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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleWoippy (57)
Surface178.4m²
Coût Total301 420€
Loyer Annuel25 832€
Rentabilité8.57%
Cashflow/mois+425€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 178.4 m²
Prix au m² : 1 283,63 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 2

Au calme, dans une rue à sens unique et avec une vue dégagée sur les jardins, l'agence Wurm vous propose un appartement en dernier étage avec ascenseur, qui dispose de volumes tout à fait exceptionnels.   Cet appartement de 4 très grandes chambres est accompagné d'un garage de 34 m², de 2 places de parking et d'une cave.   L'appartement mérite une rénovation et l'immeuble sera prochainement isolé. Un crédit de 25 000 euros rattaché aux lots vendus vous permettra d'envisager sereinement ces travaux. Les investisseurs pourront envisager une division de l'appartement ou la création d'une grande colocation. Dans l’appartement vous trouverez :

  • Un triple salon de 40 m²
  • une cuisine
  • une buanderie
  • une salle de bain
  • une salle d'eau avec WC
  • un WC séparé
  • 4 chambres allant de 16 à 20 m²
  • un lumineux bureau  Nombreux rangements. Chaudière gaz individuelle. Taxe foncière 1761 euros.   Visite vidéo sur demande. Contact : Nathalie Couvreur tous les jours y compris le dimanche de 8H00 à 21H00.
Ville : Woippy
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57140
Coordonnées : 49.143161, 6.151430
Total : 301 420€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 54 100€
Valeur du bien : 283 100€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178.4m²
Loyer prédit : 12.07€/m²/mois
Fourchette : 9.33€ - 15.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 2153€/mois
Loyer annuel estimé : 25832€/an
Fourchette totale : 1665€ - 2783€/mois
Fourchette annuelle : 19981€ - 33395€/an
Rentabilité brute :8.57%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 11.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :301 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 492,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :87,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 580,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :146 438,71€
Coût de l'assurance :26 374,25€
Taxe foncière : 1 761,00€/an
Soit par mois : 146,75€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 152,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 727,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :425,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 360 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 178.4 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur 178.4 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 178.4 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - couloir nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 100 €(303 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4400€ = 4400€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 1500€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:10 500€
    Rénovation lourde chambres: 70 m² × 150€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:400€
    Peinture couloir: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Woippy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 18 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 153 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 832 €/an
Calcul : 2 153 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 118 €/an
Base de calcul : Emprunt de 301 420 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 055 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 761 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 034 €
Revenus locatifs : +25 832 €
Charges déductibles : -67 034 €
Résultat foncier Année 1 : -41 202 €(Déficit de 41 202 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 802 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 934 €/an
Revenus locatifs : +25 832 €
Charges déductibles : -12 934 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 898 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19802.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 832 €67 044 €10 128 €-41 212 €21 400 €19 812 €19 812 €
226 348 €12 675 €9 859 €13 674 €--6 138 €
326 875 €12 397 €9 581 €14 479 €---
427 413 €12 109 €9 293 €15 304 €---
527 961 €11 811 €8 995 €16 150 €---
628 520 €11 503 €8 687 €17 017 €---
729 091 €11 184 €8 368 €17 906 €---
829 672 €10 855 €8 039 €18 818 €---
930 266 €10 514 €7 698 €19 752 €---
1030 871 €10 161 €7 345 €20 710 €---
1131 489 €9 796 €6 980 €21 693 €---
1232 118 €9 418 €6 602 €22 700 €---
1332 761 €9 027 €6 211 €23 733 €---
1433 416 €8 623 €5 807 €24 793 €---
1534 084 €8 205 €5 389 €25 879 €---
1634 766 €7 773 €4 957 €26 993 €---
1735 461 €7 325 €4 509 €28 136 €---
1836 171 €6 862 €4 046 €29 308 €---
1936 894 €6 383 €3 567 €30 511 €---
2037 632 €5 888 €3 072 €31 744 €---
2138 384 €5 375 €2 559 €33 009 €---
2239 152 €4 845 €2 029 €34 307 €---
2339 935 €4 296 €1 480 €35 639 €---
2440 734 €3 729 €913 €37 005 €---
2541 549 €3 142 €326 €38 407 €---
TOTAL827 395 €270 938 €146 439 €556 457 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 556 457 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 832 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 425 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 425 €-6 420 €+11 845 €
2+5 425 €0 €+5 425 €
3+5 425 €+2 502 €+2 923 €
4+5 425 €+4 591 €+834 €
5+5 425 €+4 845 €+580 €
6+5 425 €+5 105 €+320 €
7+5 425 €+5 372 €+53 €
8+5 425 €+5 645 €-220 €
9+5 425 €+5 926 €-501 €
10+5 425 €+6 213 €-788 €
11+5 425 €+6 508 €-1 083 €
12+5 425 €+6 810 €-1 385 €
13+5 425 €+7 120 €-1 695 €
14+5 425 €+7 438 €-2 013 €
15+5 425 €+7 764 €-2 339 €
16+5 425 €+8 098 €-2 673 €
17+5 425 €+8 441 €-3 016 €
18+5 425 €+8 793 €-3 368 €
19+5 425 €+9 153 €-3 728 €
20+5 425 €+9 523 €-4 098 €
21+5 425 €+9 903 €-4 478 €
22+5 425 €+10 292 €-4 867 €
23+5 425 €+10 692 €-5 267 €
24+5 425 €+11 102 €-5 677 €
25+5 425 €+11 522 €-6 097 €
Total+135 625 €+166 937 €+-31 312 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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