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Appartement 3 pièces 72 m²

Bien expiré
VilleMarseille 15e (13)
Surface72m²
Coût Total153 298€
Loyer Annuel10 284€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 480 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 798,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement F3

Ce bien fait partie d'une copropriété ne faisant pas l'objet d'une procédure. Cette copropriété comprend 68 lots au total et sa quote part de charges annuelles s'élève à 360 euros.Le prix indiqué comprend les honoraires de négociation qui se montent à 10% TTC du prix affiché, ces honoraires sont à la charge exclusive de l'acquéreur. DPE: 157, soit C, GES: 5, soit A. Youssef HUSSEIN, Agent Commercial immatriculé au RSAC de MARSEILLE 04EME sous le numéro 49774606500026 - A la lucarne de l'immobilier - Ref. 85005 Référence annonce : 85005 Date de réalisation du diagnostic : 18/09/2023 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 7,90% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 120 000 €

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 68

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 420 € et 1 950 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.345016, 5.373763
Total : 153 298€
Prix d'acquisition : 129 480€
Travaux : 13 460€
Valeur du bien : 142 940€
Frais de notaire : 10 358€
Coût estimé : 10 358€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 857€/mois
Loyer annuel estimé : 10284€/an
Fourchette totale : 682€ - 1077€/mois
Fourchette annuelle : 8179€ - 12930€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 187,5 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 500 €
Prix d'achat :129 480 €
Décote à l'achat :+43 980€ (+51.4%)
Marge achat-revente :-67 798€ (-79.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 298€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :759,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 803,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 476,68€
Coût de l'assurance :13 413,57€
Taxe foncière : 1 028,36€/an
Soit par mois : 85,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 856,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 919,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, baignoire, WC) et carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes électrique nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 460 €(187 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 860€
    Remplacement lavabo: 1 × 400€ = 400€, Remplacement baignoire: 1 × 800€ = 800€, Remplacement WC: 1 × 300€ = 300€, Carrelage partiel 6 m²: 60€/m² × 6 = 360€, Main d'œuvre: 5000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant 24 m²: 80€/m² × 24 = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres: 100€/m² × 24 = 2400€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 857 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 284 €/an
Calcul : 857 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 298 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 028 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 531 €
Revenus locatifs : +10 284 €
Charges déductibles : -20 531 €
Résultat foncier Année 1 : -10 247 €(Déficit de 10 247 €)
Imputable sur revenu global : 10 247 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 071 €/an
Revenus locatifs : +10 284 €
Charges déductibles : -7 071 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 213 €/an
Prix d'achat du bien : 129 480 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 162 €(65% de 129 480 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 060 €/an
Calcul : 84 162 € × 3,636% = 3 060 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 284 €20 536 €5 151 €-10 252 €10 252 €--
210 489 €6 939 €5 014 €3 550 €---
310 699 €6 797 €4 873 €3 902 €---
410 913 €6 651 €4 726 €4 262 €---
511 131 €6 500 €4 575 €4 632 €---
611 354 €6 343 €4 418 €5 011 €---
711 581 €6 181 €4 256 €5 400 €---
811 813 €6 013 €4 088 €5 799 €---
912 049 €5 840 €3 915 €6 209 €---
1012 290 €5 660 €3 735 €6 629 €---
1112 536 €5 475 €3 550 €7 061 €---
1212 786 €5 283 €3 358 €7 504 €---
1313 042 €5 084 €3 159 €7 958 €---
1413 303 €4 878 €2 954 €8 425 €---
1513 569 €4 666 €2 741 €8 903 €---
1613 840 €4 446 €2 521 €9 395 €---
1714 117 €4 218 €2 293 €9 899 €---
1814 400 €3 983 €2 058 €10 417 €---
1914 688 €3 739 €1 814 €10 948 €---
2014 981 €3 487 €1 562 €11 494 €---
2115 281 €3 226 €1 302 €12 054 €---
2215 586 €2 957 €1 032 €12 630 €---
2315 898 €2 678 €753 €13 220 €---
2416 216 €2 389 €464 €13 827 €---
2516 541 €2 091 €166 €14 450 €---
TOTAL329 387 €136 059 €74 477 €193 327 €10 252 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 076 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 327 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 284 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 160 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 160 €-3 076 €+5 236 €
2+2 160 €+1 065 €+1 095 €
3+2 160 €+1 170 €+990 €
4+2 160 €+1 279 €+881 €
5+2 160 €+1 389 €+771 €
6+2 160 €+1 503 €+657 €
7+2 160 €+1 620 €+540 €
8+2 160 €+1 740 €+420 €
9+2 160 €+1 863 €+297 €
10+2 160 €+1 989 €+171 €
11+2 160 €+2 118 €+42 €
12+2 160 €+2 251 €-91 €
13+2 160 €+2 387 €-227 €
14+2 160 €+2 527 €-367 €
15+2 160 €+2 671 €-511 €
16+2 160 €+2 818 €-658 €
17+2 160 €+2 970 €-810 €
18+2 160 €+3 125 €-965 €
19+2 160 €+3 285 €-1 125 €
20+2 160 €+3 448 €-1 288 €
21+2 160 €+3 616 €-1 456 €
22+2 160 €+3 789 €-1 629 €
23+2 160 €+3 966 €-1 806 €
24+2 160 €+4 148 €-1 988 €
25+2 160 €+4 335 €-2 175 €
Total+54 000 €+57 998 €+-3 998 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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