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Achat maison ancienne

Bien expiré
VilleAbsie, Busseau, Chapelle-saint-Étienne, Largeasse, Saint-paul-en-gâtine, Scillé, Trayes, Vernoux-en-gâtine (79)
Surface200m²
Coût Total272 640€
Loyer Annuel18 344€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 790 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 200 m², 8 Pièces, 4 Chambres, 2 Salles de bain, 2 Toilettes, Salle à manger, Terrain de 1515 m²

Au rez-de-chaussée, vous trouverez une salle à manger, d'un côté une cuisine aménagée, et de l'autre un grand salon avec insert, une chambre de 28m2, une salle de bains, un WC, une buanderie et une chaufferie; À l'étage, trois chambres et un palier pouvant servir de bureau , une seconde salle de bains et WC. Le tout sur un terrain d'environ 1 515 m² avec dépendances et petits toits .

Honoraires inclus de 5.33% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 150 000 euros. Classe énergie D, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2850.00 euros et 3910.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller A'ZEN IMMO : Hristiana GAVRAILOVA Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 894 509 124

Ville : Absie, Busseau, Chapelle-saint-Étienne, Largeasse, Saint-paul-en-gâtine, Scillé, Trayes, Vernoux-en-gâtine
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79240
Coordonnées : 46.665240, -0.541985
Total : 272 640€
Prix d'acquisition : 158 000€
Travaux : 102 000€
Valeur du bien : 260 000€
Frais de notaire : 12 640€
Coût estimé : 12 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 7.64€/m²/mois
Fourchette : 5.62€ - 10.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1529€/mois
Loyer annuel estimé : 18344€/an
Fourchette totale : 1124€ - 2078€/mois
Fourchette annuelle : 13492€ - 24940€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 341,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :81,79€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 423,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 845,07€
Coût de l'assurance :24 537,60€
Taxe foncière : 1 834,35€/an
Soit par mois : 152,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 528,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 576,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 112 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :102 000 €(510 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 000€
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:25 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1000€ = 25000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 12000€ = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:28 000€
    Rénovation complète chambres: 112 m² × 250€/m² = 28000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 50 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 529 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 344 €/an
Calcul : 1 529 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 989 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 640 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 982 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 834 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 102 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 113 805 €
Revenus locatifs : +18 344 €
Charges déductibles : -113 805 €
Résultat foncier Année 1 : -95 462 €(Déficit de 95 462 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 74 062 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 805 €/an
Revenus locatifs : +18 344 €
Charges déductibles : -11 805 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 538 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 74061.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700 €(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 344 €113 814 €8 998 €-95 470 €21 400 €74 070 €74 070 €
218 710 €11 573 €8 757 €7 137 €--66 933 €
319 085 €11 324 €8 508 €7 760 €--59 173 €
419 466 €11 067 €8 251 €8 400 €--50 773 €
519 856 €10 800 €7 985 €9 055 €--41 718 €
620 253 €10 525 €7 709 €9 728 €--31 990 €
720 658 €10 241 €7 425 €10 417 €--21 573 €
821 071 €9 946 €7 131 €11 124 €--10 449 €
921 492 €9 642 €6 826 €11 850 €---
1021 922 €9 328 €6 512 €12 594 €---
1122 361 €9 003 €6 187 €13 358 €---
1222 808 €8 666 €5 851 €14 141 €---
1323 264 €8 319 €5 503 €14 945 €---
1423 729 €7 959 €5 144 €15 770 €---
1524 204 €7 588 €4 772 €16 616 €---
1624 688 €7 204 €4 388 €17 484 €---
1725 182 €6 806 €3 991 €18 375 €---
1825 685 €6 396 €3 580 €19 290 €---
1926 199 €5 971 €3 155 €20 228 €---
2026 723 €5 532 €2 716 €21 191 €---
2127 258 €5 078 €2 262 €22 179 €---
2227 803 €4 609 €1 793 €23 194 €---
2328 359 €4 124 €1 308 €24 235 €---
2428 926 €3 622 €806 €25 304 €---
2529 504 €3 103 €288 €26 401 €---
TOTAL587 549 €302 242 €129 845 €285 307 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 307 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 344 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 852 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 852 €-6 420 €+10 272 €
2+3 852 €0 €+3 852 €
3+3 852 €0 €+3 852 €
4+3 852 €0 €+3 852 €
5+3 852 €0 €+3 852 €
6+3 852 €0 €+3 852 €
7+3 852 €0 €+3 852 €
8+3 852 €0 €+3 852 €
9+3 852 €+420 €+3 432 €
10+3 852 €+3 778 €+74 €
11+3 852 €+4 007 €-155 €
12+3 852 €+4 242 €-390 €
13+3 852 €+4 484 €-632 €
14+3 852 €+4 731 €-879 €
15+3 852 €+4 985 €-1 133 €
16+3 852 €+5 245 €-1 393 €
17+3 852 €+5 513 €-1 661 €
18+3 852 €+5 787 €-1 935 €
19+3 852 €+6 068 €-2 216 €
20+3 852 €+6 357 €-2 505 €
21+3 852 €+6 654 €-2 802 €
22+3 852 €+6 958 €-3 106 €
23+3 852 €+7 270 €-3 418 €
24+3 852 €+7 591 €-3 739 €
25+3 852 €+7 920 €-4 068 €
Total+96 300 €+85 592 €+10 708 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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