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Appartement 3 pièces 72 m²

VilleMarseille 15e (13)
Surface72
Coût Total153 298
Loyer Annuel10 284
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-63
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 480 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 798,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement F3

Ce bien fait partie d'une copropriété ne faisant pas l'objet d'une procédure. Cette copropriété comprend 68 lots au total et sa quote part de charges annuelles s'élève à 360 euros.Le prix indiqué comprend les honoraires de négociation qui se montent à 10% TTC du prix affiché, ces honoraires sont à la charge exclusive de l'acquéreur. DPE: 157, soit C, GES: 5, soit A. Youssef HUSSEIN, Agent Commercial immatriculé au RSAC de MARSEILLE 04EME sous le numéro 49774606500026 - A la lucarne de l'immobilier - Ref. 85005 Référence annonce : 85005 Date de réalisation du diagnostic : 18/09/2023 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 7,90% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 120 000 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 68

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 420 € et 1 950 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.345016, 5.373763
Total : 153 298
Prix d'acquisition : 129 480
Travaux : 13 460
Valeur du bien : 142 940
Frais de notaire : 10 358
Coût estimé : 10 358
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 857€/mois
Loyer annuel estimé : 10284€/an
Fourchette totale : 682€ - 1077€/mois
Fourchette annuelle : 8179€ - 12930€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 187,5 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 500
Prix d'achat :129 480
Décote à l'achat :+43 980 (+51.4%)
Marge achat-revente :-67 798€ (-79.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 298
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :759,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 803,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 476,68
Coût de l'assurance :13 413,57
Taxe foncière : 1 028,36€/an
Soit par mois : 85,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 856,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 919,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire, WC) et carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes électrique nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 460(187 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 860
    Remplacement lavabo: 1 × 400€ = 400€, Remplacement baignoire: 1 × 800€ = 800€, Remplacement WC: 1 × 300€ = 300€, Carrelage partiel 6 m²: 60€/m² × 6 = 360€, Main d'œuvre: 5000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant 24 m²: 80€/m² × 24 = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:3 000
    Mise aux normes électricité: 2 chambres: 100€/m² × 24 = 2400€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 857 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 284 €/an
Calcul : 857 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 298 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 028 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 460
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 531
Revenus locatifs : +10 284
Charges déductibles : -20 531
Résultat foncier Année 1 : -10 247(Déficit de 10 247 €)
Imputable sur revenu global : 10 247
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 071 €/an
Revenus locatifs : +10 284
Charges déductibles : -7 071
Résultat foncier Années 2+ : 3 213 €/an
Prix d'achat du bien : 129 480
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 162(65% de 129 480 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 060 €/an
Calcul : 84 162 € × 3,636% = 3 060
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 28420 5365 151-10 25210 252 €--
210 4896 9395 0143 550---
310 6996 7974 8733 902---
410 9136 6514 7264 262---
511 1316 5004 5754 632---
611 3546 3434 4185 011---
711 5816 1814 2565 400---
811 8136 0134 0885 799---
912 0495 8403 9156 209---
1012 2905 6603 7356 629---
1112 5365 4753 5507 061---
1212 7865 2833 3587 504---
1313 0425 0843 1597 958---
1413 3034 8782 9548 425---
1513 5694 6662 7418 903---
1613 8404 4462 5219 395---
1714 1174 2182 2939 899---
1814 4003 9832 05810 417---
1914 6883 7391 81410 948---
2014 9813 4871 56211 494---
2115 2813 2261 30212 054---
2215 5862 9571 03212 630---
2315 8982 67875313 220---
2416 2162 38946413 827---
2516 5412 09116614 450---
TOTAL329 387136 05974 477193 32710 252Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 076
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 327
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 284 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 160 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 160-3 076+5 236
2+2 160+1 065+1 095
3+2 160+1 170+990
4+2 160+1 279+881
5+2 160+1 389+771
6+2 160+1 503+657
7+2 160+1 620+540
8+2 160+1 740+420
9+2 160+1 863+297
10+2 160+1 989+171
11+2 160+2 118+42
12+2 160+2 251-91
13+2 160+2 387-227
14+2 160+2 527-367
15+2 160+2 671-511
16+2 160+2 818-658
17+2 160+2 970-810
18+2 160+3 125-965
19+2 160+3 285-1 125
20+2 160+3 448-1 288
21+2 160+3 616-1 456
22+2 160+3 789-1 629
23+2 160+3 966-1 806
24+2 160+4 148-1 988
25+2 160+4 335-2 175
Total+54 000+57 998+-3 998
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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