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Maison 9 pièces 228 m²

Bien expiré
VilleLédergues (12)
Surface228m²
Coût Total228 180€
Loyer Annuel20 094€
Rentabilité8.81%
Cashflow/mois+326€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 228 m²
Prix au m² : 526,32 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 228 m²

Une Maison de Caractère Maison individuelle de 228m², vous invite à écrire une nouvelle page de son histoire, celle d'un projet de rénovation ambitieux ou d'une rénovation douce pour préserver son âme authentique.

Cette Maison, répartie sur deux niveaux, vous offre un espace de vie généreux avec ses 9 pièces, dont 5 chambres spacieuses. Le rez-de-chaussée, accessible et fonctionnel, est idéal pour créer un salon cosy, une cuisine ouverte ou un bureau. À l'étage, les chambres.

À quelques minutes à pied, vous trouverez toutes les commodités nécessaires pour une vie quotidienne sereine : boulangeries, épiceries, écoles, médecins. Pour les courses plus importantes, un supermarché est accessible en moins de 10 minutes en voiture. Les espaces verts et les sentiers de randonnée ne sont pas loin non plus, pour des balades.

? Contactez-nous dès aujourd'hui pour visiter cette perle rare et laissez-vous séduire par son charme authentique !

Votre conseiller Sabine HENRI Immobilier Rural : Frederic SALM Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 511905184 RCP 251006187953. Visite virtuelle et/ou plans sur demande. Nous restons à votre disposition pour plus d'information ou pour une visite.

Surface : 228 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Lédergues
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12170
Coordonnées : 44.088696, 2.440438
Total : 228 180€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 98 580€
Valeur du bien : 218 580€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 228m²
Loyer prédit : 7.34€/m²/mois
Fourchette : 5.56€ - 9.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1675€/mois
Loyer annuel estimé : 20094€/an
Fourchette totale : 1268€ - 2212€/mois
Fourchette annuelle : 15212€ - 26543€/an
Rentabilité brute :8.81%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 11.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 096,93 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :250 100 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-130 100€ (-52.0%)
Marge achat-revente :21 920€ (8.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 114,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :66,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 180,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 131,12€
Coût de l'assurance :19 965,75€
Taxe foncière : 2 009,40€/an
Soit par mois : 167,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 674,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 348,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :326,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
0
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Bien non soumis au DPE, consommation d'énergie primaire et finale indiquée comme 0 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 228 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 228 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du sol, murs, électricité et finitions
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: entière maison
Raison: DPE G - Maison - Assurer la conformité et le bon fonctionnement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: entière maison
Raison: DPE G - Maison - Assurer la conformité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 580 €(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Isolation:13 680€
    Isolation toiture/combles: 228 m² × 60€/m² = 13680€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:22 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 28 fenêtres × 800€ = 22400€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, pose incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, pose incluse)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (parquet, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon:10 000€
    Rénovation complète salon: 10000€ (sol, murs, électricité, finitions, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (vérification et mise aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:4 000€
    Mise aux normes électricité: 4000€ (tableau électrique, ajout de prises, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lédergues (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→C(4 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 59 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Salon
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 094 €/an
Calcul : 1 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 365 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 180 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 799 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 009 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 753 €
Revenus locatifs : +20 094 €
Charges déductibles : -108 753 €
Résultat foncier Année 1 : -88 659 €(Déficit de 88 659 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 259 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 173 €/an
Revenus locatifs : +20 094 €
Charges déductibles : -10 173 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 921 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67258.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 094 €108 760 €7 372 €-88 666 €21 400 €67 266 €67 266 €
220 496 €9 981 €7 173 €10 515 €--56 751 €
320 906 €9 775 €6 967 €11 131 €--45 620 €
421 324 €9 563 €6 754 €11 761 €--33 859 €
521 750 €9 343 €6 535 €12 408 €--21 452 €
622 185 €9 116 €6 308 €13 070 €--8 382 €
722 629 €8 881 €6 073 €13 748 €---
823 082 €8 639 €5 831 €14 443 €---
923 543 €8 389 €5 581 €15 155 €---
1024 014 €8 130 €5 322 €15 884 €---
1124 494 €7 863 €5 055 €16 632 €---
1224 984 €7 587 €4 779 €17 398 €---
1325 484 €7 302 €4 493 €18 183 €---
1425 994 €7 007 €4 199 €18 987 €---
1526 514 €6 702 €3 894 €19 811 €---
1627 044 €6 388 €3 580 €20 656 €---
1727 585 €6 063 €3 255 €21 522 €---
1828 136 €5 727 €2 919 €22 410 €---
1928 699 €5 380 €2 572 €23 320 €---
2029 273 €5 021 €2 213 €24 252 €---
2129 859 €4 651 €1 843 €25 208 €---
2230 456 €4 268 €1 460 €26 188 €---
2331 065 €3 873 €1 065 €27 192 €---
2431 686 €3 464 €656 €28 222 €---
2532 320 €3 042 €234 €29 278 €---
TOTAL643 617 €274 912 €106 131 €368 705 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 368 705 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 094 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 220 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 220 €-6 420 €+10 640 €
2+4 220 €0 €+4 220 €
3+4 220 €0 €+4 220 €
4+4 220 €0 €+4 220 €
5+4 220 €0 €+4 220 €
6+4 220 €0 €+4 220 €
7+4 220 €+1 610 €+2 610 €
8+4 220 €+4 333 €-113 €
9+4 220 €+4 546 €-326 €
10+4 220 €+4 765 €-545 €
11+4 220 €+4 989 €-769 €
12+4 220 €+5 219 €-999 €
13+4 220 €+5 455 €-1 235 €
14+4 220 €+5 696 €-1 476 €
15+4 220 €+5 943 €-1 723 €
16+4 220 €+6 197 €-1 977 €
17+4 220 €+6 457 €-2 237 €
18+4 220 €+6 723 €-2 503 €
19+4 220 €+6 996 €-2 776 €
20+4 220 €+7 276 €-3 056 €
21+4 220 €+7 562 €-3 342 €
22+4 220 €+7 856 €-3 636 €
23+4 220 €+8 158 €-3 938 €
24+4 220 €+8 467 €-4 247 €
25+4 220 €+8 783 €-4 563 €
Total+105 500 €+110 612 €+-5 112 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 138 jours
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