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Maison de village 7 pièces 216 m²

Bien expiré
VilleAlbi (81)
Surface216m²
Coût Total332 020€
Loyer Annuel29 180€
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+447€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 234 000 €
Surface : 216 m²
Prix au m² : 1 083,33 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située dans la charmante commune de Fréjairolles, à seulement 8 minutes d'Albi, cette maison familiale de 240 m² offre un cadre de vie confortable, calme et lumineux, idéal pour une famille à la recherche d'espace et de sérénité.

Dès l'entrée, vous serez séduits par le salon-séjour cathédrale, baigné de lumière naturelle, qui s'ouvre sur une mezzanine pouvant servir de coin lecture ou de bureau. La cuisine indépendante spacieuse offre un bel espace pour vos repas en famille.

La maison dispose de 5 chambres généreuses, toutes lumineuses, permettant à chacun de bénéficier de son propre espace. Une pièce supplémentaire à aménager vous offre de multiples possibilités : créer un bureau, une salle de jeux ou même une suite parentale selon vos besoins.

À l'extérieur, profitez d'un jardin clos et arboré, propice à la détente et aux moments conviviaux, ainsi que de 2 garages indépendants, pratiques pour vos véhicules ou vos projets de rangement.

Points forts de la maison :

Superficie habitable : 240 m²

5 chambres + 1 pièce à aménager

Salon-séjour cathédrale lumineux avec mezzanine

Cuisine indépendante fonctionnelle

2 garages

Jardin clos et arboré

Secteur recherché, calme et proche d'Albi

Cette maison allie volume, confort et potentiel, offrant de nombreuses possibilités pour créer un lieu de vie à votre image, spacieux et accueillant pour toute la famille.

Prêts à découvrir votre futur chez-vous ?

Contactez Century 21 Plein Sud Immobilier au [Coordonnées masquées]

Nous vous accueillons du lundi au samedi, au 40 Route de Castres à Albi. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 4820.0 € et 6560.0 €, indexées à l'année 2024 (abonnements compris). Bien proposé par Laure TARROUX EI, agent commercial (RSAC 533412250) Référence annonce : 1568 Consommation énergétique : 190 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 50 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Albi
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81000
Coordonnées : 43.906550, 2.187279
Total : 332 020€
Prix d'acquisition : 234 000€
Travaux : 79 300€
Valeur du bien : 313 300€
Frais de notaire : 18 720€
Coût estimé : 18 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 216m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 2432€/mois
Loyer annuel estimé : 29180€/an
Fourchette totale : 1953€ - 3028€/mois
Fourchette annuelle : 23433€ - 36336€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 10.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 463,41 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :316 097 €
Prix d'achat :234 000 €
Décote à l'achat :-82 097€ (-26.0%)
Marge achat-revente :-15 923€ (-5.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :332 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 644,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :96,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 741,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 305,09€
Coût de l'assurance :29 051,75€
Taxe foncière : 2 917,98€/an
Soit par mois : 243,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 431,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 984,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :447,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 216 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 216 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Certaines chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Certaines chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 300 €(367 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 800€
    Isolation combles: 216 m² × 50€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€ (incluant main d'œuvre 2000€)
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 700€ = 18900€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant tous les travaux: meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant tous les travaux: douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Albi (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 432 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 180 €/an
Calcul : 2 432 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 145 €/an
Base de calcul : Emprunt de 332 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 162 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 918 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 525 €
Revenus locatifs : +29 180 €
Charges déductibles : -94 525 €
Résultat foncier Année 1 : -65 345 €(Déficit de 65 345 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 945 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 225 €/an
Revenus locatifs : +29 180 €
Charges déductibles : -15 225 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 955 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43945.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 234 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 100 €(65% de 234 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 531 €/an
Calcul : 152 100 € × 3,636% = 5 531 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 180 €94 536 €11 156 €-65 356 €21 400 €43 956 €43 956 €
229 763 €14 940 €10 860 €14 824 €--29 132 €
330 359 €14 633 €10 553 €15 725 €--13 407 €
430 966 €14 316 €10 236 €16 650 €---
531 585 €13 988 €9 908 €17 597 €---
632 217 €13 649 €9 569 €18 568 €---
732 861 €13 298 €9 218 €19 563 €---
833 518 €12 935 €8 855 €20 584 €---
934 189 €12 559 €8 479 €21 630 €---
1034 873 €12 170 €8 090 €22 702 €---
1135 570 €11 768 €7 688 €23 802 €---
1236 281 €11 352 €7 272 €24 929 €---
1337 007 €10 922 €6 842 €26 085 €---
1437 747 €10 477 €6 397 €27 270 €---
1538 502 €10 016 €5 936 €28 486 €---
1639 272 €9 540 €5 460 €29 732 €---
1740 058 €9 047 €4 967 €31 011 €---
1840 859 €8 537 €4 457 €32 322 €---
1941 676 €8 009 €3 929 €33 666 €---
2042 509 €7 464 €3 384 €35 046 €---
2143 360 €6 899 €2 819 €36 461 €---
2244 227 €6 315 €2 235 €37 912 €---
2345 111 €5 711 €1 631 €39 401 €---
2446 014 €5 085 €1 005 €40 928 €---
2546 934 €4 439 €359 €42 495 €---
TOTAL934 638 €342 606 €161 305 €592 031 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 592 031 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 180 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 128 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 128 €-6 420 €+12 548 €
2+6 128 €0 €+6 128 €
3+6 128 €0 €+6 128 €
4+6 128 €+973 €+5 155 €
5+6 128 €+5 279 €+849 €
6+6 128 €+5 570 €+558 €
7+6 128 €+5 869 €+259 €
8+6 128 €+6 175 €-47 €
9+6 128 €+6 489 €-361 €
10+6 128 €+6 811 €-683 €
11+6 128 €+7 140 €-1 012 €
12+6 128 €+7 479 €-1 351 €
13+6 128 €+7 825 €-1 697 €
14+6 128 €+8 181 €-2 053 €
15+6 128 €+8 546 €-2 418 €
16+6 128 €+8 920 €-2 792 €
17+6 128 €+9 303 €-3 175 €
18+6 128 €+9 697 €-3 569 €
19+6 128 €+10 100 €-3 972 €
20+6 128 €+10 514 €-4 386 €
21+6 128 €+10 938 €-4 810 €
22+6 128 €+11 374 €-5 246 €
23+6 128 €+11 820 €-5 692 €
24+6 128 €+12 278 €-6 150 €
25+6 128 €+12 749 €-6 621 €
Total+153 200 €+177 609 €+-24 409 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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