 327. ACCIMMO, le spécialiste de l’immobilier TARN et EST Toulousain avec ses agences vous propose un large choix de biens sur le secteur TARN de Lavaur, Castres, Graulhet, Puylaurens, Saint-Paul Cap de Joux, Verfeil, Réalmont, Vénès, Laboutarié, Lautrec, Gaillac, Albi, Saint-Sulpice, Parisot, Briatexte, ainsi que toutes les communes environnantes.

Surface : 87 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Masnau-Massuguiès
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81530
Coordonnées : 43.777040, 2.553470
Total : 113 260
Prix d'acquisition : 58 000
Travaux : 50 620
Valeur du bien : 108 620
Frais de notaire : 4 640
Coût estimé : 4 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87
Loyer prédit : 7.20€/m²/mois
Fourchette : 5.30€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 626€/mois
Loyer annuel estimé : 7517€/an
Fourchette totale : 461€ - 850€/mois
Fourchette annuelle : 5537€ - 10205€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :468,54 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :40 763
Prix d'achat :58 000
Décote à l'achat :+17 237 (+42.3%)
Marge achat-revente :-72 497€ (-177.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :553,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 586,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 679,51
Coût de l'assurance :9 910,25
Taxe foncière : 751,73€/an
Soit par mois : 62,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 626,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 648,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimé 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (12 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs et peinture dans le couloir
Quantité: couloir (8 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs usés et besoin de rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 620(582 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 220
    Isolation toiture/combles: 87 m² × 60€/m² = 5220€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 800€/m² = 12000€ (mobilier, électroménager et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:7 200
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 900€/m² = 7200€ (plomberie, électricité et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds salon: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Couloir - Rénovation:320
    Rénovation murs et peinture couloir: 8 m² × 40€/m² = 320€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 517 €/an
Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 656 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 260 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 396 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 752 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 620
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 424
Revenus locatifs : +7 517
Charges déductibles : -55 424
Résultat foncier Année 1 : -47 906(Déficit de 47 906 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 506
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 804 €/an
Revenus locatifs : +7 517
Charges déductibles : -4 804
Résultat foncier Années 2+ : 2 714 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26506.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 51755 4273 659-47 91021 400 €26 510 €26 510 €
27 6684 7093 5602 959--23 551 €
37 8214 6063 4583 215--20 336 €
47 9774 5013 3533 477--16 860 €
58 1374 3923 2443 745--13 114 €
68 3004 2793 1314 021--9 094 €
78 4664 1633 0154 303--4 791 €
88 6354 0422 8944 593--198 €
98 8083 9182 7704 890---
108 9843 7902 6425 194---
119 1643 6572 5095 506---
129 3473 5202 3725 827---
139 5343 3792 2306 155---
149 7243 2322 0846 492---
159 9193 0811 9336 838---
1610 1172 9251 7777 192---
1710 3202 7641 6157 556---
1810 5262 5971 4497 929---
1910 7372 4251 2768 312---
2010 9512 2471 0998 705---
2111 1702 0639159 108---
2211 3941 8737259 521---
2311 6221 6775289 945---
2411 8541 47432610 380---
2512 0911 26411610 827---
TOTAL240 781132 00352 680108 77821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 778
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 517 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 579 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 579-6 420+7 999
2+1 5790+1 579
3+1 5790+1 579
4+1 5790+1 579
5+1 5790+1 579
6+1 5790+1 579
7+1 5790+1 579
8+1 5790+1 579
9+1 579+1 407+172
10+1 579+1 558+21
11+1 579+1 652-73
12+1 579+1 748-169
13+1 579+1 847-268
14+1 579+1 948-369
15+1 579+2 051-472
16+1 579+2 158-579
17+1 579+2 267-688
18+1 579+2 379-800
19+1 579+2 494-915
20+1 579+2 611-1 032
21+1 579+2 732-1 153
22+1 579+2 856-1 277
23+1 579+2 984-1 405
24+1 579+3 114-1 535
25+1 579+3 248-1 669
Total+39 475+32 634+6 841
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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