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Maison de ville. Brioude 43100

VilleBrioude (43)
Surface90m²
Coût Total123 960€
Loyer Annuel7 835€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 72 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison centre ville. Sur 3 chambres 1 avec WC douche lavabo. Une salle de bain avec baignoire et WC. Fenêtre double WC. Isolation combles. 1cave 40 m2 environ. Petite terrasse(4m2environ)qui donne sur l'entrée de la maison. Chauffage au fioul.

Ville : Brioude
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43100
Coordonnées : 45.291940, 3.383750
Total : 123 960€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 46 200€
Valeur du bien : 118 200€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.26€ - 10.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 653€/mois
Loyer annuel estimé : 7835€/an
Fourchette totale : 473€ - 901€/mois
Fourchette annuelle : 5680€ - 10808€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 270,59 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 353 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-42 353€ (-37.0%)
Marge achat-revente :-9 607€ (-8.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :600,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :36,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 636,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 282,42€
Coût de l'assurance :10 846,50€
Taxe foncière : 783,50€/an
Soit par mois : 65,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 652,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 702,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 200 €(513 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:4 500€
    Isolation combles: 90 m² × 50€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant meubles, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brioude (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 653 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 835 €/an
Calcul : 653 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 915 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 960 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 783 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 332 €
Revenus locatifs : +7 835 €
Charges déductibles : -51 332 €
Résultat foncier Année 1 : -43 497 €(Déficit de 43 497 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 097 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 132 €/an
Revenus locatifs : +7 835 €
Charges déductibles : -5 132 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 703 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22097.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 835 €51 336 €3 919 €-43 501 €21 400 €22 101 €22 101 €
27 992 €5 029 €3 812 €2 962 €--19 139 €
38 152 €4 919 €3 702 €3 233 €--15 906 €
48 315 €4 805 €3 588 €3 510 €--12 396 €
58 481 €4 687 €3 470 €3 794 €--8 603 €
68 650 €4 566 €3 349 €4 085 €--4 518 €
78 823 €4 441 €3 223 €4 383 €--135 €
89 000 €4 311 €3 094 €4 689 €---
99 180 €4 177 €2 960 €5 003 €---
109 364 €4 039 €2 822 €5 324 €---
119 551 €3 897 €2 680 €5 654 €---
129 742 €3 750 €2 532 €5 992 €---
139 937 €3 598 €2 381 €6 339 €---
1410 135 €3 441 €2 224 €6 694 €---
1510 338 €3 279 €2 062 €7 059 €---
1610 545 €3 112 €1 895 €7 433 €---
1710 756 €2 939 €1 722 €7 816 €---
1810 971 €2 761 €1 544 €8 210 €---
1911 190 €2 577 €1 360 €8 613 €---
2011 414 €2 387 €1 170 €9 027 €---
2111 642 €2 191 €974 €9 451 €---
2211 875 €1 989 €771 €9 887 €---
2312 113 €1 780 €562 €10 333 €---
2412 355 €1 564 €346 €10 791 €---
2512 602 €1 341 €123 €11 261 €---
TOTAL250 957 €132 916 €56 282 €118 041 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 041 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 645 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 645 €-6 420 €+8 065 €
2+1 645 €0 €+1 645 €
3+1 645 €0 €+1 645 €
4+1 645 €0 €+1 645 €
5+1 645 €0 €+1 645 €
6+1 645 €0 €+1 645 €
7+1 645 €0 €+1 645 €
8+1 645 €+1 366 €+279 €
9+1 645 €+1 501 €+144 €
10+1 645 €+1 597 €+48 €
11+1 645 €+1 696 €-51 €
12+1 645 €+1 798 €-153 €
13+1 645 €+1 902 €-257 €
14+1 645 €+2 008 €-363 €
15+1 645 €+2 118 €-473 €
16+1 645 €+2 230 €-585 €
17+1 645 €+2 345 €-700 €
18+1 645 €+2 463 €-818 €
19+1 645 €+2 584 €-939 €
20+1 645 €+2 708 €-1 063 €
21+1 645 €+2 835 €-1 190 €
22+1 645 €+2 966 €-1 321 €
23+1 645 €+3 100 €-1 455 €
24+1 645 €+3 237 €-1 592 €
25+1 645 €+3 378 €-1 733 €
Total+41 125 €+35 412 €+5 713 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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