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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDigoin (71)
Surface41.1
Coût Total63 872
Loyer Annuel4 408
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-25
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 28 000 €
Surface : 41.1 m²
Prix au m² : 681,27 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Jonathan Lavaure vous propose: EXCLUSIVITÉ -DIGOIN -T1 Idéal investissement ou premier achat.

Cet appartement situé au premier étage d'un immeuble de caractère avec de belles hauteurs sous plafond, il comprend une cuisine indépendante, une pièce de vie, une salle d'eau avec wc.

Faible charge de copropriété, double vitrage, chauffage électrique, compteur individuel.

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 30 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 20 euros par mois (soit 240 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 484 et classe CLIMAT C indice 16. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jonathan Lavaure mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Macon sous le numéro 531744126, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Digoin
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71160
Coordonnées : 46.485234, 3.989484
Total : 63 872
Prix d'acquisition : 28 000
Travaux : 33 632
Valeur du bien : 61 632
Frais de notaire : 2 240
Coût estimé : 2 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41.1
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 6.80€ - 11.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 367€/mois
Loyer annuel estimé : 4408€/an
Fourchette totale : 280€ - 482€/mois
Fourchette annuelle : 3356€ - 5789€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :698,11 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :28 692
Prix d'achat :28 000
Décote à l'achat :-692 (-2.4%)
Marge achat-revente :-35 180€ (-122.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :63 872
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :316,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :18,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 335,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 133,08
Coût de l'assurance :5 588,80
Taxe foncière : 440,77€/an
Soit par mois : 36,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 367,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 392,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 484 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 41.1 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des murs et revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 41.1 m² total)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 632(818 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant mise aux normes plomberie et électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant remplacement douche, lavabo, WC, main d'œuvre)
  • Chambres:4 932
    Rénovation chambre: 41.1 m² × 120€/m² = 4932€ (incluant peinture et revêtement de sol, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Digoin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 367 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 408 €/an
Calcul : 367 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 150 €/an
Base de calcul : Emprunt de 63 872 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 224 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 441 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 632
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 687
Revenus locatifs : +4 408
Charges déductibles : -36 687
Résultat foncier Année 1 : -32 279(Déficit de 32 279 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 879
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 055 €/an
Revenus locatifs : +4 408
Charges déductibles : -3 055
Résultat foncier Années 2+ : 1 353 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10879.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 28 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 200(65% de 28 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 662 €/an
Calcul : 18 200 € × 3,636% = 662
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 40836 6892 152-32 28121 400 €10 881 €10 881 €
24 4963 0002 0951 496--9 385 €
34 5862 9412 0361 645--7 740 €
44 6772 8801 9751 798--5 942 €
54 7712 8161 9121 955--3 987 €
64 8662 7511 8472 116--1 872 €
74 9642 6831 7792 281---
85 0632 6131 7092 450---
95 1642 5411 6362 624---
105 2682 4661 5622 802---
115 3732 3881 4842 985---
125 4802 3081 4043 172---
135 5902 2251 3213 365---
145 7022 1391 2353 563---
155 8162 0501 1463 766---
165 9321 9581 0543 974---
176 0511 8639594 188---
186 1721 7658614 407---
196 2951 6637594 632---
206 4211 5586534 863---
216 5501 4495445 101---
226 6811 3364325 345---
236 8141 2193155 595---
246 9501 0981945 852---
257 089974696 116---
TOTAL141 17987 37331 13353 80621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 53 806
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 408 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +926 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+926-6 420+7 346
2+9260+926
3+9260+926
4+9260+926
5+9260+926
6+9260+926
7+926+123+803
8+926+735+191
9+926+787+139
10+926+841+85
11+926+895+31
12+926+952-26
13+926+1 009-83
14+926+1 069-143
15+926+1 130-204
16+926+1 192-266
17+926+1 256-330
18+926+1 322-396
19+926+1 390-464
20+926+1 459-533
21+926+1 530-604
22+926+1 603-677
23+926+1 678-752
24+926+1 756-830
25+926+1 835-909
Total+23 150+16 142+7 008
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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