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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Amand-Montrond (18)
Surface80m²
Coût Total65 400€
Loyer Annuel6 627€
Rentabilité10.13%
Cashflow/mois+154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 687,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 23 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, calme, Pas de balcon

A Saint Amand Montrond, dans une résidence pleine de charme, calme et parfaitement entretenue, découvrez ce duplex fonctionnel idéalement situé à deux pas des commodités. Ce bien se compose, au premier niveau, d'une cuisine indépendante, d'un séjour lumineux ainsi que d'un WC séparé. À l'étage, le palier dessert deux chambres équipées de placards, une salle de bain et un second WC, offrant ainsi un confort de vie appréciable. En rez-de-cour, vous bénéficiez d'une cave privative, parfaite pour le stockage ou un espace atelier. Atouts supplémentaires :

  • Double vitrage PVC
  • Chaudière récente (2020)
  • Toiture en bon état
  • Résidence entretenue et pleine de caractère
  • Place de parking privative extérieure Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, mais le bien offre un beau potentiel, idéal pour un premier achat comme pour un investissement locatif. Contactez-nous à l'agence IMMO HELLO pour en savoir plus
Ville : Saint-Amand-Montrond
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18200
Coordonnées : 46.732551, 2.495273
Total : 65 400€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 61 000€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 6.90€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 9.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 552€/mois
Loyer annuel estimé : 6627€/an
Fourchette totale : 415€ - 735€/mois
Fourchette annuelle : 4976€ - 8824€/an
Rentabilité brute :10.13%
Fourchette de rentabilité :7.61% - 13.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :813,91 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 112 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-10 112€ (-15.5%)
Marge achat-revente :-288€ (-0.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :323,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :19,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 342,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 773,24€
Coût de l'assurance :5 722,50€
Taxe foncière : 662,66€/an
Soit par mois : 55,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 552,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 398,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :154,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 168 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, état présumé mauvais nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture, et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - Sol en mauvais état et murs à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité, entretien du parquet
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - Chambres en bon état, mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 627 €/an
Calcul : 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 195 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 229 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 087 €
Revenus locatifs : +6 627 €
Charges déductibles : -9 087 €
Résultat foncier Année 1 : -2 460 €(Déficit de 2 460 €)
Imputable sur revenu global : 2 460 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 087 €/an
Revenus locatifs : +6 627 €
Charges déductibles : -3 087 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 540 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 627 €9 089 €2 197 €-2 462 €2 462 €--
26 759 €3 031 €2 139 €3 728 €---
36 894 €2 970 €2 079 €3 924 €---
47 032 €2 908 €2 016 €4 124 €---
57 173 €2 843 €1 952 €4 330 €---
67 316 €2 776 €1 885 €4 540 €---
77 463 €2 707 €1 816 €4 755 €---
87 612 €2 636 €1 744 €4 976 €---
97 764 €2 562 €1 670 €5 202 €---
107 919 €2 485 €1 594 €5 434 €---
118 078 €2 406 €1 514 €5 672 €---
128 239 €2 324 €1 432 €5 915 €---
138 404 €2 239 €1 348 €6 165 €---
148 572 €2 152 €1 260 €6 421 €---
158 744 €2 061 €1 169 €6 683 €---
168 918 €1 967 €1 075 €6 951 €---
179 097 €1 870 €978 €7 227 €---
189 279 €1 769 €878 €7 509 €---
199 464 €1 666 €774 €7 799 €---
209 654 €1 558 €666 €8 096 €---
219 847 €1 447 €555 €8 400 €---
2210 044 €1 332 €440 €8 712 €---
2310 245 €1 213 €321 €9 032 €---
2410 449 €1 090 €198 €9 360 €---
2510 658 €962 €71 €9 696 €---
TOTAL212 251 €60 062 €31 773 €152 189 €2 462 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 739 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 189 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 627 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 392 €-739 €+2 131 €
2+1 392 €+1 119 €+273 €
3+1 392 €+1 177 €+215 €
4+1 392 €+1 237 €+155 €
5+1 392 €+1 299 €+93 €
6+1 392 €+1 362 €+30 €
7+1 392 €+1 427 €-35 €
8+1 392 €+1 493 €-101 €
9+1 392 €+1 561 €-169 €
10+1 392 €+1 630 €-238 €
11+1 392 €+1 702 €-310 €
12+1 392 €+1 775 €-383 €
13+1 392 €+1 849 €-457 €
14+1 392 €+1 926 €-534 €
15+1 392 €+2 005 €-613 €
16+1 392 €+2 085 €-693 €
17+1 392 €+2 168 €-776 €
18+1 392 €+2 253 €-861 €
19+1 392 €+2 340 €-948 €
20+1 392 €+2 429 €-1 037 €
21+1 392 €+2 520 €-1 128 €
22+1 392 €+2 614 €-1 222 €
23+1 392 €+2 710 €-1 318 €
24+1 392 €+2 808 €-1 416 €
25+1 392 €+2 909 €-1 517 €
Total+34 800 €+45 657 €+-10 857 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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