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Maison La Roche Posay 14 pièce(s) 327 m²

Bien expiré
VilleRoche-Posay (86)
Surface327m²
Coût Total358 720€
Loyer Annuel27 131€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois+140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 213 000 €
Surface : 327 m²
Prix au m² : 651,38 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 14
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

Thomas vous propose, une maison d'habitation de 237m² à rénover sur la commune de LA ROCHE POSAY, comprenant : -en rez-de-chaussée: entrée, cuisine, salon de 29m², chambre avec salle de bains et toilettes, séjour de 33m², dégagement, second toilettes et un cellier. -au premier étage : palier, une suite parentale de 51m² (composée d'une chambre, salle de bains, bureau, dressing, et toilettes, couloir, trois chambres et deux salles de bains. -au deuxième étage: palier, couloir, cinq chambres (avec lave-mains) Préau attenant. Terrain attenant clos de 1603m². Bien ne possédant pas de système de chauffage = NON SOUMIS AU DPE Pour plus de renseignements, nous sommes disponibles de 8h à 19h du lundi au samedi. - https://www.squarehabitat.fr/medias/files/01000000-c801-0242-7cb1-08dca2807e2a.pdf

Ville : Roche-Posay
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86270
Coordonnées : 46.778236, 0.818644
Total : 358 720€
Prix d'acquisition : 213 000€
Travaux : 128 680€
Valeur du bien : 341 680€
Frais de notaire : 17 040€
Coût estimé : 17 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 327m²
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 2261€/mois
Loyer annuel estimé : 27131€/an
Fourchette totale : 1798€ - 2843€/mois
Fourchette annuelle : 21577€ - 34113€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :358 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 790,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :104,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 894,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :178 301,13€
Coût de l'assurance :31 388,00€
Taxe foncière : 2 713,05€/an
Soit par mois : 226,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 260,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 120,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :140,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 327 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage absent
Quantité: 1 système pour 327 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 41 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :128 680 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:19 680€
    Isolation toiture/combles: 327 m² × 60€/m² = 19620€, Main d'œuvre: 60€
  • Pompe à chaleur air-eau:13 200€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13200€ (coût moyen)
  • Fenêtres double vitrage:54 600€
    Remplacement fenêtres: 41 fenêtres × 1200€/fenêtre = 49200€, Main d'œuvre: 5400€
  • Rénovation complète cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (coût moyen) incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement.
  • Rénovation complète salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 6000€/salle = 12000€ (coût moyen) incluant tous les éléments sanitaires, carrelage, plomberie, électricité.
  • Revêtement sol chambres:6 000€
    Pose parquet flottant: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (coût moyen, pose comprise).
  • Peinture chambres:4 000€
    Peinture murs et plafonds: 100 m² × 40€/m² = 4000€ (coût moyen).
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (coût moyen).
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roche-Posay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 261 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 131 €/an
Calcul : 2 261 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 358 720 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 256 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 713 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 128 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 144 939 €
Revenus locatifs : +27 131 €
Charges déductibles : -144 939 €
Résultat foncier Année 1 : -117 809 €(Déficit de 117 809 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 96 409 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 259 €/an
Revenus locatifs : +27 131 €
Charges déductibles : -16 259 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 871 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 96408.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 213 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 138 450 €(65% de 213 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 035 €/an
Calcul : 138 450 € × 3,636% = 5 035 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 131 €144 951 €12 303 €-117 821 €21 400 €96 421 €96 421 €
227 673 €15 947 €11 979 €11 726 €--84 695 €
328 227 €15 612 €11 644 €12 614 €--72 081 €
428 791 €15 266 €11 297 €13 525 €--58 555 €
529 367 €14 907 €10 938 €14 460 €--44 095 €
629 954 €14 535 €10 566 €15 419 €--28 676 €
730 553 €14 150 €10 182 €16 403 €--12 272 €
831 164 €13 752 €9 783 €17 413 €---
931 788 €13 339 €9 371 €18 448 €---
1032 423 €12 912 €8 944 €19 511 €---
1133 072 €12 470 €8 502 €20 602 €---
1233 733 €12 013 €8 044 €21 721 €---
1334 408 €11 539 €7 570 €22 869 €---
1435 096 €11 048 €7 080 €24 048 €---
1535 798 €10 541 €6 572 €25 257 €---
1636 514 €10 015 €6 047 €26 499 €---
1737 244 €9 471 €5 502 €27 773 €---
1837 989 €8 908 €4 939 €29 082 €---
1938 749 €8 324 €4 356 €30 425 €---
2039 524 €7 721 €3 752 €31 803 €---
2140 315 €7 096 €3 127 €33 219 €---
2241 121 €6 448 €2 480 €34 672 €---
2341 943 €5 778 €1 810 €36 165 €---
2442 782 €5 085 €1 116 €37 697 €---
2543 638 €4 367 €398 €39 271 €---
TOTAL868 999 €406 195 €178 301 €462 803 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 462 803 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 131 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 697 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 697 €-6 420 €+12 117 €
2+5 697 €0 €+5 697 €
3+5 697 €0 €+5 697 €
4+5 697 €0 €+5 697 €
5+5 697 €0 €+5 697 €
6+5 697 €0 €+5 697 €
7+5 697 €0 €+5 697 €
8+5 697 €+1 542 €+4 155 €
9+5 697 €+5 535 €+162 €
10+5 697 €+5 853 €-156 €
11+5 697 €+6 181 €-484 €
12+5 697 €+6 516 €-819 €
13+5 697 €+6 861 €-1 164 €
14+5 697 €+7 214 €-1 517 €
15+5 697 €+7 577 €-1 880 €
16+5 697 €+7 950 €-2 253 €
17+5 697 €+8 332 €-2 635 €
18+5 697 €+8 725 €-3 028 €
19+5 697 €+9 127 €-3 430 €
20+5 697 €+9 541 €-3 844 €
21+5 697 €+9 966 €-4 269 €
22+5 697 €+10 402 €-4 705 €
23+5 697 €+10 849 €-5 152 €
24+5 697 €+11 309 €-5 612 €
25+5 697 €+11 781 €-6 084 €
Total+142 425 €+138 841 €+3 584 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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