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Immeuble 236 m² Venarey-les-Laumes

Bien expiré
VilleVenarey-les-Laumes (21)
Surface236m²
Coût Total371 940€
Loyer Annuel18 176€
Rentabilité4.89%
Cashflow/mois-589€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 188 000 €
Surface : 236 m²
Prix au m² : 796,61 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 236 m² Venarey-les-Laumes

L'immeuble comprend : Un restaurant comprend : Un bar, deux salles, une terrasse, salle de jeux pour enfant, cuisine, arrière cuisine, toilette, cour et cave. A l'étage un ancien appartement avec entrée indépendante comprenant : Quatre pièces, une salle de bain et un grenier aménageable au 2ème étage.

Votre conseiller HESTIA IMMOBILIER : Agent immobilier - Romain MENETRIER

Surface : 236 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/03/2023

Consommation énergie primaire : 130 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Venarey-les-Laumes
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21150
Coordonnées : 47.542183, 4.439076
Total : 371 940€
Prix d'acquisition : 188 000€
Travaux : 168 900€
Valeur du bien : 356 900€
Frais de notaire : 15 040€
Coût estimé : 15 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 236m²
Loyer prédit : 6.42€/m²/mois
Fourchette : 4.92€ - 8.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1515€/mois
Loyer annuel estimé : 18176€/an
Fourchette totale : 1161€ - 1976€/mois
Fourchette annuelle : 13935€ - 23708€/an
Rentabilité brute :4.89%
Fourchette de rentabilité :3.75% - 6.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 062,88 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :250 840 €
Prix d'achat :188 000 €
Décote à l'achat :-62 840€ (-25.1%)
Marge achat-revente :-121 100€ (-48.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :371 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 844,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :108,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 952,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :181 294,42€
Coût de l'assurance :32 544,75€
Taxe foncière : 1 817,57€/an
Soit par mois : 151,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 514,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 104,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-589,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et non fonctionnels, y compris le comptoir.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements très usés nécessitant une rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), et menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation lourde.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), et menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation lourde.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :168 900 €(716 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 8000€, Carrelage murs 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Carrelage sol 10 m²: 50€/m² × 10 = 500€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:88 900€
    Rénovation lourde chambres: 4 chambres (80 m²): 1000€/m² × 80 = 80000€, Peinture murs et plafonds: 30€/m² × 80 = 2400€, Électricité: 1500€, Menuiseries intérieures: 2000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:45 000€
    Rénovation lourde salon: 1 salon (40 m²): 1000€/m² × 40 = 40000€, Peinture murs et plafonds: 30€/m² × 40 = 1200€, Électricité: 800€, Menuiseries intérieures: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Venarey-les-Laumes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 515 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 176 €/an
Calcul : 1 515 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 522 €/an
Base de calcul : Emprunt de 371 940 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 302 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 818 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 168 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 184 541 €
Revenus locatifs : +18 176 €
Charges déductibles : -184 541 €
Résultat foncier Année 1 : -166 366 €(Déficit de 166 366 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 155 666 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 641 €/an
Revenus locatifs : +18 176 €
Charges déductibles : -15 641 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 534 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 155665.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 188 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 200 €(65% de 188 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 444 €/an
Calcul : 122 200 € × 3,636% = 4 444 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 176 €184 553 €12 534 €-166 378 €10 700 €155 678 €155 678 €
218 539 €15 321 €12 202 €3 218 €--152 460 €
318 910 €14 977 €11 858 €3 933 €--148 527 €
419 288 €14 621 €11 502 €4 667 €--143 860 €
519 674 €14 253 €11 134 €5 421 €--138 440 €
620 067 €13 872 €10 753 €6 195 €--132 245 €
720 469 €13 478 €10 359 €6 990 €--125 254 €
820 878 €13 071 €9 951 €7 807 €--117 447 €
921 296 €12 649 €9 530 €8 647 €--108 800 €
1021 722 €12 212 €9 093 €9 509 €--99 291 €
1122 156 €11 761 €8 642 €10 395 €--88 896 €
1222 599 €11 294 €8 174 €11 305 €---
1323 051 €10 810 €7 691 €12 241 €---
1423 512 €10 310 €7 191 €13 202 €---
1523 982 €9 793 €6 673 €14 190 €---
1624 462 €9 257 €6 138 €15 205 €---
1724 951 €8 704 €5 584 €16 248 €---
1825 450 €8 130 €5 011 €17 320 €---
1925 959 €7 537 €4 418 €18 422 €---
2026 479 €6 924 €3 805 €19 555 €---
2127 008 €6 289 €3 170 €20 719 €---
2227 548 €5 633 €2 513 €21 916 €---
2328 099 €4 953 €1 834 €23 146 €---
2428 661 €4 250 €1 131 €24 411 €---
2529 234 €3 523 €403 €25 712 €---
TOTAL582 173 €428 178 €181 294 €153 995 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 995 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 176 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 817 €-3 210 €+7 027 €
2+3 817 €0 €+3 817 €
3+3 817 €0 €+3 817 €
4+3 817 €0 €+3 817 €
5+3 817 €0 €+3 817 €
6+3 817 €0 €+3 817 €
7+3 817 €0 €+3 817 €
8+3 817 €0 €+3 817 €
9+3 817 €0 €+3 817 €
10+3 817 €0 €+3 817 €
11+3 817 €0 €+3 817 €
12+3 817 €+3 392 €+425 €
13+3 817 €+3 672 €+145 €
14+3 817 €+3 961 €-144 €
15+3 817 €+4 257 €-440 €
16+3 817 €+4 561 €-744 €
17+3 817 €+4 874 €-1 057 €
18+3 817 €+5 196 €-1 379 €
19+3 817 €+5 527 €-1 710 €
20+3 817 €+5 866 €-2 049 €
21+3 817 €+6 216 €-2 399 €
22+3 817 €+6 575 €-2 758 €
23+3 817 €+6 944 €-3 127 €
24+3 817 €+7 323 €-3 506 €
25+3 817 €+7 714 €-3 897 €
Total+95 425 €+72 867 €+22 558 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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