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Appartement 2 pièces 61 m²

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface61m²
Coût Total112 980€
Loyer Annuel9 691€
Rentabilité8.58%
Cashflow/mois+135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 66 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 081,97 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

PERPIGNAN Appartement F2

Citygest Perpignan vous propose à la vente un appartement F2 spacieux d'une supercie de 62 m2 dans une résidence sécurisée proche des commodités. Il est composé : un salon, une cuisine séparée, une salle de bain, une chambre et de nombreux rangements. Ideal investisseur !!! Pour les visites, vous pouvez me joindre au [Coordonnées masquées] 'les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques : www.georisques.gouv.fr' Référence annonce : 1_1357 Consommation énergétique : 221 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 47 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 24

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.700447, 2.895600
Total : 112 980€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 41 700€
Valeur du bien : 107 700€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 808€/mois
Loyer annuel estimé : 9691€/an
Fourchette totale : 661€ - 987€/mois
Fourchette annuelle : 7926€ - 11847€/an
Rentabilité brute :8.58%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 10.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :32,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 591,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 527,85€
Coût de l'assurance :9 885,75€
Taxe foncière : 969,05€/an
Soit par mois : 80,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 807,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 672,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :135,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 700 €(684 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rénovation salon: 1 salon complet × 1200€ = 1200€ (incluant peinture et mise aux normes de l'électricité)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 salon × 1200€ = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur les coûts moyens pour chaque catégorie de travaux. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 691 €/an
Calcul : 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 980 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 969 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 835 €
Revenus locatifs : +9 691 €
Charges déductibles : -46 835 €
Résultat foncier Année 1 : -37 144 €(Déficit de 37 144 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 744 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 135 €/an
Revenus locatifs : +9 691 €
Charges déductibles : -5 135 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 556 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15744.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 691 €46 838 €3 774 €-37 148 €21 400 €15 748 €15 748 €
29 884 €5 038 €3 673 €4 847 €--10 901 €
310 082 €4 934 €3 569 €5 148 €--5 753 €
410 284 €4 826 €3 462 €5 457 €--295 €
510 489 €4 715 €3 351 €5 774 €---
610 699 €4 600 €3 236 €6 099 €---
710 913 €4 481 €3 117 €6 432 €---
811 131 €4 358 €2 994 €6 773 €---
911 354 €4 231 €2 866 €7 123 €---
1011 581 €4 099 €2 735 €7 482 €---
1111 813 €3 963 €2 599 €7 850 €---
1212 049 €3 822 €2 458 €8 227 €---
1312 290 €3 677 €2 312 €8 613 €---
1412 536 €3 526 €2 162 €9 010 €---
1512 786 €3 370 €2 006 €9 416 €---
1613 042 €3 209 €1 845 €9 833 €---
1713 303 €3 042 €1 678 €10 261 €---
1813 569 €2 870 €1 506 €10 699 €---
1913 840 €2 692 €1 327 €11 149 €---
2014 117 €2 507 €1 143 €11 610 €---
2114 400 €2 316 €952 €12 083 €---
2214 688 €2 119 €755 €12 568 €---
2314 981 €1 915 €551 €13 066 €---
2415 281 €1 704 €339 €13 577 €---
2515 587 €1 486 €121 €14 101 €---
TOTAL310 390 €130 340 €54 528 €180 050 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 050 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 691 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 035 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 035 €-6 420 €+8 455 €
2+2 035 €0 €+2 035 €
3+2 035 €0 €+2 035 €
4+2 035 €0 €+2 035 €
5+2 035 €+1 644 €+391 €
6+2 035 €+1 830 €+205 €
7+2 035 €+1 930 €+105 €
8+2 035 €+2 032 €+3 €
9+2 035 €+2 137 €-102 €
10+2 035 €+2 245 €-210 €
11+2 035 €+2 355 €-320 €
12+2 035 €+2 468 €-433 €
13+2 035 €+2 584 €-549 €
14+2 035 €+2 703 €-668 €
15+2 035 €+2 825 €-790 €
16+2 035 €+2 950 €-915 €
17+2 035 €+3 078 €-1 043 €
18+2 035 €+3 210 €-1 175 €
19+2 035 €+3 345 €-1 310 €
20+2 035 €+3 483 €-1 448 €
21+2 035 €+3 625 €-1 590 €
22+2 035 €+3 771 €-1 736 €
23+2 035 €+3 920 €-1 885 €
24+2 035 €+4 073 €-2 038 €
25+2 035 €+4 230 €-2 195 €
Total+50 875 €+54 015 €+-3 140 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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