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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRoanne (42)
Surface50.4m²
Coût Total86 492€
Loyer Annuel6 485€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois-204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 900 €
Surface : 50.4 m²
Prix au m² : 1 188,49 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/5 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 18 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Terrasse, calme, Interphone

L'agence Lyaudet Drajnudel spécialiste en immobilier d'entreprise et résidentiel vous propose à la vente, en exclusivité, un appartement type 2 vendu loué. Idéal investisseur. Proche Roanne dans une résidence calme et sécurisée avec ascenseur, au dernier étage de l'immeuble. Il se compose d'un hall d'entrée desservant le séjour-salon, une cuisine ouverte sur séjour, 1 chambre, une salle d'eau ainsi qu'un WC indépendant. Un cellier complète le tout. Vous disposez d'une magnifique terrasse de 50 m2 surplombant les toitures Roannaises ainsi que d'un balcon. Appartement traversant. Un garage privatif en rez-de-chaussée. Une cave en sous-sol. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Copropriété de 30 lots - dont 10 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2907.25 euros.

Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Coordonnées : 46.033744, 4.057959
Total : 86 492€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 21 800€
Valeur du bien : 81 700€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50.4m²
Loyer prédit : 10.72€/m²/mois
Fourchette : 8.26€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 540€/mois
Loyer annuel estimé : 6485€/an
Fourchette totale : 416€ - 701€/mois
Fourchette annuelle : 4997€ - 8416€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 313,13 €/m²
Basé sur :301 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 182 €
Prix d'achat :59 900 €
Décote à l'achat :-6 282€ (-9.5%)
Marge achat-revente :-20 310€ (-30.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :426,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :21,62€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 447,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 329,77€
Coût de l'assurance :6 486,90€
Taxe foncière : 648,54€/an
Soit par mois : 54,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 242,27€/mois
Soit par an : 2 907,25€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 540,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 744,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-203,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 479 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50.4 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 800 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roanne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 540 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 485 €/an
Calcul : 540 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 860 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 492 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 259 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 649 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 907 €/an
Calcul : 242 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 476 €
Revenus locatifs : +6 485 €
Charges déductibles : -28 476 €
Résultat foncier Année 1 : -21 990 €(Déficit de 21 990 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 590 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 676 €/an
Revenus locatifs : +6 485 €
Charges déductibles : -6 676 €
Résultat foncier Années 2+ : -190 €/an(Déficit de 190 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 590.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 485 €28 478 €2 863 €-21 993 €21 400 €593 €593 €
26 615 €6 602 €2 787 €13 €--580 €
36 747 €6 523 €2 707 €225 €--355 €
46 882 €6 441 €2 626 €441 €---
57 020 €6 356 €2 541 €664 €---
67 160 €6 269 €2 454 €892 €---
77 304 €6 178 €2 363 €1 125 €---
87 450 €6 085 €2 270 €1 365 €---
97 599 €5 988 €2 173 €1 611 €---
107 751 €5 888 €2 073 €1 863 €---
117 906 €5 785 €1 969 €2 121 €---
128 064 €5 678 €1 862 €2 386 €---
138 225 €5 567 €1 752 €2 658 €---
148 390 €5 453 €1 638 €2 937 €---
158 557 €5 335 €1 519 €3 223 €---
168 729 €5 212 €1 397 €3 516 €---
178 903 €5 086 €1 271 €3 817 €---
189 081 €4 955 €1 140 €4 126 €---
199 263 €4 820 €1 005 €4 443 €---
209 448 €4 680 €865 €4 768 €---
219 637 €4 536 €720 €5 101 €---
229 830 €4 386 €571 €5 443 €---
2310 026 €4 232 €417 €5 794 €---
2410 227 €4 072 €257 €6 155 €---
2510 431 €3 907 €92 €6 525 €---
TOTAL207 730 €158 511 €41 330 €49 218 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 218 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 485 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 362 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 362 €-6 420 €+7 782 €
2+1 362 €0 €+1 362 €
3+1 362 €0 €+1 362 €
4+1 362 €+26 €+1 336 €
5+1 362 €+199 €+1 163 €
6+1 362 €+267 €+1 095 €
7+1 362 €+338 €+1 024 €
8+1 362 €+409 €+953 €
9+1 362 €+483 €+879 €
10+1 362 €+559 €+803 €
11+1 362 €+636 €+726 €
12+1 362 €+716 €+646 €
13+1 362 €+797 €+565 €
14+1 362 €+881 €+481 €
15+1 362 €+967 €+395 €
16+1 362 €+1 055 €+307 €
17+1 362 €+1 145 €+217 €
18+1 362 €+1 238 €+124 €
19+1 362 €+1 333 €+29 €
20+1 362 €+1 430 €-68 €
21+1 362 €+1 530 €-168 €
22+1 362 €+1 633 €-271 €
23+1 362 €+1 738 €-376 €
24+1 362 €+1 846 €-484 €
25+1 362 €+1 957 €-595 €
Total+34 050 €+14 765 €+19 285 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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