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JOSSELIN MAISON 2 CHAMBRES AVEC TERRASSE 300 M²

VilleJosselin (56)
Surface101m²
Coût Total108 568€
Loyer Annuel10 095€
Rentabilité9.30%
Cashflow/mois+186€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 850 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 949,01 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Electrique Individuel, Nombre d'égages : 3, Cheminée, Jardin

Située à Josselin, dans un quartier proche du centre-ville et de la boulangerie, cette maison en pierre à rénover offre une vue sur le château. Au rez-de-chaussée : entrée couverte, cuisine avec cheminée, salon, salle d'eau, WC, réserve et hall d'escalier. À l'étage : deux chambres, débarras, grenier et autre pièce côté jardin. Un autre grenier au 2e étage. Terrain de 300 m² avec deux abris de jardin et un puits. Réf. 1873 - https://www.josselin-arthurimmo.com/z/webagency/A_Nexi/arthurimmo_55781/bareme/bareme_180650.pdf

Ville : Josselin
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56120
Coordonnées : 47.954002, -2.547254
Total : 108 568€
Prix d'acquisition : 95 850€
Travaux : 5 050€
Valeur du bien : 100 900€
Frais de notaire : 7 668€
Coût estimé : 7 668€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 10.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 841€/mois
Loyer annuel estimé : 10095€/an
Fourchette totale : 660€ - 1073€/mois
Fourchette annuelle : 7914€ - 12876€/an
Rentabilité brute :9.30%
Fourchette de rentabilité :7.29% - 11.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 699,26 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 625 €
Prix d'achat :95 850 €
Décote à l'achat :-75 775€ (-44.2%)
Marge achat-revente :63 057€ (36.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 568€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :539,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :31,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 571,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 266,90€
Coût de l'assurance :9 499,70€
Taxe foncière : 1 009,46€/an
Soit par mois : 84,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 841,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 655,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :185,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 333 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 050 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 050€
    Isolation des combles: 101 m² × 50€/m² = 5050€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 050€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 050€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 841 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 095 €/an
Calcul : 841 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 677 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 568 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 009 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 116 €
Revenus locatifs : +10 095 €
Charges déductibles : -10 116 €
Résultat foncier Année 1 : -22 €(Déficit de 22 €)
Imputable sur revenu global : 22 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 066 €/an
Revenus locatifs : +10 095 €
Charges déductibles : -5 066 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 028 €/an
Prix d'achat du bien : 95 850 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 303 €(65% de 95 850 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 266 €/an
Calcul : 62 303 € × 3,636% = 2 266 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 095 €10 120 €3 680 €-25 €25 €--
210 297 €4 972 €3 583 €5 324 €---
310 502 €4 872 €3 482 €5 631 €---
410 713 €4 767 €3 378 €5 945 €---
510 927 €4 660 €3 270 €6 267 €---
611 145 €4 548 €3 158 €6 597 €---
711 368 €4 432 €3 043 €6 936 €---
811 596 €4 313 €2 923 €7 283 €---
911 827 €4 189 €2 800 €7 638 €---
1012 064 €4 061 €2 672 €8 003 €---
1112 305 €3 929 €2 539 €8 377 €---
1212 551 €3 792 €2 402 €8 760 €---
1312 802 €3 650 €2 260 €9 153 €---
1413 058 €3 503 €2 114 €9 555 €---
1513 320 €3 351 €1 962 €9 969 €---
1613 586 €3 194 €1 804 €10 392 €---
1713 858 €3 031 €1 642 €10 827 €---
1814 135 €2 863 €1 473 €11 272 €---
1914 418 €2 689 €1 299 €11 729 €---
2014 706 €2 508 €1 119 €12 198 €---
2115 000 €2 322 €932 €12 678 €---
2215 300 €2 129 €739 €13 171 €---
2315 606 €1 929 €539 €13 677 €---
2415 918 €1 722 €333 €14 196 €---
2516 237 €1 508 €119 €14 728 €---
TOTAL323 334 €93 053 €53 267 €230 281 €25 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 230 281 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 095 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 120 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 120 €-8 €+2 128 €
2+2 120 €+1 597 €+523 €
3+2 120 €+1 689 €+431 €
4+2 120 €+1 784 €+336 €
5+2 120 €+1 880 €+240 €
6+2 120 €+1 979 €+141 €
7+2 120 €+2 081 €+39 €
8+2 120 €+2 185 €-65 €
9+2 120 €+2 291 €-171 €
10+2 120 €+2 401 €-281 €
11+2 120 €+2 513 €-393 €
12+2 120 €+2 628 €-508 €
13+2 120 €+2 746 €-626 €
14+2 120 €+2 867 €-747 €
15+2 120 €+2 991 €-871 €
16+2 120 €+3 118 €-998 €
17+2 120 €+3 248 €-1 128 €
18+2 120 €+3 382 €-1 262 €
19+2 120 €+3 519 €-1 399 €
20+2 120 €+3 659 €-1 539 €
21+2 120 €+3 804 €-1 684 €
22+2 120 €+3 951 €-1 831 €
23+2 120 €+4 103 €-1 983 €
24+2 120 €+4 259 €-2 139 €
25+2 120 €+4 419 €-2 299 €
Total+53 000 €+69 084 €+-16 084 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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