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vente - appartement

VilleCarpentras (84)
Surface49m²
Coût Total91 570€
Loyer Annuel7 760€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 306,12 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Petit prix

Découvrez cet agréable appartement T2 de 49 m² situé au 1er étage d'un immeuble en pierre bien entretenu, offrant le charme de l'ancien et un environnement paisible.

Baigné de tranquillité et sans aucun vis-à-vis, ce bien présente un beau potentiel pour devenir un véritable cocon après quelques travaux de rafraîchissement. Il se compose d'un séjour lumineux de 16,60 m², d'une cuisine indépendante, d'une chambre confortable, d'une salle de bains ainsi que d'un WC séparé.

Vous apprécierez sa situation privilégiée, à deux pas du parking des Platanes, des commerces du centre-ville, des écoles et des transports en commun, avec un arrêt de bus accessible en seulement une minute à pied.

Les atouts : Aucun vis-à-vis Immeuble en pierre plein de charme Petite copropriété Très faibles charges Proximité immédiate des commodités Idéal premier achat ou investissement locatif

Chauffage individuel électrique et production d'eau chaude par chauffe-eau cumulus.

Une belle opportunité pour acquérir un appartement au fort potentiel dans un secteur recherché de Carpentras.

Ville : Carpentras
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84200
Coordonnées : 44.050000, 5.050000
Total : 91 570€
Prix d'acquisition : 64 000€
Travaux : 22 450€
Valeur du bien : 86 450€
Frais de notaire : 5 120€
Coût estimé : 5 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 13.20€/m²/mois
Fourchette : 10.57€ - 16.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 647€/mois
Loyer annuel estimé : 7760€/an
Fourchette totale : 518€ - 808€/mois
Fourchette annuelle : 6215€ - 9690€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 10.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 650,67 €/m²
Basé sur :188 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 883 €
Prix d'achat :64 000 €
Décote à l'achat :-16 883€ (-20.9%)
Marge achat-revente :-10 687€ (-13.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :459,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :26,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 486,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 251,14€
Coût de l'assurance :8 012,37€
Taxe foncière : 776,04€/an
Soit par mois : 64,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 8,75€/mois
Soit par an : 105,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 646,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 559,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :87,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 WC, 1 douche/baignoire
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, peinture, et revêtement de sol
Quantité: 15 m² de peinture, 15 m² de revêtement de sol
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 450 €(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:4 700€
    Carrelage murs et sol: 5 m² × 80€/m² = 400€, Douche/baignoire: 1000€, Lavabo: 500€, WC: 300€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:10 800€
    Cuisine complète: 6000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 800€
    Peinture: 15 m² × 30€/m² = 450€, Revêtement de sol: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 450€
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Revêtement de sol: 12 m² × 60€/m² = 720€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 520€
  • Électricité générale:2 750€
    Tableau électrique: 1500€, Prises: 10 prises × 75€ = 750€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carpentras (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 647 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 760 €/an
Calcul : 647 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 570 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 320 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 776 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 105 €/an
Calcul : 9 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 835 €
Revenus locatifs : +7 760 €
Charges déductibles : -26 835 €
Résultat foncier Année 1 : -19 074 €(Déficit de 19 074 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 374 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 385 €/an
Revenus locatifs : +7 760 €
Charges déductibles : -4 385 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 376 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8374.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600 €(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 760 €26 837 €3 186 €-19 077 €10 700 €8 377 €8 377 €
27 916 €4 304 €3 103 €3 611 €--4 766 €
38 074 €4 218 €3 017 €3 856 €--910 €
48 235 €4 129 €2 927 €4 107 €---
58 400 €4 036 €2 835 €4 364 €---
68 568 €3 940 €2 739 €4 628 €---
78 739 €3 841 €2 640 €4 898 €---
88 914 €3 738 €2 537 €5 176 €---
99 093 €3 632 €2 430 €5 461 €---
109 274 €3 522 €2 320 €5 753 €---
119 460 €3 407 €2 206 €6 052 €---
129 649 €3 289 €2 088 €6 360 €---
139 842 €3 167 €1 965 €6 675 €---
1410 039 €3 040 €1 838 €6 999 €---
1510 240 €2 908 €1 707 €7 331 €---
1610 445 €2 772 €1 571 €7 672 €---
1710 653 €2 631 €1 430 €8 022 €---
1810 866 €2 485 €1 283 €8 381 €---
1911 084 €2 334 €1 132 €8 750 €---
2011 305 €2 177 €975 €9 128 €---
2111 532 €2 015 €813 €9 517 €---
2211 762 €1 847 €645 €9 916 €---
2311 997 €1 672 €471 €10 325 €---
2412 237 €1 492 €291 €10 745 €---
2512 482 €1 305 €104 €11 177 €---
TOTAL248 569 €98 740 €46 251 €149 829 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 829 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 760 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 630 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 630 €-3 210 €+4 840 €
2+1 630 €0 €+1 630 €
3+1 630 €0 €+1 630 €
4+1 630 €+959 €+671 €
5+1 630 €+1 309 €+321 €
6+1 630 €+1 388 €+242 €
7+1 630 €+1 469 €+161 €
8+1 630 €+1 553 €+77 €
9+1 630 €+1 638 €-8 €
10+1 630 €+1 726 €-96 €
11+1 630 €+1 816 €-186 €
12+1 630 €+1 908 €-278 €
13+1 630 €+2 003 €-373 €
14+1 630 €+2 100 €-470 €
15+1 630 €+2 199 €-569 €
16+1 630 €+2 302 €-672 €
17+1 630 €+2 407 €-777 €
18+1 630 €+2 514 €-884 €
19+1 630 €+2 625 €-995 €
20+1 630 €+2 739 €-1 109 €
21+1 630 €+2 855 €-1 225 €
22+1 630 €+2 975 €-1 345 €
23+1 630 €+3 098 €-1 468 €
24+1 630 €+3 224 €-1 594 €
25+1 630 €+3 353 €-1 723 €
Total+40 750 €+44 949 €+-4 199 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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