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Maison 9 pièces 228 m²

VilleLédergues (12)
Surface228
Coût Total228 180
Loyer Annuel20 094
Rentabilité8.81%
Cashflow/mois+326
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 228 m²
Prix au m² : 526,32 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 228 m²

Une Maison de Caractère Maison individuelle de 228m², vous invite à écrire une nouvelle page de son histoire, celle d'un projet de rénovation ambitieux ou d'une rénovation douce pour préserver son âme authentique.

Cette Maison, répartie sur deux niveaux, vous offre un espace de vie généreux avec ses 9 pièces, dont 5 chambres spacieuses. Le rez-de-chaussée, accessible et fonctionnel, est idéal pour créer un salon cosy, une cuisine ouverte ou un bureau. À l'étage, les chambres.

À quelques minutes à pied, vous trouverez toutes les commodités nécessaires pour une vie quotidienne sereine : boulangeries, épiceries, écoles, médecins. Pour les courses plus importantes, un supermarché est accessible en moins de 10 minutes en voiture. Les espaces verts et les sentiers de randonnée ne sont pas loin non plus, pour des balades.

? Contactez-nous dès aujourd'hui pour visiter cette perle rare et laissez-vous séduire par son charme authentique !

Votre conseiller Sabine HENRI Immobilier Rural : Frederic SALM Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 511905184 RCP 251006187953. Visite virtuelle et/ou plans sur demande. Nous restons à votre disposition pour plus d'information ou pour une visite.

Surface : 228 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Lédergues
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12170
Coordonnées : 44.088696, 2.440438
Total : 228 180
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 98 580
Valeur du bien : 218 580
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 228
Loyer prédit : 7.34€/m²/mois
Fourchette : 5.56€ - 9.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1675€/mois
Loyer annuel estimé : 20094€/an
Fourchette totale : 1268€ - 2212€/mois
Fourchette annuelle : 15212€ - 26543€/an
Rentabilité brute :8.81%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 11.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 096,93 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :250 100
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :-130 100 (-52.0%)
Marge achat-revente :21 920€ (8.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 114,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :66,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 180,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 131,12
Coût de l'assurance :19 965,75
Taxe foncière : 2 009,40€/an
Soit par mois : 167,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 674,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 348,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :326,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
0
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Bien non soumis au DPE, consommation d'énergie primaire et finale indiquée comme 0 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 228 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 228 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du sol, murs, électricité et finitions
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: entière maison
Raison: DPE G - Maison - Assurer la conformité et le bon fonctionnement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: entière maison
Raison: DPE G - Maison - Assurer la conformité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 580(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Isolation:13 680
    Isolation toiture/combles: 228 m² × 60€/m² = 13680€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:22 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 28 fenêtres × 800€ = 22400€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, pose incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, pose incluse)
  • Chambres:12 000
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 160€/m² = 12000€ (parquet, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon:10 000
    Rénovation complète salon: 10000€ (sol, murs, électricité, finitions, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:3 000
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (vérification et mise aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:4 000
    Mise aux normes électricité: 4000€ (tableau électrique, ajout de prises, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lédergues (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GC(4 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 59 580✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Salon
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 094 €/an
Calcul : 1 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 365 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 180 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 799 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 009 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 753
Revenus locatifs : +20 094
Charges déductibles : -108 753
Résultat foncier Année 1 : -88 659(Déficit de 88 659 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 259
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 173 €/an
Revenus locatifs : +20 094
Charges déductibles : -10 173
Résultat foncier Années 2+ : 9 921 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67258.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 094108 7607 372-88 66621 400 €67 266 €67 266 €
220 4969 9817 17310 515--56 751 €
320 9069 7756 96711 131--45 620 €
421 3249 5636 75411 761--33 859 €
521 7509 3436 53512 408--21 452 €
622 1859 1166 30813 070--8 382 €
722 6298 8816 07313 748---
823 0828 6395 83114 443---
923 5438 3895 58115 155---
1024 0148 1305 32215 884---
1124 4947 8635 05516 632---
1224 9847 5874 77917 398---
1325 4847 3024 49318 183---
1425 9947 0074 19918 987---
1526 5146 7023 89419 811---
1627 0446 3883 58020 656---
1727 5856 0633 25521 522---
1828 1365 7272 91922 410---
1928 6995 3802 57223 320---
2029 2735 0212 21324 252---
2129 8594 6511 84325 208---
2230 4564 2681 46026 188---
2331 0653 8731 06527 192---
2431 6863 46465628 222---
2532 3203 04223429 278---
TOTAL643 617274 912106 131368 70521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 368 705
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 094 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 220 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 220-6 420+10 640
2+4 2200+4 220
3+4 2200+4 220
4+4 2200+4 220
5+4 2200+4 220
6+4 2200+4 220
7+4 220+1 610+2 610
8+4 220+4 333-113
9+4 220+4 546-326
10+4 220+4 765-545
11+4 220+4 989-769
12+4 220+5 219-999
13+4 220+5 455-1 235
14+4 220+5 696-1 476
15+4 220+5 943-1 723
16+4 220+6 197-1 977
17+4 220+6 457-2 237
18+4 220+6 723-2 503
19+4 220+6 996-2 776
20+4 220+7 276-3 056
21+4 220+7 562-3 342
22+4 220+7 856-3 636
23+4 220+8 158-3 938
24+4 220+8 467-4 247
25+4 220+8 783-4 563
Total+105 500+110 612+-5 112
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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