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Appartement à vendre

VilleVénissieux (69)
Surface103m²
Coût Total263 492€
Loyer Annuel15 996€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-346€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 900 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 940,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/5 étage, Ascenseur, 2 salles de bain, Cave, 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Balcon, calme

NESTENN VÉNISSIEUX vous présente en ECLUSIVITE !! Secteur - Parilly

Dans une copropriété arborée, sécurisée et reconnue pour sa bonne tenue, avec ascenseur, venez découvrir ce bel et lumineux appartement traversant de type 5 et son balcon de 12m² !

Avec une surface de 103m², il se compose d'un spacieux séjour avec accès au balcon , une cuisine indépendante toute équipée avec accès à un cellier, une salle de bain, de 3 grandes chambres (possibilité 5), d'un WC , une cave.

Possibilité d'acquérir deux places privatives en SUS du prix de vente !

Idéal Famille nombreuse / Idéal Investissements

Localisation idéale ( proche IKEA, accès périphérique , métro Parilly , écoles et parc de Parilly ) . A VISITER..

APPARTEMENT-T5- PARILLY- 104m2-GARE DE METRO- STATIONNEMENTS- COMMERCES- PARC DE PARILLY- INVESSTISSEMENTS Copropriété de 20 lots (Pas de procédure en cours).

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.716259, 4.884512
Total : 263 492€
Prix d'acquisition : 199 900€
Travaux : 47 600€
Valeur du bien : 247 500€
Frais de notaire : 15 992€
Coût estimé : 15 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1333€/mois
Loyer annuel estimé : 15996€/an
Fourchette totale : 1101€ - 1614€/mois
Fourchette annuelle : 13209€ - 19371€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 659,27 €/m²
Basé sur :152 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :273 905 €
Prix d'achat :199 900 €
Décote à l'achat :-74 005€ (-27.0%)
Marge achat-revente :10 413€ (3.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 319,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :76,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 395,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 238,92€
Coût de l'assurance :23 055,55€
Taxe foncière : 1 599,64€/an
Soit par mois : 133,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 333,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 679,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-346,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager un peu daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et l'entrée
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 600 €(462 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 840€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Autres pièces:1 000€
    Peinture salle à manger et entrée: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénissieux (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 333 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 996 €/an
Calcul : 1 333 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 107 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 492 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 922 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 600 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 028 €
Revenus locatifs : +15 996 €
Charges déductibles : -61 028 €
Résultat foncier Année 1 : -45 032 €(Déficit de 45 032 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 632 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 428 €/an
Revenus locatifs : +15 996 €
Charges déductibles : -13 428 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 568 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23632.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 935 €(65% de 199 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 725 €/an
Calcul : 129 935 € × 3,636% = 4 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 996 €61 037 €9 115 €-45 041 €21 400 €23 641 €23 641 €
216 316 €13 198 €8 876 €3 118 €--20 523 €
316 643 €12 951 €8 629 €3 692 €--16 831 €
416 975 €12 695 €8 373 €4 281 €--12 550 €
517 315 €12 430 €8 108 €4 885 €--7 665 €
617 661 €12 155 €7 833 €5 506 €--2 159 €
718 015 €11 871 €7 549 €6 144 €---
818 375 €11 576 €7 254 €6 799 €---
918 742 €11 271 €6 949 €7 471 €---
1019 117 €10 955 €6 633 €8 162 €---
1119 500 €10 628 €6 306 €8 871 €---
1219 889 €10 290 €5 968 €9 600 €---
1320 287 €9 939 €5 617 €10 348 €---
1420 693 €9 576 €5 254 €11 117 €---
1521 107 €9 199 €4 878 €11 907 €---
1621 529 €8 810 €4 488 €12 719 €---
1721 960 €8 407 €4 085 €13 553 €---
1822 399 €7 989 €3 667 €14 410 €---
1922 847 €7 556 €3 234 €15 290 €---
2023 304 €7 108 €2 786 €16 195 €---
2123 770 €6 644 €2 323 €17 125 €---
2224 245 €6 164 €1 842 €18 081 €---
2324 730 €5 667 €1 345 €19 064 €---
2425 225 €5 151 €830 €20 073 €---
2525 729 €4 618 €296 €21 111 €---
TOTAL512 369 €287 885 €132 239 €224 484 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 484 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 996 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 359 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 359 €-6 420 €+9 779 €
2+3 359 €0 €+3 359 €
3+3 359 €0 €+3 359 €
4+3 359 €0 €+3 359 €
5+3 359 €0 €+3 359 €
6+3 359 €0 €+3 359 €
7+3 359 €+1 196 €+2 163 €
8+3 359 €+2 040 €+1 319 €
9+3 359 €+2 241 €+1 118 €
10+3 359 €+2 449 €+910 €
11+3 359 €+2 661 €+698 €
12+3 359 €+2 880 €+479 €
13+3 359 €+3 105 €+254 €
14+3 359 €+3 335 €+24 €
15+3 359 €+3 572 €-213 €
16+3 359 €+3 816 €-457 €
17+3 359 €+4 066 €-707 €
18+3 359 €+4 323 €-964 €
19+3 359 €+4 587 €-1 228 €
20+3 359 €+4 859 €-1 500 €
21+3 359 €+5 138 €-1 779 €
22+3 359 €+5 424 €-2 065 €
23+3 359 €+5 719 €-2 360 €
24+3 359 €+6 022 €-2 663 €
25+3 359 €+6 333 €-2 974 €
Total+83 975 €+67 345 €+16 630 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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