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Grande Maison de village Entrecasteaux

Bien expiré
VilleEntrecasteaux (83)
Surface201m²
Coût Total371 840€
Loyer Annuel24 439€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-137€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 298 000 €
Surface : 201 m²
Prix au m² : 1 482,59 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 201 m², 8 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Cheminée, Toilettes séparées, Salon, 2 salles de douche, 1 place de parking, Chauffage électrique

Découvrez cette charmante maison de village édifiée sur 3 niveaux, pleine de caractère, idéale pour les amoureux de la pierre et de la nature avec une vue sur la rivière d'Entrecasteaux depuis sa terrasse tropézienne. Elle est composée d'une habitation principale de 162 m² répartie sur deux niveaux : 2ème étage : une cuisine, un cellier, deux salons, une chambre, un WC. 3ème étage : deux chambres, une salle-de-bain, une salle d'eau, une pièce de 30 m² environ, une terrasse tropézienne, un WC. Au rez-de-chaussée : un appartement indépendant de 35 m², parfait pour de la location ou pour avoir un espace de travail indépendant. Nous avons aussi une belle pièce d'environ 30 m² pouvant être utilisée comme atelier ou espace de rangement. Cette maison combine authenticité et confort, en offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. Entrecasteaux, niché dans la vallée verdoyante de la Bresque, est un village authentique du Haut-Var réputé pour son château Renaissance et son art de vivre provençal. Entrecasteaux est situé à 1h30 de l'aéroport de Nice, 1h20 de l'aéroport Marseille Provence, 1h10 de la gare Tgv d'Aix-en-Provence, 1h10 de la Méditerranée, et 35 minutes de Brignoles (grande ville la plus proche). A très vite pour une visite ! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr.

Contactez Alain Reynouard Entrepreneur Individuel, Agent commercial (Rsac N°908 569 122 Greffe de Draguignan) (réf. 608906 )

Ville : Entrecasteaux
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83570
Coordonnées : 43.515630, 6.244050
Total : 371 840€
Prix d'acquisition : 298 000€
Travaux : 50 000€
Valeur du bien : 348 000€
Frais de notaire : 23 840€
Coût estimé : 23 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 201m²
Loyer prédit : 10.13€/m²/mois
Fourchette : 6.93€ - 14.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 2037€/mois
Loyer annuel estimé : 24439€/an
Fourchette totale : 1393€ - 2978€/mois
Fourchette annuelle : 16713€ - 35737€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 837,5 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :369 338 €
Prix d'achat :298 000 €
Décote à l'achat :-71 338€ (-19.3%)
Marge achat-revente :-2 502€ (-0.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :371 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 861,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :108,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 969,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :186 615,61€
Coût de l'assurance :32 536,00€
Taxe foncière : 2 443,90€/an
Soit par mois : 203,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 036,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 173,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et de la baignoire, installation d'un nouveau lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des équipements de cuisine, nouveaux placards, plan de travail, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, carrelage au sol.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 201 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par des modèles à double vitrage performant.
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: Amélioration de l'isolation thermique et acoustique, impact positif sur le DPE
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises de courant dans les pièces.
Quantité: 1 tableau électrique et 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 000 €(249 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Peinture murs/plafond: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 480€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (installation incluse)
  • Électricité générale:2 200€
    Tableau électrique: 1 tableau = 800€, Prises électriques: 10 prises × 100€/prise = 1000€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Entrecasteaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 037 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 439 €/an
Calcul : 2 037 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 851 €/an
Base de calcul : Emprunt de 371 840 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 301 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 444 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 597 €
Revenus locatifs : +24 439 €
Charges déductibles : -66 597 €
Résultat foncier Année 1 : -42 158 €(Déficit de 42 158 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 758 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 597 €/an
Revenus locatifs : +24 439 €
Charges déductibles : -16 597 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 842 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20757.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 298 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 193 700 €(65% de 298 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 044 €/an
Calcul : 193 700 € × 3,636% = 7 044 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 439 €66 609 €12 863 €-42 170 €21 400 €20 770 €20 770 €
224 928 €16 272 €12 526 €8 656 €--12 114 €
325 426 €15 923 €12 177 €9 504 €--2 610 €
425 935 €15 561 €11 816 €10 374 €---
526 454 €15 187 €11 442 €11 266 €---
626 983 €14 800 €11 054 €12 183 €---
727 522 €14 398 €10 653 €13 124 €---
828 073 €13 983 €10 237 €14 090 €---
928 634 €13 552 €9 807 €15 082 €---
1029 207 €13 107 €9 361 €16 100 €---
1129 791 €12 645 €8 900 €17 146 €---
1230 387 €12 167 €8 422 €18 220 €---
1330 995 €11 672 €7 927 €19 323 €---
1431 614 €11 159 €7 414 €20 455 €---
1532 247 €10 629 €6 883 €21 618 €---
1632 892 €10 079 €6 334 €22 813 €---
1733 550 €9 510 €5 764 €24 040 €---
1834 221 €8 920 €5 175 €25 300 €---
1934 905 €8 310 €4 564 €26 595 €---
2035 603 €7 678 €3 932 €27 925 €---
2136 315 €7 023 €3 278 €29 292 €---
2237 041 €6 345 €2 600 €30 696 €---
2337 782 €5 643 €1 898 €32 139 €---
2438 538 €4 916 €1 171 €33 622 €---
2539 309 €4 163 €418 €35 145 €---
TOTAL782 789 €330 249 €186 616 €452 540 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 452 540 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 439 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 132 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 132 €-6 420 €+11 552 €
2+5 132 €0 €+5 132 €
3+5 132 €0 €+5 132 €
4+5 132 €+2 329 €+2 803 €
5+5 132 €+3 380 €+1 752 €
6+5 132 €+3 655 €+1 477 €
7+5 132 €+3 937 €+1 195 €
8+5 132 €+4 227 €+905 €
9+5 132 €+4 525 €+607 €
10+5 132 €+4 830 €+302 €
11+5 132 €+5 144 €-12 €
12+5 132 €+5 466 €-334 €
13+5 132 €+5 797 €-665 €
14+5 132 €+6 137 €-1 005 €
15+5 132 €+6 485 €-1 353 €
16+5 132 €+6 844 €-1 712 €
17+5 132 €+7 212 €-2 080 €
18+5 132 €+7 590 €-2 458 €
19+5 132 €+7 979 €-2 847 €
20+5 132 €+8 378 €-3 246 €
21+5 132 €+8 788 €-3 656 €
22+5 132 €+9 209 €-4 077 €
23+5 132 €+9 642 €-4 510 €
24+5 132 €+10 087 €-4 955 €
25+5 132 €+10 544 €-5 412 €
Total+128 300 €+135 762 €+-7 462 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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