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Appartement 4 pièces 77 m²

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface77m²
Coût Total108 860€
Loyer Annuel8 174€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 909,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 77 m² - Appartement 4 pièces 77 m²

Votre agence IMMO DE FRANCE FOREZ VELAY vous accueille téléphoniquement du lundi au samedi de 8h à 19h sans interruption. Contactez Céline LENORMAND

Saint-Etienne - secteur de La Cotonne - T4 de 77m2 situé au dernier étage avec ascenseur - 3 chambres - séjour avec balcon - cuisine équipée - calme et lumineux - prévoir travaux de rafraichissement

Surface : 77 m²

A propos de la copropriété : Procédure en cours Statut provisoire du syndicat : IMPAYES Nombre de lots : 631 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/06/2019

Consommation énergie primaire : 295 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 338 € et Non communiqué € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2019 (abonnements compris)

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.428738, 4.371468
Total : 108 860€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 33 260€
Valeur du bien : 103 260€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8174€/an
Fourchette totale : 505€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 6063€ - 11020€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :531,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :30,84€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 561,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 460,30€
Coût de l'assurance :9 253,10€
Taxe foncière : 817,38€/an
Soit par mois : 68,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 681,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 630,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :51,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite des rénovations
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) pour les 3 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: 10 m² de surface cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine moderne mais avec des éléments légèrement usés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 260 €(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 660€
    Rénovation complète salle de bain: Carrelage 6 m² × 60€/m² = 360€, Baignoire: 1000€, Lavabo: 500€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:7 500€
    Rénovation lourde chambres: Parquet 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture 90 m² × 30€/m² = 2700€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Menuiseries intérieures: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:3 500€
    Rafraîchissement cuisine: Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Peinture: 400€, Finissions: 300€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 174 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 503 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 860 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 370 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 950 €
Revenus locatifs : +8 174 €
Charges déductibles : -37 950 €
Résultat foncier Année 1 : -29 777 €(Déficit de 29 777 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 377 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 690 €/an
Revenus locatifs : +8 174 €
Charges déductibles : -4 690 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 483 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8376.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 174 €37 954 €3 506 €-29 780 €21 400 €8 380 €8 380 €
28 337 €4 599 €3 411 €3 738 €--4 642 €
38 504 €4 501 €3 313 €4 003 €--639 €
48 674 €4 400 €3 212 €4 274 €---
58 848 €4 295 €3 108 €4 552 €---
69 025 €4 187 €3 000 €4 837 €---
79 205 €4 075 €2 888 €5 130 €---
89 389 €3 960 €2 773 €5 429 €---
99 577 €3 841 €2 653 €5 736 €---
109 768 €3 718 €2 530 €6 051 €---
119 964 €3 591 €2 403 €6 373 €---
1210 163 €3 459 €2 272 €6 704 €---
1310 366 €3 324 €2 136 €7 043 €---
1410 574 €3 183 €1 996 €7 390 €---
1510 785 €3 039 €1 851 €7 747 €---
1611 001 €2 889 €1 701 €8 112 €---
1711 221 €2 734 €1 547 €8 486 €---
1811 445 €2 575 €1 387 €8 871 €---
1911 674 €2 410 €1 222 €9 264 €---
2011 908 €2 239 €1 052 €9 668 €---
2112 146 €2 063 €876 €10 083 €---
2212 389 €1 881 €694 €10 507 €---
2312 636 €1 693 €506 €10 943 €---
2412 889 €1 499 €312 €11 390 €---
2513 147 €1 299 €111 €11 848 €---
TOTAL261 808 €113 408 €50 460 €148 401 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 401 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 174 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 716 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 716 €-6 420 €+8 136 €
2+1 716 €0 €+1 716 €
3+1 716 €0 €+1 716 €
4+1 716 €+1 091 €+625 €
5+1 716 €+1 366 €+350 €
6+1 716 €+1 451 €+265 €
7+1 716 €+1 539 €+177 €
8+1 716 €+1 629 €+87 €
9+1 716 €+1 721 €-5 €
10+1 716 €+1 815 €-99 €
11+1 716 €+1 912 €-196 €
12+1 716 €+2 011 €-295 €
13+1 716 €+2 113 €-397 €
14+1 716 €+2 217 €-501 €
15+1 716 €+2 324 €-608 €
16+1 716 €+2 434 €-718 €
17+1 716 €+2 546 €-830 €
18+1 716 €+2 661 €-945 €
19+1 716 €+2 779 €-1 063 €
20+1 716 €+2 901 €-1 185 €
21+1 716 €+3 025 €-1 309 €
22+1 716 €+3 152 €-1 436 €
23+1 716 €+3 283 €-1 567 €
24+1 716 €+3 417 €-1 701 €
25+1 716 €+3 555 €-1 839 €
Total+42 900 €+44 520 €+-1 620 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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