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vente - appartement

VilleSaint-Étienne (42)
Surface52.5m²
Coût Total89 162€
Loyer Annuel5 573€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-262€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 52.5 m²
Prix au m² : 1 331,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Digicode, Salle d eau

SAINT-ETIENNE / CENTRE 2.

AU RDC SURELEVE SUR 4 ETAGES D'UNE RESIDENCE ENTRETENUE, ARBORES ET SECURISEE.

F3 LUMINEUX BIEN ENTRETENU DE 52,50M² CARREZ EXPOSE EST ET OUEST.

-CUISINE EQUIPEE OUVERTE SUR SEJOUR ( 28,27m²).

-CHAMBRES (10,52m² et 10,24m²)

-SALLE D'EAU ( 2,54m²) - WC (0,93m²).

-PLACARDS (0,63m² + 1,06m²)

-CAVE

IDEAL PRIMO ACCEDANT.

INFORMATIONS FINANCIERES ET PRESTATIONS :

DOUBLE VITRAGE PVC / VOLETS TRADITIONNELS.

CHAUFFAGE GAZ COLLECTIFS (vannes thermostatiques et répartiteurs)

EAU CHAUDE IND (ballon elec).

INTERPHONE - FIBRE.

CLASSE ENERGIE : D/224 - GES :D/35 . (nouvelle formule).

Estimation des coûts annuels d'énergie du logement : entre 720€ et 1020€.

TAXE FONCIERE (2025) : 948€/an.

CHARGES (2025) : 2109.09€/an (chauffage, eau chaude, entretien des parties communes, syndic, assurance…).

COPROPRIETE : Date de construction : 1962.

Nombre de lots à usage d'habitation : 80 lots.

Numéro des lots : 22 / 222.

Lots vendus représentants 102/10.000èmes des parties communes générales.

Procédure en cours : non.

REF/RMVA012.

PRIX : 69.900 € HONORAIRES A LA CHARGE DU VENDEUR.

CONTACT : Ei agent commercial en immobilier inscrit au RSAC de Saint-Etienne sous le numéro 840 .

romainmeasson @ gmail . com

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Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.422024, 4.389680
Total : 89 162€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 13 670€
Valeur du bien : 83 570€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52.5m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 464€/mois
Loyer annuel estimé : 5573€/an
Fourchette totale : 344€ - 626€/mois
Fourchette annuelle : 4134€ - 7514€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 182,26 €/m²
Basé sur :624 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 068 €
Prix d'achat :69 900 €
Décote à l'achat :+7 832€ (+12.6%)
Marge achat-revente :-27 094€ (-43.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 162€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :436,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :35,66€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 472,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 754,17€
Coût de l'assurance :10 699,44€
Taxe foncière : 948,00€/an
Soit par mois : 79,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 175,76€/mois
Soit par an : 2 109,12€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 464,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 726,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-262,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage gaz collectifs par une solution plus efficace, comme une chaudière à condensation.
Quantité: 1 système pour 52.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 52.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain incluant un nouveau lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: 1 salle de bain (2.54 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état, entretien recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 670 €(260 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2.54 m² × 1000€/m² = 2540€, Main d'œuvre: 460€
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds 21 m²: 30€/m² × 21 = 630€, Main d'œuvre: 210€
  • Chambres - Revêtement sol:630€
    Entretien parquet 21 m²: 30€/m² × 21 = 630€, Main d'œuvre: 0€ (entretien léger)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine 12 m²: 30€/m² × 12 = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 464 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 573 €/an
Calcul : 464 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 896 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 162 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 948 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 109 €/an
Calcul : 176 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 670 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 051 €
Revenus locatifs : +5 573 €
Charges déductibles : -20 051 €
Résultat foncier Année 1 : -14 478 €(Déficit de 14 478 €)
Imputable sur revenu global : 14 478 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 381 €/an
Revenus locatifs : +5 573 €
Charges déductibles : -6 381 €
Résultat foncier Années 2+ : -808 €/an(Déficit de 808 €)
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 573 €20 053 €2 898 €-14 480 €14 480 €--
25 684 €6 305 €2 820 €-621 €621 €--
35 798 €6 225 €2 740 €-426 €426 €--
45 914 €6 141 €2 656 €-227 €227 €--
56 032 €6 055 €2 570 €-23 €23 €--
66 153 €5 966 €2 481 €187 €---
76 276 €5 874 €2 389 €402 €---
86 402 €5 779 €2 294 €623 €---
96 530 €5 681 €2 195 €849 €---
106 660 €5 579 €2 094 €1 081 €---
116 793 €5 474 €1 989 €1 319 €---
126 929 €5 366 €1 880 €1 564 €---
137 068 €5 253 €1 768 €1 815 €---
147 209 €5 138 €1 652 €2 072 €---
157 353 €5 018 €1 533 €2 336 €---
167 501 €4 894 €1 409 €2 606 €---
177 651 €4 766 €1 281 €2 884 €---
187 804 €4 634 €1 149 €3 169 €---
197 960 €4 498 €1 013 €3 462 €---
208 119 €4 357 €871 €3 762 €---
218 281 €4 211 €726 €4 070 €---
228 447 €4 060 €575 €4 387 €---
238 616 €3 904 €419 €4 711 €---
248 788 €3 744 €258 €5 045 €---
258 964 €3 577 €92 €5 387 €---
TOTAL178 506 €142 552 €41 754 €35 954 €15 778 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 733 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 35 954 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 573 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 170 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 170 €-4 344 €+5 514 €
2+1 170 €-186 €+1 356 €
3+1 170 €-128 €+1 298 €
4+1 170 €-68 €+1 238 €
5+1 170 €-7 €+1 177 €
6+1 170 €+56 €+1 114 €
7+1 170 €+121 €+1 049 €
8+1 170 €+187 €+983 €
9+1 170 €+255 €+915 €
10+1 170 €+324 €+846 €
11+1 170 €+396 €+774 €
12+1 170 €+469 €+701 €
13+1 170 €+544 €+626 €
14+1 170 €+622 €+548 €
15+1 170 €+701 €+469 €
16+1 170 €+782 €+388 €
17+1 170 €+865 €+305 €
18+1 170 €+951 €+219 €
19+1 170 €+1 039 €+131 €
20+1 170 €+1 129 €+41 €
21+1 170 €+1 221 €-51 €
22+1 170 €+1 316 €-146 €
23+1 170 €+1 413 €-243 €
24+1 170 €+1 513 €-343 €
25+1 170 €+1 616 €-446 €
Total+29 250 €+10 786 €+18 464 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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