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Grande Maison de village Entrecasteaux

VilleEntrecasteaux (83)
Surface201
Coût Total371 840
Loyer Annuel24 439
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-137
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 298 000 €
Surface : 201 m²
Prix au m² : 1 482,59 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 201 m², 8 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Cheminée, Toilettes séparées, Salon, 2 salles de douche, 1 place de parking, Chauffage électrique

Découvrez cette charmante maison de village édifiée sur 3 niveaux, pleine de caractère, idéale pour les amoureux de la pierre et de la nature avec une vue sur la rivière d'Entrecasteaux depuis sa terrasse tropézienne. Elle est composée d'une habitation principale de 162 m² répartie sur deux niveaux : 2ème étage : une cuisine, un cellier, deux salons, une chambre, un WC. 3ème étage : deux chambres, une salle-de-bain, une salle d'eau, une pièce de 30 m² environ, une terrasse tropézienne, un WC. Au rez-de-chaussée : un appartement indépendant de 35 m², parfait pour de la location ou pour avoir un espace de travail indépendant. Nous avons aussi une belle pièce d'environ 30 m² pouvant être utilisée comme atelier ou espace de rangement. Cette maison combine authenticité et confort, en offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. Entrecasteaux, niché dans la vallée verdoyante de la Bresque, est un village authentique du Haut-Var réputé pour son château Renaissance et son art de vivre provençal. Entrecasteaux est situé à 1h30 de l'aéroport de Nice, 1h20 de l'aéroport Marseille Provence, 1h10 de la gare Tgv d'Aix-en-Provence, 1h10 de la Méditerranée, et 35 minutes de Brignoles (grande ville la plus proche). A très vite pour une visite ! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr.

Contactez Alain Reynouard Entrepreneur Individuel, Agent commercial (Rsac N°908 569 122 Greffe de Draguignan) (réf. 608906 )

Ville : Entrecasteaux
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83570
Coordonnées : 43.515630, 6.244050
Total : 371 840
Prix d'acquisition : 298 000
Travaux : 50 000
Valeur du bien : 348 000
Frais de notaire : 23 840
Coût estimé : 23 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 201
Loyer prédit : 10.13€/m²/mois
Fourchette : 6.93€ - 14.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 2037€/mois
Loyer annuel estimé : 24439€/an
Fourchette totale : 1393€ - 2978€/mois
Fourchette annuelle : 16713€ - 35737€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 837,5 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :369 338
Prix d'achat :298 000
Décote à l'achat :-71 338 (-19.3%)
Marge achat-revente :-2 502€ (-0.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :371 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 861,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :108,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 969,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 615,61
Coût de l'assurance :32 536,00
Taxe foncière : 2 443,90€/an
Soit par mois : 203,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 036,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 173,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et de la baignoire, installation d'un nouveau lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des équipements de cuisine, nouveaux placards, plan de travail, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, carrelage au sol.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 201 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par des modèles à double vitrage performant.
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: Amélioration de l'isolation thermique et acoustique, impact positif sur le DPE
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises de courant dans les pièces.
Quantité: 1 tableau électrique et 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 000(249 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Peinture murs/plafond: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 480€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (installation incluse)
  • Électricité générale:2 200
    Tableau électrique: 1 tableau = 800€, Prises électriques: 10 prises × 100€/prise = 1000€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Entrecasteaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 037 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 439 €/an
Calcul : 2 037 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 851 €/an
Base de calcul : Emprunt de 371 840 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 301 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 444 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 597
Revenus locatifs : +24 439
Charges déductibles : -66 597
Résultat foncier Année 1 : -42 158(Déficit de 42 158 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 758
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 597 €/an
Revenus locatifs : +24 439
Charges déductibles : -16 597
Résultat foncier Années 2+ : 7 842 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20757.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 298 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 193 700(65% de 298 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 044 €/an
Calcul : 193 700 € × 3,636% = 7 044
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 43966 60912 863-42 17021 400 €20 770 €20 770 €
224 92816 27212 5268 656--12 114 €
325 42615 92312 1779 504--2 610 €
425 93515 56111 81610 374---
526 45415 18711 44211 266---
626 98314 80011 05412 183---
727 52214 39810 65313 124---
828 07313 98310 23714 090---
928 63413 5529 80715 082---
1029 20713 1079 36116 100---
1129 79112 6458 90017 146---
1230 38712 1678 42218 220---
1330 99511 6727 92719 323---
1431 61411 1597 41420 455---
1532 24710 6296 88321 618---
1632 89210 0796 33422 813---
1733 5509 5105 76424 040---
1834 2218 9205 17525 300---
1934 9058 3104 56426 595---
2035 6037 6783 93227 925---
2136 3157 0233 27829 292---
2237 0416 3452 60030 696---
2337 7825 6431 89832 139---
2438 5384 9161 17133 622---
2539 3094 16341835 145---
TOTAL782 789330 249186 616452 54021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 452 540
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 439 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 132 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 132-6 420+11 552
2+5 1320+5 132
3+5 1320+5 132
4+5 132+2 329+2 803
5+5 132+3 380+1 752
6+5 132+3 655+1 477
7+5 132+3 937+1 195
8+5 132+4 227+905
9+5 132+4 525+607
10+5 132+4 830+302
11+5 132+5 144-12
12+5 132+5 466-334
13+5 132+5 797-665
14+5 132+6 137-1 005
15+5 132+6 485-1 353
16+5 132+6 844-1 712
17+5 132+7 212-2 080
18+5 132+7 590-2 458
19+5 132+7 979-2 847
20+5 132+8 378-3 246
21+5 132+8 788-3 656
22+5 132+9 209-4 077
23+5 132+9 642-4 510
24+5 132+10 087-4 955
25+5 132+10 544-5 412
Total+128 300+135 762+-7 462
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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