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Achat : Appartement Tourcoing (59200)

Bien expiré
VilleTourcoing (59)
Surface100m²
Coût Total201 339€
Loyer Annuel13 517€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 925 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 739,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 100 m², 5 pièces, 3 chambres, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

Appartement en suplex entièrement rénové, idéalement implanté à proximité immédiate du centre-ville de Belfort, offrant un accès privilégié à l’ensemble des commodités : établissements scolaires, réseau de transports, commerces et espaces paysagers.

Au s...

Ville : Tourcoing
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59200
Coordonnées : 50.722520, 3.159540
Total : 201 339€
Prix d'acquisition : 173 925€
Travaux : 13 500€
Valeur du bien : 187 425€
Frais de notaire : 13 914€
Coût estimé : 13 914€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1126€/mois
Loyer annuel estimé : 13517€/an
Fourchette totale : 900€ - 1409€/mois
Fourchette annuelle : 10803€ - 16913€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 339€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :993,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :60,40€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 054,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 851,28€
Coût de l'assurance :18 120,51€
Taxe foncière : 1 351,71€/an
Soit par mois : 112,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 126,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 167,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/eau) pour remplacer un ancien système si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500 €(135 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 126 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 517 €/an
Calcul : 1 126 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 698 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 339 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 725 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 352 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 275 €
Revenus locatifs : +13 517 €
Charges déductibles : -22 275 €
Résultat foncier Année 1 : -8 758 €(Déficit de 8 758 €)
Imputable sur revenu global : 8 758 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 775 €/an
Revenus locatifs : +13 517 €
Charges déductibles : -8 775 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 742 €/an
Prix d'achat du bien : 173 925 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 051 €(65% de 173 925 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 111 €/an
Calcul : 113 051 € × 3,636% = 4 111 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 517 €22 281 €6 705 €-8 764 €8 764 €--
213 787 €8 603 €6 526 €5 185 €---
314 063 €8 418 €6 341 €5 645 €---
414 344 €8 227 €6 150 €6 118 €---
514 631 €8 029 €5 952 €6 602 €---
614 924 €7 824 €5 748 €7 100 €---
715 222 €7 613 €5 536 €7 610 €---
815 527 €7 394 €5 318 €8 133 €---
915 837 €7 168 €5 091 €8 669 €---
1016 154 €6 934 €4 857 €9 220 €---
1116 477 €6 692 €4 615 €9 785 €---
1216 807 €6 442 €4 365 €10 365 €---
1317 143 €6 183 €4 106 €10 960 €---
1417 486 €5 915 €3 839 €11 571 €---
1517 836 €5 638 €3 562 €12 197 €---
1618 192 €5 352 €3 276 €12 840 €---
1718 556 €5 056 €2 979 €13 500 €---
1818 927 €4 750 €2 673 €14 178 €---
1919 306 €4 433 €2 356 €14 873 €---
2019 692 €4 105 €2 029 €15 586 €---
2120 086 €3 767 €1 690 €16 319 €---
2220 487 €3 416 €1 340 €17 071 €---
2320 897 €3 054 €977 €17 843 €---
2421 315 €2 679 €603 €18 636 €---
2521 741 €2 291 €215 €19 450 €---
TOTAL432 957 €162 265 €96 851 €270 692 €8 764 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 629 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 692 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 517 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 839 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 839 €-2 629 €+5 468 €
2+2 839 €+1 555 €+1 284 €
3+2 839 €+1 694 €+1 145 €
4+2 839 €+1 835 €+1 004 €
5+2 839 €+1 981 €+858 €
6+2 839 €+2 130 €+709 €
7+2 839 €+2 283 €+556 €
8+2 839 €+2 440 €+399 €
9+2 839 €+2 601 €+238 €
10+2 839 €+2 766 €+73 €
11+2 839 €+2 936 €-97 €
12+2 839 €+3 110 €-271 €
13+2 839 €+3 288 €-449 €
14+2 839 €+3 471 €-632 €
15+2 839 €+3 659 €-820 €
16+2 839 €+3 852 €-1 013 €
17+2 839 €+4 050 €-1 211 €
18+2 839 €+4 253 €-1 414 €
19+2 839 €+4 462 €-1 623 €
20+2 839 €+4 676 €-1 837 €
21+2 839 €+4 896 €-2 057 €
22+2 839 €+5 121 €-2 282 €
23+2 839 €+5 353 €-2 514 €
24+2 839 €+5 591 €-2 752 €
25+2 839 €+5 835 €-2 996 €
Total+70 975 €+81 208 €+-10 233 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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