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Maison 254m² à le francois

Bien expiré
VilleFrançois (972)
Surface254m²
Coût Total475 268€
Loyer Annuel52 697€
Rentabilité11.09%
Cashflow/mois+1 433€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 346 000 €
Surface : 254 m²
Prix au m² : 1 362,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 254 m², 4 pièces, 2744 m² de terrain

Cyndra Crater vous propose, située dans un environnement paisible sur la commune du François, cette maison profite d'un emplacement stratégique avec un accès rapide vers Le Saint-Esprit, Le François, Ducos et Le Lamentin. Idéal pour un projet familial ou un investissement locatif performant.

Cette maison sur deux niveaux offre de nombreuses possibilités :

• À l'étage : séjour, cuisine, 3 chambres dont 2 avec salle d'eau, Wc indépendant, et une pièce • Au rez-de-chaussée : espace à réaménager permettant la création d'un logement locatif ou d'un espace indépendant

À l'extérieur, vous pourrez profiter : • d'un jardin fruitier • d'un terrain offrant un potentiel piscinable • d'une belle ventilation naturelle et de vues dégagées

Des travaux de rénovations sont à prévoir afin de mettre le bien au goût du jour.

À découvrir rapidement!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 346 000 ¤ Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller Safti : Cyndra Crater, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Fort de France sous le numéro . Informations Loi Alur : Honoraires charge vendeur. (Gedeon )

Ville : François
Département : Martinique
Région : Martinique
Code postal : 97240
Coordonnées : 14.608970, -60.890010
Total : 475 268€
Prix d'acquisition : 346 000€
Travaux : 101 588€
Valeur du bien : 447 588€
Frais de notaire : 27 680€
Coût estimé : 27 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 254m²
Loyer prédit : 17.29€/m²/mois
Fourchette : 10.82€ - 27.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 4391€/mois
Loyer annuel estimé : 52697€/an
Fourchette totale : 2748€ - 7018€/mois
Fourchette annuelle : 32977€ - 84212€/an
Rentabilité brute :11.09%
Fourchette de rentabilité :6.94% - 17.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :475 268€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 384,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :134,66€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 519,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :240 053,36€
Coût de l'assurance :40 397,78€
Taxe foncière : 5 269,73€/an
Soit par mois : 439,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 391,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 958,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 433,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 254 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 254 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambre - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 254 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 588 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 740€
    Isolation combles: 254 m² × 60€/m² = 15240€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:40 400€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 1200€ = 38400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Revêtement sol (Chambres):2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 548€
    Mise aux normes plomberie: 254 m² × 12€/m² = 3048€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région François (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 391 €/mois
Revenus locatifs annuels : 52 697 €/an
Calcul : 4 391 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 520 €/an
Base de calcul : Emprunt de 475 268 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 616 €/an
Calcul : 135 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 270 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 588 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 124 994 €
Revenus locatifs : +52 697 €
Charges déductibles : -124 994 €
Résultat foncier Année 1 : -72 297 €(Déficit de 72 297 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 897 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 406 €/an
Revenus locatifs : +52 697 €
Charges déductibles : -23 406 €
Résultat foncier Années 2+ : 29 291 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50896.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 346 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 224 900 €(65% de 346 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 178 €/an
Calcul : 224 900 € × 3,636% = 8 178 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
152 697 €125 009 €16 536 €-72 312 €21 400 €50 912 €50 912 €
253 751 €22 989 €16 104 €30 762 €--20 150 €
354 826 €22 542 €15 656 €32 284 €---
455 923 €22 078 €15 193 €33 844 €---
557 041 €21 598 €14 713 €35 443 €---
658 182 €21 101 €14 215 €37 081 €---
759 346 €20 586 €13 700 €38 760 €---
860 533 €20 053 €13 167 €40 480 €---
961 743 €19 500 €12 614 €42 243 €---
1062 978 €18 928 €12 042 €44 050 €---
1164 238 €18 335 €11 449 €45 903 €---
1265 522 €17 721 €10 835 €47 802 €---
1366 833 €17 085 €10 199 €49 748 €---
1468 170 €16 426 €9 541 €51 743 €---
1569 533 €15 744 €8 858 €53 789 €---
1670 924 €15 037 €8 152 €55 886 €---
1772 342 €14 305 €7 420 €58 037 €---
1873 789 €13 547 €6 661 €60 242 €---
1975 265 €12 762 €5 876 €62 503 €---
2076 770 €11 948 €5 063 €64 822 €---
2178 305 €11 106 €4 220 €67 199 €---
2279 872 €10 233 €3 348 €69 638 €---
2381 469 €9 330 €2 444 €72 139 €---
2483 098 €8 393 €1 508 €74 705 €---
2584 760 €7 424 €538 €77 337 €---
TOTAL1 687 911 €513 782 €240 053 €1 174 128 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 174 128 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 52 697 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 066 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 066 €-6 420 €+17 486 €
2+11 066 €0 €+11 066 €
3+11 066 €+3 640 €+7 426 €
4+11 066 €+10 153 €+913 €
5+11 066 €+10 633 €+433 €
6+11 066 €+11 124 €-58 €
7+11 066 €+11 628 €-562 €
8+11 066 €+12 144 €-1 078 €
9+11 066 €+12 673 €-1 607 €
10+11 066 €+13 215 €-2 149 €
11+11 066 €+13 771 €-2 705 €
12+11 066 €+14 340 €-3 274 €
13+11 066 €+14 924 €-3 858 €
14+11 066 €+15 523 €-4 457 €
15+11 066 €+16 137 €-5 071 €
16+11 066 €+16 766 €-5 700 €
17+11 066 €+17 411 €-6 345 €
18+11 066 €+18 073 €-7 007 €
19+11 066 €+18 751 €-7 685 €
20+11 066 €+19 446 €-8 380 €
21+11 066 €+20 160 €-9 094 €
22+11 066 €+20 891 €-9 825 €
23+11 066 €+21 642 €-10 576 €
24+11 066 €+22 411 €-11 345 €
25+11 066 €+23 201 €-12 135 €
Total+276 650 €+352 239 €+-75 589 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 281 jours
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