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Appartement à vendre

VilleBiscarrosse (40)
Surface65
Coût Total142 040
Loyer Annuel8 827
Rentabilité6.21%
Cashflow/mois-286
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 815,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À Biscarrosse Bourg, découvrez ce charmant T3 de 65 m² rénové récemment, situé au 3 € étage d'une résidence calme et sécurisée.

Le séjour, lumineux et agréable, s'ouvre sur un premier balcon avec vue dégagée, idéal pour installer un petit mobilier extérieur. La cuisine est neuve et fonctionnelle.

La partie nuit offre deux chambres, dont une avec balcon, ainsi qu'une salle de bain équipée d'une baignoire.

L'agencement est optimisé et les trois balcons assurent une belle luminosité traversante.

À proximité des commerces, écoles, transports et pistes cyclables, l'appartement bénéficie d'un emplacement pratique et recherché au cœur de Biscarrosse Bourg.

Parfait pour un premier achat ou un investissement. À visiter sans tarder !

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 44 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2560 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 118 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Myriam EL KHARIF - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Mont-de-Marsan sous le numéro 850561135

Ville : Biscarrosse
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40600
Coordonnées : 44.375038, -1.183808
Total : 142 040
Prix d'acquisition : 118 000
Travaux : 14 600
Valeur du bien : 132 600
Frais de notaire : 9 440
Coût estimé : 9 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 11.32€/m²/mois
Fourchette : 9.34€ - 13.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8827€/an
Fourchette totale : 607€ - 891€/mois
Fourchette annuelle : 7283€ - 10697€/an
Rentabilité brute :6.21%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 7.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 848,84 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :185 175
Prix d'achat :118 000
Décote à l'achat :-67 175 (-36.3%)
Marge achat-revente :43 135€ (23.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :693,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 735,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 065,67
Coût de l'assurance :12 428,50
Taxe foncière : 882,68€/an
Soit par mois : 73,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 213,33€/mois
Soit par an : 2 559,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 735,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 022,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-286,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 28 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 600(225 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Parquet flottant: 28 m² × 60€/m² = 1680€, Main d'œuvre: 420€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2500€ = 2500€ (incluant vérification et mise aux normes des prises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Biscarrosse. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 827 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 585 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 040 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 497 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 883 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 560 €/an
Calcul : 213 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 124
Revenus locatifs : +8 827
Charges déductibles : -23 124
Résultat foncier Année 1 : -14 298(Déficit de 14 298 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 3 598
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 524 €/an
Revenus locatifs : +8 827
Charges déductibles : -8 524
Résultat foncier Années 2+ : 302 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3597.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 82723 1294 589-14 30210 700 €3 602 €3 602 €
29 0038 4054 465598--3 004 €
39 1838 2774 337907--2 097 €
49 3678 1444 2051 223--874 €
59 5548 0084 0681 547---
69 7457 8663 9271 879---
79 9407 7203 7812 220---
810 1397 5703 6302 570---
910 3427 4143 4742 928---
1010 5497 2533 3133 296---
1110 7607 0863 1473 673---
1210 9756 9142 9754 060---
1311 1946 7372 7974 458---
1411 4186 5532 6144 865---
1511 6476 3642 4245 283---
1611 8806 1682 2285 712---
1712 1175 9662 0266 152---
1812 3605 7571 8176 603---
1912 6075 5411 6017 066---
2012 8595 3171 3787 541---
2113 1165 0871 1478 029---
2213 3784 8499098 530---
2313 6464 6026639 044---
2413 9194 3484089 571---
2514 1974 08514610 112---
TOTAL282 724179 16066 066103 56410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 564
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 827 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 854 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 854-3 210+5 064
2+1 8540+1 854
3+1 8540+1 854
4+1 8540+1 854
5+1 854+202+1 652
6+1 854+564+1 290
7+1 854+666+1 188
8+1 854+771+1 083
9+1 854+878+976
10+1 854+989+865
11+1 854+1 102+752
12+1 854+1 218+636
13+1 854+1 337+517
14+1 854+1 459+395
15+1 854+1 585+269
16+1 854+1 713+141
17+1 854+1 845+9
18+1 854+1 981-127
19+1 854+2 120-266
20+1 854+2 262-408
21+1 854+2 409-555
22+1 854+2 559-705
23+1 854+2 713-859
24+1 854+2 871-1 017
25+1 854+3 034-1 180
Total+46 350+31 069+15 281
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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